最嚴調控一周年 樓市步入量縮價滯期

　　去年4月17日，國務院發布“國十條”，遏制部分城市房價過快上漲。如今一年過去，其間樓市經歷了三輪調控，層層加碼。而在房地產市場上，效果基本顯現，量縮價滯。另外，土地市場也出現明顯變化，今年一季度，全國居住用地價格漲幅開始回落。

　　市場：

　　多城市成交萎縮價格松動

　　2010 年是我國房地產市場政策調控的大年，國家共出臺三輪大的調控，具體細則達30條，調控的力度和頻率都居于歷史之最。數據顯示，多數城市的調控效果已經顯現，市場量縮價穩，房價“只漲不跌”的預期也逐步得到扭轉。

　　鏈家地產最新統計表明，在經歷了房地產的第三輪調控，北京新房成交量由火熱跌入冰點。一季度新房住宅網簽總量為20747套，環比2010年四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%。

　　網易對陽光家緣數據監測顯示，3月份廣州一手樓市網簽成交4976套。而根據廣州房管局的數據，今年前兩個月廣州網簽14816套。這意味著廣州今年一季度累計網簽約為19792套，環比去年第四季度大幅萎縮38.38%。根據廣州房管局公布的最新數據，去年4月份，廣州成交均價為13192元/平方米，而今年2月份漲到14002元，漲幅為6.14%，遠低于廣州今年11%的房價漲幅調控目標。

　　另外，上海、深圳、杭州等重點城市的樓市在經歷多輪調控后，成交量明顯下降，房價也開始退燒，甚至有樓盤直接降價回籠資金。

　　資金：

　　開發商資金鏈“緊而不崩”

　　就在國務院房地產調控專項督查小組近日陸續出發前往16個省市進行全面督查時，國務院總理溫家寶13日主持召開國務院常務會議指出，要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，穩定市場預期。

　　華安證券研究咨詢中心行業分析師張廣宏指出，開發商經歷了2007~2008年行業低谷時期的陣痛后普遍重視資金鏈的完整性，目前開發商資金鏈“緊而不崩”，資金鏈狀況較好。記者對開發商年報統計也發現，目前95家A股上市房企累計持有的貨幣現金達到2117.13億元，同比增加了20%。

　　“但隨著資金來源的進一步緊縮，中長期來看，降價換取現金流很可能成為開發商緩解資金來源窘境的被迫選擇?！睆垙V宏認為。

　　莫尼塔機構調研顯示，開發商信心出現動搖。在4月的開發商調研中，預期交易量環比繼續上漲的開發商比例從3月的36%回落至31%，預期交易量環比下跌的受訪者比例從2月的 50%小幅回升至 54%。而預期房價環比下跌的開發商比例從上個月的29%上升至39%。

　　土地：

　　一季度地價漲幅放緩

　　經過輪番調控，土地市場也開始產生反應。國土部下屬中國城市地價動態監測系統最新數據顯示，2011年一季度全國地價總體水平仍小幅上升，但住宅用地價格漲幅開始回落。

　　一季度監測數據顯示，全國主要監測城市地價總體水平為2945元／平方米，其中，居住用地價格為4349元／平方米，環比增長3.33％，同比增長10.99％，增幅均較上季度收窄。

　　該機構認為，隨著調控的深化，未來住房市場的熱度將有所緩解，從而有助于居住地價的平穩。但需要注意的是，隨著大中城市房地產炒作熱度的梯度轉移，要防止中小城鎮的住房及土地價格的跟風上漲。（張忠安）