地產股忽視利空現強勢 四大主線選定優質白馬股

　　本周二，溫家寶總理提出：“堅定不移地搞好房地產市場調控”。房地產股在消息公布當日僅下跌0.51%，周三則隨著A股的反彈進一步上漲2.07%，面對房地產股的頑強表現，分析人士表示，2010年房地產股的業績平穩向好，這也許是該板塊表現頑強的原因所在，東方證券認為，2011年將是地產股股價向上回歸基本面的一年，目前地產股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開始。

　　歷次調控房地產股反應不同

　　2011年1月18日上午，國務院總理溫家寶主持召開國務院第五次全體會議，布置一季度工作中提出：堅定不移地搞好房地產市場調控。各級政府要增加投入，保障土地供應，落實保障性住房建設任務。抓緊建立保障性住房使用、運營、退出等管理制度。進一步落實和完善房地產市場調控政策，增加市場有效供給，特別要增加中小套型、中低價位普通商品房供給；加強對市場需求的分類調控，落實好差別化信貸、稅收政策，支持居民合理住房消費，抑制投機投資性購房；加強房地產市場監測和市場行為管理，嚴厲查處各類違法違規行為。

　　房地產股在1月17日市場大跌中下跌5.86%，但上述消息公布后反而表現平穩，當日僅下跌0.51%，隨著周三大盤的走穩，房地產股進而反彈2.07%，這一表現與2009年末“國四條”公布時的房地產股表現大相徑庭。2009年12月14日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態“遏制房價過快上漲”。房地產股當天下跌幅度與這次相同，為0.51%，但15日繼續下跌3.22%，隨后又是三根大陰線。

　　同樣，2010年4月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定了以下政策措施，精簡為：一是抑制不合理住房需求。二是增加住房有效供給。三是加快保障性安居工程建設。四是加強市場監管。該政策被稱作新國四條。而這次房地產股反應更加強烈，早在4月6日房地產股就已經聽到風聲開始回調至4月14日當日已經下跌6.40%，至5月17日持續下跌達32.38%。

　　盡管目前房地產股對政策的敏感性有所下降，但卻不能就此認為房地產股之后就會一帆風順。湘財證券認為，目前反復重申房地產調控問題，不代表未來也只是反復口頭提示而不采取實際行動。不提新的調控框架不代表沒有足夠的政策儲備。因些雖然看好全年的房地產走勢，但前提是供給量回升至正常水平；同時也敬畏每一次政策的出臺。

　　股價與基本面出現背離

　　東方證券最新研究報告顯示，從15個重點城市整體銷量面積和地產指數走勢來看，從2010年8月開始，銷量維持高位，股價在低位，出現持續背離。如果考慮價格因素，股價與基本面的背離度會更大。

　　統計局公布房地產行業12月及全年統計數據也顯示出房地產行業基本面的良好。2010年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，環比上漲0.3%。2010年全國房地產開發投資為4.83萬億元，比上年增長33.2%。全國商品房銷售面積為10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額為5.25萬億元，增長18.3%。

　　行業龍頭公司萬科、保利的股價和銷售金額的走勢中體現的更加明顯。萬科銷售金額與股價走勢從2010年6月開始出現嚴重背離并持續到現在；保利銷售金額與股價走勢從2010年8月開始也出現明顯背離。

　　當然，股價與基本面的背離也有可能是因為估值已經處于比較高的位置。但事實上，地產股的估值水平依然處于歷史低位，這也正是面對調控信息，股價頑強表現的動力所在。

　　東方證券認為，股價與基本面的背離終將消失，其路徑主要有兩種：一種是股價不變動，主要依靠基本面的下跌來實現與股價的收斂。以萬科為例，若股價保持不變，萬科2011年銷售額應該下降至約700億，意味著同比下降約30%。對于在市場環境很差的2010年仍實現超常規增長且在2011年將有更大規模開工量的萬科來說，這種可能性非常小。

　　第二種路徑是：若基本面保持向好，則只有通過股價的上行來實現二者的收斂。2011年樓市的量、價仍將實現穩定增長，所以，背離的消除路徑將是第二種。

　　擺脫陰霾 跑贏大盤

　　昨日，房地產板塊漲幅達2.07%，表現較好。漲幅居前的股票為中國寶安漲幅達5.99%，其次是中潤投資漲幅為3.46%和沙河股份漲幅達3.41%。2011年以來房地產板塊上漲幅度為1.58%，同期上證指數則下跌了1.78%，遠遠跑贏大盤，擺脫了往日的陰霾。

　　回顧2010年的房地產市場和地產股的表現可謂跌蕩起伏。一季度樓市成交保持了2009年的火爆勢頭，量價齊升，地產股也從2月份開始走出了一波比較好的走勢。但4月份后風云突變，兩輪宏觀調控——史上最嚴信貸政策、限購令的出臺以及房產稅將試點開征的傳言使得樓市成交大幅波動，而地產股則受制于高壓政策，估值中樞不斷下移，2010年房地產板塊全年累計下跌16.80%，同期上證指數下跌了10.61%。

　　從2010年房地產業板塊走勢來看，3月份到4月初房價加速上漲，政策預期升溫，地產板塊大幅下跌；4.17新政后，市場迅速轉冷，成交量萎靡，房價開始下跌，地產股則從6月份開始走出一波較大的反彈；8、9月份房價再度上漲，地產股再次經歷暴跌；929新政后，地產股以利空出盡為契機再現一波反彈，但沒有超越大盤指數的表現，四季度與大盤基本同步。

　　對此，華泰證券認為，2010年政策常態調控、持續高壓，即便實體市場中的投資和銷售不為所動，但地產板塊估值受到政策預期的強烈影響，成為房價漲跌反向指標。

　　在2010年房地產股一片“跌聲”之中，卻也不乏個別地產股表現突出之處的。其中，全年上漲幅度超過20%的股票有9只，表現最為出色的是西藏城投全年上漲了100.44%；中國寶安漲幅為53.16%；大港股份漲幅為50.26%；金山開發漲幅為44.3%；天倫置業漲幅為40%；*ST合臣漲幅為38.2%；中潤投資漲幅為37.15%；鑫茂科技漲幅為37%；創興置業漲幅為25%。

　　估值修復驅動行情

　　國信證券建議現階段逢低買入地產股，主要原因：一是，政策“靴子”已大部分落地，近期的房產稅傳聞短期偏多，中長期偏中性；二是調控已收到良好效果——房價過快上漲得到遏制，同比增速逐月放緩，土地購臵水平上升，未來供應有望增加；三是投資、新開工增速現放緩的跡象，中國經濟轉型非一日之功，地方財政仍對土地有較強的依賴，同時保障性住房以及水利設施建設需要依仗商品房市場的繁榮，因此調控必須以維持市場穩定發展為基礎，若影響經濟增長，將有局部放松的可能；四是，12月樓市銷量的超預期表現為上市公司未來業績提供再一次保障，2010上市公司有望交出亮麗答卷；五是2010年地產股增長確定，即使給予等同于去年最差的偏保守的10倍低估值水平，隨著業績的增長，股價也有30%左右的修復空間。

　　對于今年房地產板塊的投資，中銀國際認為，2011年地產板塊的相對收益預計將優于2010年。2010年，政策頻繁調控導致的估值波動影響遠遠大于業績波動的影響，甚至遠遠大于當期銷售情況和房價對個股的影響。2011年，政策方面，行政調控仍將繼續進行，但出現突破原有框架、超越市場預期的新政策的幾率并不大。制度性建設方面的嘗試，如房產稅試點和保障房建設爆發，對于房地產行業的長期健康發展有利。

　　實體市場方面，中銀國際預計市場供求的力量將幫助行業趨向平穩。在快速提高的供求比的制約下，2011 年房價漲幅明顯回落，全年表現為不高于CPI指數的小幅上升；與此同時，在供應約束降低、二三線城市成交量貢獻繼續上升的支持下，成交量也將呈現小幅上升態勢；房地產投資方面，商品房投資增速將回落至20%以下，但如果保障房新開工計劃得以如期實施，房地產總投資增速仍能保持30%左右的高增長。

　　具體投資策略方面，中銀國際推薦的公司組合分為四類，第一類是以萬科A為代表的規模擴張型行業龍頭，第二類是以首開股份為代表的一線城市區域龍頭，第三類是以福星股份為代表的土地拓展優勢型公司，第四類是以金地集團為代表的產品領先優勢型公司。從策略選擇的長線角度，最為看好的首選推薦公司是第一類的萬科、保利地產，第二類的首開股份、濱江集團，和第三類的福星股份、華僑城。

　　與此同時，東方證券表示，2011年將是地產股股價向上回歸基本面的一年，目前地產股仍處于估值低位，回歸之路才剛剛開始。主流地產公司業績將保持確定性增長，2011年地產行業的政策環境將較2010年明顯改善，意味著其估值中樞及估值頂部有望明顯抬升，建議買入全國龍頭股保利地產、萬科A、金地集團，區域龍頭股首開股份、蘇寧環球、中南建設；區域成長股且折價較多的華業地產等。

　　在投資品種的選擇上，華泰證券也是繼續高度看好行業龍頭企業萬科A、保利地產和金地集團，維持最高評級，并認為2011年獲取正收益是大概率事件。其次看好濱江集團、榮盛發展和蘇寧環球這樣的中小市值高成長開發商，以及市場空間巨大的房地產服務類企業世聯地產。建議投資者關注業績可望爆發增長的小市值開發商，如鳳凰股份。