上海房貸細則出爐 或致7成交易“被二套”

　　7月14日，為貫徹國家住建部等三部門有關二套房貸的認定標準，嚴格執行差別化的信貸政策，上海市房管局、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合下發了《關于轉發〈關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知〉的通知》（滬房管市〔2010〕243號，以下簡稱《轉發通知》）。該通知首次細化了上海核查借款人家庭住房情況程序，再度明確了本市將嚴格執行差別化信貸政策。

　　《每日經濟新聞》記者從上海市房管局相關負責人處獲悉，此次《轉發通知》的下發，除了為讓基層更了解并嚴格執行相關規定外，與之前中央下發的三部門通知相比，《轉發通知》更細化了中央有關“具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果”的規定，對如何利用本市房屋登記信息系統進行認證做出了明確指示。

　　上海明確房貸申請流程

　　住建部、人民銀行、銀監會此前聯合下發的通知明確以下三種情況，貸款人應對借款人執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：一是在擬購房所在地房屋登記系統（包括預售合同登記備案系統）中其家庭登記有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房的，三是通過盡責調查確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“認房認貸認調查”。同時規定“具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果”。

　　《轉發通知》指出，借款人簽訂購房合同后申請住房貸款的，應當如實向貸款銀行申報本人和家庭成員的住房情況；經銀行初審后，借款人向房地產交易中心申請住房查詢，并提交購房合同、申請書、身份證件等相關材料；房地產交易中心在規定時間內出具查詢結果后，貸款銀行憑出具的查詢結果審核確定借款人的貸款首付款比例及利率。需要注意的是境內居民只能持有效居民身份證申請查詢（不能憑護照等其他身份證件），未成年子女為境內居民的，應當提交戶口簿。

　　此外，雖然上海在之前的第二套房認定過程中就已使用了房屋登記信息系統，但據房管局相關負責人解釋，此番調查查詢與之前的查詢存在“內容與作用”上的不同。

　　該負責人稱，之前通過查詢系統核實的主要作用，是確定借款人所能貸款的優惠條件與利率，而本次通過系統查詢的結果，旨在確定該借款人的住房套數等信息。

　　7成交易或“被二套”

　　“上海方面由于地方細則一直未有出臺，所以銀行在第幾套房的認定方面一直延續著去年以認貸為主的標準。如果未來認房原則加入并嚴格執行，至少7成以上的交易將‘被’二套以上”。易居臣信市場研究中心分析師楊晨青表示。

　　楊晨青告訴記者，認房原則實際依賴上海的房屋登記信息系統得以實現，但是從實際操作過程來看，其流程之復雜、牽涉的部門之多，也將會給監管層帶來很多問題。

　　中國指數研究院副院長陳晟則表示，雖然政策的執行確實存在難度，在時間和成本上的投入都會增加，但是，既然政府表明了決心，細化了操作程序，就必然會想辦法去執行。

　　陳晟還表示，上海的三部門之所以會選擇在這個時間點上下發這個二套房認定的政策，是針對最近市場上普遍流傳的第三套房銀行貸款有所松動而做出的 “及時表態”。同時，《轉發通知》也表明了政府政策調控并沒有改變。

　　“未來，相關稅收的征收程序和工作將會更為復雜。這一階段的政策執行或也為政府未來的工作做好了預熱與鋪墊。”陳晟說。

　　至于《轉發通知》對后市產生的影響，楊晨青預計，“從5、6兩個月來看，上海一、二手房市場成交量都已經回落到近幾年的最低水平，繼續下滑的空間已經很小了，短期內政策的影響不會很大。但從長期來看的話，如果銀行堅持認房又認貸的標準執行，從壓制需求的角度對市場的影響無疑是巨大的，有可能將拉長本次樓市調整的周期。”