中國以房養老模式面臨困境 70年產權成“硬傷”

　　海口網10月28日消息 隨著中國社會老齡化的迫近，“以房養老”話題再次成為了輿論的關注焦點，各方動作頻頻，也增加了民眾對這一新型養老模式的期待。不過，由于種種原因所限———比如“倒按揭”對中國傳統養老觀念的沖擊、房屋70年產權限制等，造成這一模式久推不進。專家指出，要真正走出“以房養老”的困境，還需要考慮到中國的實際國情，進行一系列的制度改革。

　　“以房養老”再上議程

　　最近發布的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》提出“以房養老”，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理機構等部門開展“以房養老”試點業務。而在今年9月全國政協舉辦的“大力發展我國養老事業”提案辦理會上，銀監會相關負責人也曾表示，不少國家都采取“以房養老”措施來應對人口老齡化問題，銀監會也就此展開過專項調研。各方的密集動作，使得討論多年的“以房養老”業務又被推上了輿論的風口浪尖。

　　提起“以房養老”，最為人熟悉的一種形式便是住房反向抵押貸款，俗稱“倒按揭”———房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，定期給房主發放固定資金。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。

　　據悉，中信銀行已經推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣布進軍“養老按揭”業務。按照規則，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。

　　目前，該業務正在北京等城市正在進行試點，由于屬于“試吃螃蟹”，中信銀行十分謹慎，設置了比較嚴格的規定和較高的準入門檻。具體要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房產不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養人就必須要有自有住房，且老人和其法定贍養人就將成為養老按揭的共同借款人。不過中信銀行有關負責人坦言，目前該項業務總體業務量不太大。

　　事實上，中信銀行的試點并不是國內對“以房養老”模式進行的首次嘗試。2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國。自此以后各方不斷進行著各種嘗試，試圖推進中國式倒按揭的步伐，但相關行業均觀望情緒濃重，步履維艱。

　　2006年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式，但由于長期乏人問津，最后不得不停辦該業務。2007年孟曉蘇成立了幸福人壽保險公司并親自參與“倒按揭”產品的研發，不過，至今仍沒有實質性進展。

　　70年產權是硬傷

　　以房養老為何久推難行？業界普遍認為，我國現有房屋產權70年的規定是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大的差異。對于抵押房產的老人來說，可能會面臨著產權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養老金的風險。

　　雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。這種不可能在短期內掃清的障礙，使得中國大多數銀行或者保險公司出于風險控制的考慮，不會對“以房養老”太感興趣。

　　其次，是房地產市場的變數不可控也讓各方顧慮重重。對于保險公司而言，宏觀調控下房子蘊含的價值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險公司而言將是不小的風險。“推出這種產品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。”一位保險公司內部人士坦言。

　　傳統的養老觀念根深蒂固也讓公眾很難從心理上接受“以房養老”的新型養老形勢。大部分中國老人更愿意把財產留給子孫，而不愿意交給銀行這樣的金融機構。很多老年人也認為，如果需要用房子養活自己，不僅自己內心會有挫敗感，在外也會覺得自己和孩子都無顏面。此外，專家指出，在“以房養老”問題上中外不同之處還在于，美國等國家的倒按揭之所以流行，與高額的遺產稅有很大關系，人們在“以房養老”和“留房給子女但交大筆稅金”之間很容易作出選擇。

　　制度設計成關鍵

　　中國老年學會學術部主任、研究員陶立群認為，以房養老可以作為養老的一種補充形式，“但作為主要方式肯定不可取，還存在很大的社會問題。”

　　“以房養老”涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前在我國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協調。事實上，一些發達國家之所以能推行多年“以房養老”，并已成為老年人養老的重要和常規模式之一，與其有完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構及個人的信用系統完善健全有關。

　　專家指出，以房養老的技術問題細節都是有望解決的。但目前缺乏相配套的制度建設，而要做好這一點，僅金融機構一方則太勢單力薄了，這也是他們對此走走看看和推進緩慢的主要心結。因此，“以房養老“業務模式的成熟、完善，既需要各地的先行先試積累經驗，也需要從國家層面進行系統、細致的制度設計。這種養老模式能否發展壯大，不僅要求在觀念上的更新，更需要自政府至民眾的行動支持。□記者　李唐寧　北京報道

　　“以房養老”的全球實踐

　　美國

　　雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作為補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，發放對象為62歲以上的老年人。申請人年齡越大、房子價值越高、利息率越低，那么申請人所能得到的貸款越高。

　　日本

　　日本老齡化現象十分嚴重，導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。

　　加拿大

　　超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產權人不變，可一直住到逝世。