海南三亞二手房過戶兩種稅收方式相差十多萬

　　海口網6月22日消息??同一稅種，不同征收方式，稅款竟相差數十萬元，這一令人感到蹊蹺的現象出現在三亞二手房過戶個人所得稅征收環節。連日來，記者深入走訪發現，由于買賣雙方難以承受巨大稅差，二手房交易不過戶現象較普遍。兩種征收方式究竟有何不同？為何產生如此大的稅差？

　　現狀二手房過戶兩種稅收方式相差數十萬

　　21日，來自哈爾濱的范巧媛辦完二手房交易過戶，但她并未感到高興，因為僅個人所得稅她就得繳納數十萬元。范女士過戶的這套二手房位于三亞市鳳凰路一大型小區，面積為92平米，評估總價為138萬元。過戶時，一份由三亞市地稅局提供的繳稅清單令她驚訝不已。“個人所得稅一項就要交17.6萬元。”事后，范女士了解到，這筆數十萬元的住房轉讓個人所得稅是按差額征收的。

　　所謂差額征收是指，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，按其轉讓收入中減去房屋原值后的20%征收個人所得稅。

　　范女士過戶的這套二手房為原房主2005年購買，當時房屋原值為50萬元。按差額征收計算，轉讓收入（評估價）減去房屋原值后的20%為17.6萬元。

　　而另一種征收方式為核定征收，即納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按住房轉讓收入（評估價）的2%核定征收個人所得稅。若按此計算，范女士所需繳納的個人所得稅僅2.76萬元。兩種不同的個稅征收方式，稅款竟相差14.84萬元，這令范女士有些想不通。

　　三亞市地稅局法規稅政科負責人表示，住房轉讓個人所得稅征收的確有兩種征收方式，但并不是由買賣雙方任意選擇。稅務部門嚴格按照相關規定，通過檔案信息查詢，對有房屋原值憑證的二手房，在交易過程中按差額征收；而對一些沒有房屋原值憑證的二手房，則采取核定征收。

　　分析商品房增值速度過快是主因

　　同一稅種不同征收方式，緣何產生如此大的稅差？走訪中，不少房地產經紀機構表示，三亞商品房增值速度過快是主因。

　　“2008年以前，三亞灣沿線樓盤均價不過5000元/平米，而如今這片區域二手房最高可達到30000元/平方米。”三亞一大型房地產經紀機構總經理占可科說，三亞地產增值速度如此之快在其他城市十分少見，但隨之而來的個人所得稅稅增加了二手房過戶成本。

　　以三亞灣一套2008年前的商品房為例，當時售價5000元/平米，如今的住房轉讓收入（評估價）為30000元/平米。若個人所得稅按差額征收計算，每平米需繳個稅5000元，而按核定征收，每平米需繳個稅600元，兩種不同征收方式每平米稅差達4400元。

　　記者從三亞市房地產交易中心了解到，目前市面上交易的二手房多能查到準確的房屋原值，這就意味著買賣雙方只能按差額征收住房轉讓個人所得稅。

　　影響二手房交易不過戶現象普遍

　　面對兩種不同征收方式帶來的巨大稅差，不少二手房買賣雙方暫時放棄了過戶的打算。“買套二手房要交十幾萬的個稅真不劃算。”采訪中，一些有意購買二手房的市民表示，這筆稅款多為買方繳納，暫且不過戶成為多數購房者的選擇。走訪中，記者從三亞各大房地產經紀機構了解到，買方往往在與賣方簽訂一紙購房協議便入住，省去過戶環節。

　　三亞市房地產交易中心統計顯示，今年1至4月，三亞二手房交易量僅744套，新建商品房交易量為7091套。“二手房交易個人所得稅差額過大，抑制了部分二手房交易。”該中心研究員表示，與快速增長的一手房相比，目前三亞二手房成交量較小，長期處于不活躍狀態。

　　據分析，二手房市場的健康發展對于整個房地產市場的全面發展有著巨大的拉動作用。二手房市場活躍，可促進商品房的流通，消化吸納空置商品房，提高商品房使用率，從而帶動整個房地產市場健康平穩發展。