第二波樓市調控來臨 市場或迎質變

??? 隨著國土部姍姍來遲的閑置土地宗數的公布，第二波樓市調控呼聲再度響起。

??? 19日上午，國土資源部在“房地產用地專項整治工作”新聞通氣會上公布，截至今年5月底，全國共上報各類房地產違法違規用地宗數3070宗，面積18.84萬畝，其中閑置用地2815宗，面積16.95萬畝。目前已處理結案826宗，共收回土地使用權面積1.2萬畝，收取罰款或閑置費4.8億元。

????與國土部清查閑置用地同步的是，北京市收緊開發商預售款、京滬深杭全面暫停第三套房貸以及繼續收緊二套房貸等諸多政策與傳聞也相繼出臺。業內人士認為，持續收緊的政策信號預示著第二波樓市調控的來臨，本已“疲軟”的政策以及“微妙”的市場或許即將迎來從量跌到價跌的質變。

??? 前期政策成“強弩之末”？

????今年4月，國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱新“國十條”，調控兼顧需求、供應、保障、市場規范等，從信貸、稅收等各方面進行控制，被稱為史上最嚴厲的調控政策。隨后不久，北京等各地方政府也相繼出臺各地細則，配合中央進一步規范市場。

????新政出臺之后，成交量首當其沖受到沖擊。據中國指數研究院統計，在新政出臺后的一周（4月19-25日），在監測的35個城市中，21個城市成交量環比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅最大，環比下跌72.55%。此后的5-7月份，各地成交量繼續大幅下滑，但價格方面，除了個別新盤打著降價促銷的口號外，新房成交均價幾乎與此前持平，并沒有明顯回落。

????不過，經過近4個月的政策消化之后，進入8月，4個一線城市均不同程度出現了輕微反彈的跡象。以北京為例，據中原地產統計，在房價漲幅連續三個月持平或小幅回落之后，7月新建住宅銷售價格出現環比微漲（漲幅0.3%）；成交量方面，8月上半月北京住宅市場（除經限房）成交量為2339套，相比6月及7月同期數據均有明顯上漲，環比7月的2133套上漲了9.7%。

????二手房的反彈則更為明顯。安居客統計數據顯示，二手房市場累積的購房需求已經開始在7-8月份逐漸釋放，大多數城市的二手房價格也已出現回暖，一線城市如北京上海的跌幅相比前兩個月明顯縮小了很多，中西部城市如重慶、武漢、鄭州甚至出現了小幅上漲。

“如果沒有更進一步的降價，那么更大幅度的反彈恐怕將在所難免”，北京某大型開發商對網易財經如此表示。而在多位業內人士看來，經過3-4個月的政策消化，再加上動輒搖擺不定的調控預期，前期已出臺的調控政策已經成為“強弩之末”，很難再看到效果。

??? 市場進入“微妙”臨界點

????至此，房地產市場進入一個微妙的臨界點，是絕地反彈，還是進一步降價？所幸的是，一系列持續收緊的政策信號正陸續出臺。

19日，國土部公布全國2815宗、面積達16.95萬畝的閑置用地，并將在10月底前完成查處任務。社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立(博客)認為，雖然閑置用地的收回可能起不到立竿見影降房價的作用，不過國土部此舉正釋放了一種信號：第二波樓市調控已經到來，“政策的預期往往比政策本身更有威力”。

????此外，近日有消息稱，北京市正在制定《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，核心內容是：今后房地產企業申報項目總投資、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件，房地產企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶。

????中原地產研究總監張大偉表示，對于資金來源已經很緊張的開發商來說，無疑又是當頭一棒。隨著信貸政策收緊，本來作為開發商首要資金來源的銀行貸款，已經逐漸讓位于自籌及定金預售，一旦收緊預收款，開發商資金壓力可想而知。

????另外，銀監會日前明確表示，京滬深杭四個城市的商業銀行將停止發放第三套房貸，這是繼前段時間部分商業銀行暫停第三套房貸之后的再度全面收緊。

????作為本次新政主要措施之一的二套房貸款，“認房又認貸”的細則在新政后前三個月為部分銀行執行，而從本月開始將進入全面執行，將使調控更加收緊。

??? 下半年更大規模降價幾乎成共識

????在上述政策信號之下，張大偉認為，樓市從量跌到價跌的趨勢已經明確，市場很可能在最近出現本質的變化。

????數據顯示，前7個月，全國房地產開發企業房屋施工面積25.07億平方米，同比增長12.5%，增幅比1-6月回落0.2個百分點；新開工面積5.50億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個百分點；竣工面積2.54億平方米，同比增長24.7%，增幅比1-6月提高2.4個百分點。

????可以看出，7月新增施工面積較去年同期有所增加，新開工和竣工面積較上半年也均出現回升。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭對網易財經表示，這將促使下半年市場供應增加，開發商降價壓力會比較大。

????我愛我家控股公司副總裁胡景暉也持相似觀點，在萬科等龍頭房企前段時間的降價示范作用下，預計很快將形成降價的多米諾效應。此外，土地市場逐漸變得理性，也是不少開發商選擇降價的原因之一，在降價銷售回款的同時抄底土地市場，以等待新一輪的市場。

????國土部部長徐紹史也曾在今年7月公開表示，開展房地產企業土地專項治理、系統清理房地產閑置土地以及繼續完善土地出讓制度將是今年下半年的重點工作，預計一個季度后房地產市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降。