二三線城市限購 廣州樓市“達芬奇密碼”待解

　　熱點話題

　　問號1：廣州調控會不會更嚴？

　　問號2：“不再降價”會否成為空話？

　　問號3：資金會否回流廣州？

　　問號4：會否出現搶成交場景？

　　“讓利高達31萬元”，“新國五條”出臺，增城有樓盤當即發出巨幅讓利的促銷短信。即使樓盤方面否認巨幅讓利與“新國五條”之間有直接關聯，但“從嚴把握和執行房價控制目標”、“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”的表述，還是讓買家充滿期望：廣州調控會不會更嚴？“不再降價”會否成為空話？而資金會否回流廣州？會否出現搶成交的問題，同樣引人關注。

　　對廣州樓市而言，這一個個問號，就是廣州下半年樓市待解的“達芬奇密碼”。

　　問號1

　　限購面擴大，

　　廣州調控會否更嚴？

　　廣州房價上半年1.9%的漲幅，政府應該是滿意的。消費者則未必，因為這只是數字游戲。實際上，無論在中心區還是郊區買房，都要付出比去年同期多得多的金錢(增城部分限價項目除外)。

　　漲價的事實讓消費者寄望更嚴厲的調控。就在“新國五條”出臺不久，傳出“深圳將進入更深度調控”的消息，傳言稱“價格月度環比零增長”，更提高了買家對嚴厲調控的期望值。

　　只是從以往每次調控的經驗來看，廣州從來都不曾進入“沖鋒”集團，估計這一次廣州也會先靜觀其變。其次，種種跡象表明，廣州相關部門對樓市走向也把握不定，甚至可以說擔憂樓市深寒。日前珠江新城商務地塊拍賣，業內將其當作下半年樓市的風向標。當天，廣州市國土房管局多位領導到場，知情人士稱他們“緊張下半年的市場”。沒有對樓市過熱的擔憂，想要廣州出臺更嚴厲的調控政策，可能性不大。

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　　問號2

　　糧倉被“限”，

　　“不再降價”會否終止？

　　全國樓市一盤棋，二三線城市限購，也會影響到一線城市。

　　布局二三線城市，是近幾年大型開發商的戰略重點。或遲或早，或多或少，廣州大開發商的資金紛紛灑向了二三線城市。那些大大小小的城市，甚至已成為更早布局商家的“糧倉”。年報顯示，2010年碧桂園省外項目銷售首次超過百億元，而該公司省外的項目，幾乎都在二三線甚至四線城市。不僅如此，去年保利地產在二三線城市的累計銷售金額超450億元，占總銷售業績三分之二的份額。恒大地產相關高層更在多個場合表示，銷售業績迅猛發展，有賴于公司前瞻性和有針對性地選擇二三線城市進行布局。

　　當更多二三線城市陷入限購泥潭，從之前的經驗判斷，兩三個月成交低迷是大概率事件，大房企的銷售難免會受到影響。而從大開發商的計劃來看，下半年的銷售任務更重。為完成計劃，“不再降價”也可能成為空話。當然，降價的幅度有多大，還要看二三線城市限購的范圍、力度有多大。

　　一旦大開發商不再堅持“不再降價”，其他中小型商家肯定會接力跟上。廣州樓市6月份出現的價量齊升的反彈勢頭，將成曇花一現。

　　問號3

　　出路被“限”，

　　資金會否回流廣州？

　　一線城市住宅被限，資金便轉移到商用物業。相對而言，二三線城市商用物業市場成熟度不高，風險較大。當二三線城市住宅限購，多年流向這些城市的資金之路有了路障，會否回流至廣州等一線城市？

　　從商家的層面上來說，很有可能。近幾年廣州開發商加大了對商用物業的投資，對資金的需求越來越大。一旦二三線城市限購，風險出現，商家自然會將更多資金投入到廣州等一線城市的商用物業。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文就呼吁，二三線城市風險已很大，開發商應該轉變投資風格。

　　從消費者的層面來說，回流資金則不會有多少。一方面，廣州買家外出二三線城市置業的并不多；另一方面，外出買家多數在廣州已不符合買房條件，一旦增城、從化也加入限購行列，買家將回歸無門。

　　因此，即使二三線城市限購，廣州樓市銷售也難以從中有大的得益。

　　問號4

　　傳言限購，

　　增城從化會否搶成交？　

　　日前記者致電廣園東兩個大型樓盤的項目負責人，他們說，增城在限價方面抓得更嚴，至于會否加入限購的行列，他們均表示“沒聽說”。

　　商家“沒聽說”，不能阻止市場上對增城、從化可能加入限購行列的猜測。有業內人士介紹，咨詢廣州市國土房管局相關領導“增城、從化會否也限購”時，房管局方面沒有否認，只是說權限下放到增城、從化，“也就是說有限購的可能”。

　　合富置業首席市場分析師龍斌告訴記者，東莞有限購傳言前，出現了商家搶推貨、搶成交的現象。今年年初增城、從化傳言將限購，也出現了相同的場景。現在再次出現限購傳言，增城、從化樓盤會否再度搶推貨、搶成交？從最近的情況來看，商家暫時還沒有這方面的舉動。7月底，增城會有不少新貨面市，不過都是在開發商原定計劃之內。

　　文/記者 張秀欽 圖/全景