限購令范圍擴大 樓市或現新變數

????海口網8月18日消息??１７日，住建部公布對各地列入新增限購城市名單的５項建議標準，預示著“限購令”范圍將擴大至部分二、三線城市，房地產調控進一步細化和深入。在２０１１博鰲房地產論壇上，與會專家和房地產業內人士認為，國家房地產調控政策短期內不會放松，隨著房地產開發企業庫存和資金壓力增大，市場正醞釀著新的變數。

????限購或將延伸至二、三線城市

????住房與城鄉建設部１７日公布了對各地列入新增限購城市名單的５項建議標準。

????這５項建議標準分別是：６月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或１至６月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；６月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；１至６月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

????住建部提出，符合上述條件較多的即２條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據實際情況，對具體標準進行適當修改。

????業內人士分析指出，限購依然是目前有效的樓市調控手段，二、三線城市限購令若在８月底前出臺，首先會壓制可能出現的樓市“金九銀十”反彈，隨后二、三線城市很可能會步一線城市“量價齊跌”的后塵。

????中國房地產業協會副會長朱中一認為，限購范圍擴大至二、三線城市本身并不是一個新政策，而是對原來調控政策的具體化和延續，目的是促進當地房地產市場平穩健康發展。一定時期、一定程度上會導致當地商品房銷售量下降，抑制房價過快上漲。“但每項政策都有利有弊，限購擴大至二、三線城市可能給地方經濟的發展帶來壓力，也會促使一些房企和資金進一步向三、四線城市和商業地產轉移。”

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????二、三線城市房價上漲倒逼限購“擴編”

????限購政策實施以來，從房價漲幅走勢上看，限購城市房價定基漲幅整體明顯低于非限購重點城市房價定基漲幅。業內人士認為，樓市資金正在從限購城市轉向未限購的二、三線城市，并成為推動其房價過快上漲的主要動力，這種情況倒逼限購政策“擴編”。

????據統計，目前全國已經出臺限購令的城市超過４０個，包括北京、上海、天津等直轄市、省會城市、計劃單列市。從上半年的數據看，限購對抑制房價上漲幅度有明顯作用。以最先執行限購令的北京為例，目前房價已經沿著“穩中有降”的目標開始回歸理性。各大城市的銷售量大幅下滑，以海南為例，今年上半年，海南省商品房銷售面積４３４．３８萬平方米，同比下降９．９％；銷售額４２３．１７億元，同比下降５．３％。

????朱中一認為，目前房地產調控政策在取得成效的同時也面臨一些問題：部分二、三線城市房價漲幅過大，商品住宅用地供應僅完成今年計劃的四分之一；有的城市調控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設、分配和管理方面也還存在著一些問題。一份針對５０個未“限購”二、三線城市樓市的調查報告顯示，這些城市受調控影響有限，上半年房價無一下跌，３７個城市價格更是出現小幅上漲。與此同時，開發商紛紛加快在二、三線城市“掠地”，部分地區房價漲幅存在“透支”風險。

????而且，當大部分限購城市房價漲幅趨緩的同時，今年上半年，部分二、三線城市房價絕對價格已經開始向一線城市看齊。

????朱中一認為，房地產業的關聯度高、帶動力強，對相關產業的帶動和對經濟增長的貢獻不言而喻。二、三線城市限購政策若近期出臺，可能會對地方樓市產生很大影響。但由于大規模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動，因而短期內對相關產業和經濟的影響不會太大。

????如何限購仍待斟酌

????在２０１１博鰲房地產論壇上，大部分與會專家和房地產商認為國家房地產調控政策短期內不會出現松動，尤其限購“擴編”之后，整體調控力度趨緊。住建部政策研究中心主任陳淮也認為，中國是一個人多、地少、發展不平衡的國家，在住宅短缺的情況下限制投機性需求，避免供不應求缺口不斷放大的政策長時期內不會有太大變化。

????中原集團主席黎明楷認為，限購令“擴編”等調控政策的深入，初期可能導致二、三線城市恐慌性購房的“反沖擊”，但政策真正落實后，限購令對樓市的沖擊將展現出來，二、三線城市樓市成交量將持續萎縮。

????北京大學房地產研究所所長陳國強表示，限購“擴編”必將影響房地產開發商的業務模式和區域布局。陳國強說，今年上半年部分房地產企業的業績主要來源于二、三線城市的銷售，隨著上半年樓市調控政策不斷趨緊，部分房企早已“轉戰”二、三線城市。但限購一旦“擴編”，房企必須探索多產品多業態的模式，減弱市場風險，例如通過發展商業地產、旅游地產等，在全國范圍內布局。

????陳國強認為，此次限購“擴編”將給地方政府帶來明顯的負面效應，地方政府擔心限購影響樓市，隨后影響土地財政的流轉和地方經濟發展。同時，限購“擴編”將很大程度上影響市場對樓市的預期，尤其讓市場觀望等待樓市調控政策松動的愿望破滅。

????但也有業內人士對限購“擴編”政策出臺的五個標準的量化過程表示擔憂，如何界定哪些城市應該實行限購，或許將延遲新限購城市名單的出臺。