房地產開發投資大幅回落 未來房價下行壓力將加大

　　銀行信貸收緊，房企資金回收壓力加劇；商品房新開工面積同比增速維持高位，新建住宅供求失衡加劇，未來數月房價下行壓力必將加大。為求領先于對手，開發商加大降價、促銷力度，將是可以期待的事情。

　　房地產開發投資增速大幅回落

　　樓市調控持續下，滬上房地產開發投資同比增速現大幅回落態勢。

　　上海市統計局近期發布數據顯示，2011年3、4月期間，全市房地產開發累計投資額分別為468.4億元和613.63億元，同比增速分別為1..3%和11.4%，增速較去年同期分別大幅降低18.2和20.0個百分點。其中，住宅累計投資額分別為293.1億元和383.32億元，同比增速分別為18.0%和21.0%，增速較去年同期亦分別降低14.4和16.2個百分點。

　　“3、4月期間房地產開發投資同比增速下滑，主要源于開發商資金面緊張。從央行上海總部發布貨幣信貸運行情況數據來看，3、4月期間投向房地產行業的貸款額分別為33.70億元和26.30億元，僅為去年同期的3-4成水平，出現了非常明顯的下降；而在當月全市新增外幣貸款額中的占比也由1、2月期間的20%-25%降至3、4月期間的10%以下，顯示出貨幣當局的調控從嚴趨向。”21世紀不動產上海區域市場中心分析師邱丹表示。

　　除有貸款環節制約外，房企資本市場融資渠道“被堵”，近期大盤走勢持續回落，其他房企融資途徑尚未發展成熟，也是加劇房企近期資金緊張的重要因素。

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　　商品房新開工面積增速保持高位

　　資金面面臨緊張下，雖房企在投資環節放慢腳步，但新開工面積卻仍保持同比高增速。

　　21世紀不動產上海區域市場中心監測數據顯示，2011年3、4月期間，全市商品房累計新開工面積分別為976.00和1253.65萬平米，同比增速分別為33%和31%，增速雖較去年同期有所降低、但仍保持在高位運行。其中，商品住宅累計新開工面積分別為677和874.12萬平米，同比增速分別為33%和35%，不僅維持在高位區間，且逐月有所升高。

　　作為市場走勢的先行指標，新開工面積同比增速保持高位，或反映出開發商對后市的樂觀態度；但已持續3月的住宅供求失衡局面，也將在此基礎上加劇。

　　記者從網上房地產了解到，2-4月期間，全市新建公寓的成交批售比（成交面積/預售面積）維持在0.41-0.57，新建別墅的成交批售比維持在0.23-0.48，顯示出相對供給而言，需求表現仍然非常疲軟；上述因素持續作用下，截至4月27日，全市新建別墅和公寓的累積存量已分別達到209.13和550.39萬平米，比2月27日時的存量數據，分別大幅增加14.46%和9.18%。

　　而近期滬上某高校研究機構發布的2011年1季度滬上消費者信心指數顯示，買房時機評價指數和買房時機預期指數均處于歷史低位；而買房時機預期指數走勢尤為疲軟，或預示至少在未來1-2季度內，購房者的入市意愿難有大幅提高。

　　在需求難有大幅提振下，新開工面積仍維持同比高增速，無疑將加重目前的新建商品住宅供求失衡局面，也為后期樓盤銷售競爭的加劇埋下伏筆。