四次加息增加房貸支出7% 專家支招省錢攻略

　　年內的第二次加息比市場預期來得更早，自去年10月的首次加息啟動以來，央行以平均每兩月一次的節奏上調存貸款利率，盡管每次上調的幅度僅為0.25個百分點，但連續多次的小步快跑已使得購房者的還款壓力不再是“溫水煮青蛙”，而在短短的5個月內累計上升了近7%。

　　加息通道已經打開，有沒有什么措施可以幫市民減輕還貸壓力，有效調整房貸理財策略呢？記者昨日采訪了多家銀行的房貸專家，請他們結合具體事例為市民厘清思路，并提出了三招實用的省錢攻略。

　　加息增大房貸還款壓力

　　記者昨日的采訪頗費了一番周折——各銀行個人房貸業務部門的電話幾乎從一大早開始就熱得燙手。“來電咨詢房貸情況的客戶很多，快把我們的電話打爆了，我一個上午就接了十幾個電話”，某商業銀行個貸部的人士告訴記者，“客戶最關心的還是在貸款額不變的情況下，有沒有辦法把房貸支出減少些，畢竟已經加了四次息，大家的還款壓力實實在在地增加了。”

　　從第一次加息到現在，購房者的壓力增加了多少？據測算，以50萬元房貸20年期限為例，去年10月19日加息前的利率為5.94%，等額本息還款方式下的月供為3564.8元；4月5日加息后的利率為6.8%，月供增至3816.7元。僅僅5個月時間，購房者每月就需多付251.9元，增長幅度接近7%(如表)。這樣看，一年下來實際上客戶差不多要多付一個月的月供。“千萬別小看了這每月的兩百多元”，深圳中行的房貸專業人士表示，由于個人住房貸款的“利息與本金比”顯著上升，50萬元、20年的房貸總利息支出超過了6萬元，繼續加息的話還會“水漲船高”，20年相當于沒了一輛經濟型轎車。

　　在深圳，大多數客戶的房貸金額都不少于50萬，前兩年買房首付往往只要求兩三成，有的客戶貸款高達數百萬元，現在幾次加息下來，還貸壓力不可小視。更需關注的是，分析人士普遍認為，目前國內外的經濟環境都將促使央行繼續加息，年內再加息一至兩次幾乎不存在懸念。

　　省錢三招數有實用價值

　　記者從多家銀行獲悉，每次加息之后，都有部分客戶采取措施變更或完善升級貸款方式，以節省利息支出。綜合多位房貸理財專家的意見，有三個招數對市民具有借鑒和實用價值：

　　一是及時調整還款方式和貸款內容。

　　資金實力強的市民適當縮短還款時間，可以節省利息支出。而在還款方式上，面對銀行提供的等額本金和等額本息兩種方式，相當多的市民常常是在貸款合同上隨意劃個鉤。其實兩者差異很大，在利率不穩定的環境下，等額本金是市民的最佳選擇，其在提前還貸及節約總利息方面的優勢顯而易見。原因在于，等額本息法最開始還給銀行的本金比例較小，占用銀行資金時間較長，因此利息總額較大；而等額本金法則是還款負擔逐月遞減，總的利息支出會有所節省。同樣以50萬元、20年貸款為例，等額本息需要市民支付利息416000.7元，等額本金則只需付346466.1元，兩項相差近7萬元，如果市民提前還款則省下更多。

　　二是善用銀行創新房貸理財產品。

　　深圳房貸理財市場激烈的競爭態勢，使這里成為國內房貸創新產品推出最活躍的城市之一。市民如果多方比較了解、合理選擇特色房貸產品，也能達到省息的目的。理財專家介紹，如果市民按揭購房計劃時間只有5到8年，建議選擇在授信額度內可以隨借隨還的“循環貸”產品，可以節省一定數量的利息；開立“存抵貸”賬戶，存入該賬戶的余錢可按比例折抵相應數量貸款的利息，而且不用客戶辦理還款手續，賬戶會自動按日計算存抵貸，存入金額越高，抵扣的利息也越高；“按揭信用卡”產品非常適合在同一家銀行辦理房貸和信用卡的市民，可利用信用卡消費積分抵扣部分房貸利息。

　　三是提前還款不宜盲動。

　　興業銀行相關專業人士建議，去年之前按揭貸款的市民普遍享受7折利率，即使多次加息后，相比現利率仍然較劃算，因此還可按兵不動。此外，還有兩類人不適合提前還貸：一是使用等額本息還款法，且已進入還款階段中期的市民。如果在還款期的中期之后提前還款，那所償還的其實更多是本金，實際能夠節省的利息很有限。二是使用等額本金還款法，且還款期已過1／4的市民。因為在月供構成中，本金開始多于利息，如果此時提前還款，就不利于有效地節省利息，如果是進入還款期后期，那更沒必要用一筆較大數額的資金進行提前還款。

　　深圳建行房貸專家特別提醒市民，如果沒有可靠的投資渠道，市民不應跟風提前還款，因為目前銀行的存款準備金率已創歷史新高，接近美國銀行業最高21%的“紅線水平”，貸款額度普遍非常緊張；同時，市場上其他貸款方式的綜合貸款成本已超過30%，銀行6.8%的貸款利率并不算高。一旦提前還款，再要以合理的利率拿到貸款難度太大。(李焱)