公積金貸款進入“差別化”時代 樓市調控漸深入

　　新華網北京１１月４日電（記者羅宇凡 華曄迪）在一系列針對個人住房商業貸款的調控政策出臺后，住房公積金個人住房貸款的政策在３日出現重要調整。

　　根據住房城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會聯合印發的《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的１．１倍。隨著房地產調控的逐漸深化，原本不分一、二套的住房公積金貸款終于也開始進入了差別化信貸的時代。

　　除了明確規定大幅提高第二套住房公積金個人貸款的首付比例以及貸款利率之外，通知還規定“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在９０平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于２０％；套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％。”“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。”

　　根據現行的住房公積金個人貸款利率，如果新的政策執行，那么利用公積金購買二套住房的利率將由４．０５％上升到４．４５５％，雖然仍比商業貸款８．５折優惠后的利率低０．８個百分點左右，但其上升幅度已經足以對市場產生重要影響。

　　“相比之前公積金貸款不論購買第一套還是第二套住房，均執行基準利率的政策，新政策首次提及公積金差別化對待首套房及改善性需求的貸款利率。這將使利用公積金貸款購買一、二套房之間存在巨大的利息差，進而增加購買二套房的總價和月供。”北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示，新政策首次明確提及第二套房的標準，也將使得一些利用公積金購買第二套房甚至第三套房的炒房或者投資的購房者無法購房。相比之前的要求，新的政策顯然在很大程度上彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。

　　從此次出臺的政策來看，公積金貸款的差別化政策與此前個人住房商業貸款的差別化政策有著高度的相似。從中不難看出房地產金融調控政策一脈相承、逐漸深入的延續性。

　　４月中旬出臺的政策要求二套房首付比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準利率的１．１倍；９月底，個人住房商業貸款的首付比例被統一提高到了３０％，停發三套房貸；隨后，商業貸款７折優惠全部上調為８．５折；再加上此次對公積金貸款首付以及利率的調整，一整套針對個人住房差別化信貸的調控體系開始確立。

　　業內人士分析指出，隨著差別化信貸政策的出臺和執行，銀行的金融風險將進一步降低，改善性需求將會被抑制，很多剛性首套房的需求也有可能減緩入市，從而為進一步調控爭取了時間。除此之外，公積金貸款的政策調整，明確了在全國范圍內限制第三套房的貸款，體現了住房公積金制度的互助性和公平性，有利于杜絕炒房，是差別化住房信貸政策的進一步延伸。“新政策嚴格了公積金的用途，預計各地將出臺細則，限制公積金的使用。”張大偉表示。

　　政策出臺后，記者隨機采訪了招商銀行、民生銀行、工商銀行等金融機構在京的個人信貸部門。各行的工作人員均表示，目前已經全面停發了三套房貸，并且將個人住房商業貸款的利率優惠提高到了８．５折。“像以前一樣的優惠利率幾乎不可能再批下來了。”

　　雖然新的公積金貸款政策再次提高了購房者的購房成本、嚴格了利用公積金貸款的購房要求，但是，隨著商業貸款利率的上調以及差別化信貸執行力度的加大，公積金貸款與商業貸款之間依舊存在著明顯的優惠空間。因此，業內人士預計，即便政策趨嚴，對于大量具備條件的首套或二套房購房者而言，使用公積金貸款買房仍然是首選。