房地產信托再開閘 從火爆異常到回歸理性

　　海口網2月18日消息??《證券日報》記者從平安信托了解到，自從銀監會下發《關于房地產信托業務風險提示的通知》而暫停房地產業務的平安信托，相關信托業務已經重新開展；同時暫停房地產信托業務的中融國際信托也重操舊業。可以說，去年冬天日漸冷清的房地產信托市場隨著春天的到來而日漸轉暖。但是，同去年的發行規模相比，多位分析師表示，今年的房地產信托發行狀況可能更趨于理性，去年那種火爆異常的現象恐怕不會再出現。

　　信托資金投資保障房獲鼓勵

　　在銀監會最近剛剛印發的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》（下稱《通知》）中，對信托資金投資公租房及廉租房建設提供了扶持。《通知》顯示，房地產信托在計提風險系數時，公租房及廉租房信托融資風險系數相較其他房地產信托融資風險系數較低，其中單一類融資業務中公租房及廉租房融資風險系數為0.5%，其他房地產融資為1%；集合類融資業務中公租房及廉租房融資風險系數為1%，其他房地產融資為3%。

　　用益信托分析師李旸對證券日報記者表示，“保障房本身就帶有公益的性質，信托資金參與其中的收益性較低，這也導致了信托公司參與其中的積極性較低，所以此次的風險資本給予公租房及廉租房信托予以一定的優惠，也是為了促進信托資金更好的在此方面進行投資開發。”

　　來源于住建部的數據顯示，2010年全國保障型住房開工580萬套，總投資約是8000億元。依此推算，2011年1000萬套的保障性住房建設，大約需14000億元的投資。雖然政府期望信托資金介入保障房建設，但是有資料顯示，2010年以保障性住房項目為融資對象的信托產品成立數量僅僅8款。

　　普益財富監測數據顯示，2010年投資于保障房的信托計劃募集資金規模10.7億元；參與的信托公司有5家，分別是天津信托、新時代信托、華能信托、聯華信托和中信信托。

　　雖然目前信托融資只占保障房開發資金中很小一部分，不過從長遠來看，信托是保障房建設資金的良好融資渠道。信托制度以其靈活性可以在短期內匯集大規模社會閑散資金，與保障性住房建設的緊迫性要求相吻合。

　　“信托公司要在保障房建設中施展拳腳，做大規模才能使收益得到一定保障”，有分析師對本報記者表示。

　　今年發行更趨理性

　　此外，最近信托公司業務員在與本報記者聊天時，總是充滿了諸如房地產項目四證之類的話題。

　　“銀行有的是資金，但是沒額度，同樣是四證齊全的房地產企業的融資，如果能從銀行貸到錢的話誰還來找信托公司。”

　　“新規規定了只允許對四證齊全的房地產商進行信托貸款，但是股權投資的方式有沒有同樣的規定呢？”有信托公司業務員對記者問道。

　　隨著去年銀監會《關于房地產信托業務風息提示的通知》效應的體現，信托公司對房地產信托項目資產的考核也提到了一個新的高度。但是李旸對記者表示，雖然信托公司更樂意為一些大的房地產企業融資，但是信托資金的天平并不一定完全向大的房企傾斜。

　　“只要項目好，收益高，風控也滿足信托公司的條件，即便房地產商規模不大，信托公司也會參與。大的房地產企業雖然可能更受信托公司青睞，但是房企的議價能力是與實力掛鉤的，所以這一類項目的總體收益率會低一些”，李旸表示，“由于調控的嚴厲，今年針對項目的信托計劃應該會比較少，但是信托公司與大型房地產企業戰略合作以及基金化的房地產信托應該會逐漸增多。”

　　也有專家對記者表示，除此之外，包括世茂股份、萬通地產、中誠信托等上市公司及信托公司去年以來都加大了對商業地產的投入，這也代表了目前人們對房地產信托發展方向新的把握。

　　在去年的信托業峰會上，著名信托研究員、中國人民大學信托與基金研究所執行所長刑成曾指出，信托公司與其糾結于開發商開發環節的貸款業務上，不如把更多的精力用在持有型、出租型存量的房地產上做一些業務，而這個市場潛力是巨大的。

　　根據信托業協會公布的2010年數據顯示，截止到去年4季度末，信托資金中投資于房地產的資金余額達4323.68億元，較三季度的3778.20億元同比增加了545.48億元。其中，新增房地產信托規模2864.08億元，較三季度的2204.75億元增加了659.33億元。而前三季度房地產信托平均增量約為735億元，可以看出在政策的限制下，去年四季度的房地產信托增速確實有放緩的趨勢。

　　“房地產市場出臺了更嚴厲的調控措施，想達到去年的高點可能性不大，更多的信托公司會選擇和本省的房地產商聯姻，利用地域優勢和彼此之間的資源配合起來做業務”，李旸談到。

　　同時也有分析師對本報記者表示，加息也會對房地產信托的發行產生影響，由于未來不排除繼續加息的可能，房地產開發貸款的成本將再一次提高，這也在一定程度上刺激房地產信托的發行。