滬4月份成交量創5年最低 開發商觀望情緒濃烈

　　海口網5月7日消息? 4月，上海商品房成交量環比3月上漲了六成，但卻創下了5年以來同期上海成交量的歷史最低。業內人士指出，4月成交量的上漲，主要是因為3月份的成交量跌入了冰點。

　　同時，4月最后一周，上海新房推盤量高達51.47萬平方米，創下近30周的供應新高。但另一方面，價格仍然相關公司股票走勢

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　　業內人士表示，上海樓市僵局并沒有打破。房企雖有資金壓力，但是在大量外來人口擁入上海，產生大量需求的情況下，除非仍有政策介入，否則開發商不會輕易降價。

　　成交量創5年最低

　　易居中國5月3日發布的報告顯示，4月份上海商品房成交量為117萬平方米，環比3月大幅增加了62%。

　　這個成交數據是否意味著，滬樓市已經回暖？

　　“說不上回暖。”華燕置業市場部總監馮偉告訴記者，上海4月的成交量只能說是季度性因素，而且這個成交量中除了有普通商品房還包括動遷房量。

　　據了解，在117萬平方米的成交量中，剔除動遷房、商辦樓外，普通商品住宅的成交量只有63萬平方米。而4月成交量環比增幅較大，與一季度成交量跌入冰點有關。

　　“4月上海商品住宅成交5914套，雖說環比3月上漲了六成，但其實是創下了5年以來上海的歷史最低。”上海永慶房屋總經理陳史翎指出。

　　據上海永慶房屋統計，對比2007-2011年同期成交13345套、8307套、16853套、8469套、5914套后可以發現，今年4月上海一手住宅成交套數為5年來同期的最低，只有2009年同期成交套數的35.1%。

　　業內人士指出，成交量環比大幅上漲是因為前一個月成交基數較低。在經歷今年2月初新一輪調控后，上海2、3、4月份商品住宅分別以17萬、39萬和63萬的月度成交量，創下幾年來樓市成交歷史同期的最低水平。

　　“購房需求的正常釋放所致，沒有任何跡象表明目前的成交量水平能夠帶動行情走高。”陳史翎表示。

　　記者在采訪中了解到，上海樓市目前仍處于僵持階段，購房者盼望降價、開發商挺著不降。“滬絕大多數開發商仍然處于觀望狀態。但從近期新房供應的數量來看，開發商推盤的力度明顯加大了。”馮偉告訴記者。

　　在5月2日結束的上海春季房展會上，萬科、金地等地產大佬悉數到場。而在五一假期房展會這一周上海商品住宅市場出現集中推盤，推盤量高達51.47萬平方米，創下自去年10月以來的近30周的供應新高。

　　僵局難破

　　購房者希望房價下降，但樓盤價格卻基本沒有太大變化。

　　在上海五一房展會上，雖然有約150個項目參加了展示，但其中只有約30個項目掛出優惠旗號，僅占參展樓盤的二成左右。

　　“上海五一房展會上樓盤優惠少，說明樓市僵局并沒有被打破。這種價格的堅挺預計還要僵持幾個月。雖然有一些房企在做融資，但總的來看開發商的資金還沒有到非降價不可的地步。”馮偉告訴記者，這是房價為何堅挺不動的重要原因。

　　這種樓市僵局，分析師認為沒有更大政策的再次介入，很難打破僵局。易居中國分析師薛建雄表示，在現在通脹和經濟增長的情況下，開發商的資金受到一定壓力，但是民間融資和信托還比較充裕，所以開發商沒有降價的壓力。此外，包括建筑、人力等在內的各項成本都有上升壓力，所以開發商在短期內也不愿降價。

　　“業界也都認為現行的政策一定會有退出的時候，開發商都看好2013年前后的樓市。所以他們是能挺多久就挺多久，一定不會輕易降價的。”一家房產機構人士向記者表示，開發商均認為在上海，開發住宅仍有相當大的前景。

　　而這種前景，與巨大的需求量有直接關系。

　　上海統計局5月3日發布的人口普查數據顯示，上海全市常住人口達2301.91萬人口，其中外省市來滬常住人口為897.7萬人，占到了39%。

　　據上海統計局的數據，與第五次人口普查相比，十年來外省市到上海的常住人口數量增加了551.21萬人，增長幅度高達159.08%。這意味著上海平均每年就要增加55.12萬人，每年人口的平均增長率為9.99%。

　　“如此多人口的導入，必然產生大量的住房需求。而投資者也一定會想方設法投資那些他們認為有回報的房產。除非需求量出現明顯的下降，否則政策一旦退市，房價很有可能再次上揚。這也是為什么開發商力挺不降價的重要原因。”馮偉指出。

　　而今年上海一季度的商品房交易中，剛性需求成了真正的主角。

　　據上海永慶房屋統計，上海4月份成交的商品住宅中，總價在120萬-150萬元和150萬-200萬元的一手住宅占比最高，分別占成交總套數的24.6%和20.1%。而單價在1萬-2萬元/平方米的占比則高達57.8%，表明目前市場成交主力群體仍然是首次購房的剛性需求客戶。

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　　上市房企在滬集中開盤

　　隨著A股市場一季報相繼出爐，上市房企可謂幾家歡喜幾家愁。

　　在房地產調控持續加碼的情況下，大型房企在今年一季度依舊取得了較好的銷售業績。

　　綠城集團一季度累計實現銷售額89.4億元，銷售面積45.4萬平方米，同比分別增加15.5%和2.95%。萬科、保利、金地等龍頭企業前三個月的銷售額增長都超過50%，其中萬科銷售額的增幅高達135%。

　　在大型房企業績飄紅的同時，中小房企的業績卻出現了下滑。

　　據資訊統計，113家房企今年一季度凈利潤出現同比下滑的達到了42家，出現虧損的房企為25家。另外，113家房企的存貨和負債卻出現同比大幅增長，總體存貨已接近萬億元。據資訊，113家房企的整體存貨達到了9035億元，較去年同期激增2591億元，增長幅度為40.21%。

　　但是值得注意的是，即使是大型房企，其銷售業績在3月也出現略有下滑的跡象。

　　萬科一季度每月平均收入超百億，但3月份93.3億元的銷售額，遠遠低于1月份201億的銷售額。金地集團3月份實現簽約面積9.9萬平方米，同比下降10.6%，也是今年公司首次出現降幅。

　　華燕置業市場總監馮偉指出，雖然現在房企的資金還沒有到最緊張的時候，但對開發商來說，長時間沒有銷售也是一個問題，因此5月份上海新房上市的數量會有所增加。

　　搜房網統計，5月份上海預計將有52個住宅項目開盤，其中公寓項目31個，別墅項目19個，還有2個為公寓、別墅混合盤，相比去年5月份實際開盤量增加11%。

　　5月，上坤公園天地、象嶼驪庭、中冶祥騰寶月花園等將上市，萬科、保利、金地等知名房企也加大了推盤力度，有不少都是新推的項目，包括萬科的金色華庭、金色領域，以及金域緹香、保利大場項目、金地的佘山天境和藝境等項目。

　　預計5月份嘉定、浦東新推項目最多，各有10個樓盤入市。此外，寶山區將有7個，松江區6個，奉賢、閔行也各有4個樓盤上市。

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