北京普通商品房標準放寬 樓市調控放松了嗎

制圖：蔡華偉

　　北京普通商品房標準放寬，購售雙方稅負最多減10萬元以上

　　11月25日晚，北京市住房和城鄉建設委員會與市地方稅務局共同出臺該市享受優惠政策普通商品住房的新標準。為何在此時出臺新標準？此舉將給購房者帶來哪些影響？會否影響樓市調控進程？各界十分關注。

　　??不同區域，購售雙方稅負減免7萬余元至12萬余元

　　北京市上一次調整普通住房標準是在2008年11月。根據當時標準，除了“小區容積率1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下”兩固定項外，就價格而言，實際成交總價的上限分別為三環以內258萬元，三環四環之間210萬元，四環五環之間198萬元，五環以外120萬元。

　　隨著近3年來京城房價的上漲，維持不變的標準導致一些位于四五環外的中小戶型住房也“被豪宅”，無法享受普通住房的契稅優惠，引起購房者不滿。

　　如市民張先生在五環外的大興區某樓盤購買了一套面積為88.08平方米、總價為154萬元的兩居室，由于超出120萬元的上限，需按3%的稅率交稅。而他一位同事在五環內不遠處購買的面積、價格相近房產，由于低于198萬元的上限，卻可享受1%的契稅優惠。

　　在此背景下，北京市住建委今年以來會同相關部門進行大量調研和多次論證，形成標準調整方案。新的標準在價格方面，不再按成交總價，而是按成交單價認定。不同區域的標準由全市住房平均交易價格結合區位調整系數確定。調整系數除了考慮環線因素，還考慮了南城、北城區分。業內人士認為，這符合北京樓市的現實情況。因為歷史發展原因，南城和北城的房價區別不小。

　　眾多過去僅僅因總價超標的房產交易，在新的標準下，購房者將可享受1.5%或1%的契稅優惠，售房者可免征營業稅。根據鏈家地產市場研究部的測算，不同區域內，購售雙方契稅和營業稅的減免幅度在7萬余元至12萬余元不等。

　　例如上文提及的張先生，154萬元總價的房產，在過去應繳納3%的契稅即4.62萬元，在新標準下則只需繳納1%即1.54萬元，稅負減少3.08萬元。如果為超過5年的二手房，再加上免征營業稅，稅負總減免將在7萬元以上。這樣的購房者，在大興、房山等“剛需”人群首次置業集中區域，是一個很大的群體。新標準的實施，將大大增加他們的購房籌碼。

　　對于改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求來說，過去按老標準，六環路內的購房面積一旦超過90平方米，基本都會被劃入“非普通住宅”。而根據新標準，只要不超所在區域單價上限，則可選擇90平方米至140平方米的房屋，稅負減少額度超過10萬元。

　　但與此同時，業內人士分析說，由于新標準按成交單價認定，在熱點區域或稀缺房源的區域，一些此前按總價計算屬“普通住房”的小戶型，由于單價高，超出新標準，新規執行后將無法享受契稅優惠。

　　?調整普通住宅標準，與調控目標沒有必然聯系

　　北京出臺新標準的通知，開宗明義“為合理引導住房消費”。

　　對于此次調整，北京市住建委相關負責人表示，新的方案充分考慮近年來北京城市發展和房價變化的情況，標準更加合理，符合普通住房標準的覆蓋面將有一定程度提高，更多的購房家庭將可享受相應的稅收優惠，以最大程度支持普通居民家庭自住型購房需求。

　　此前一直未調整的原因，業內分析認為是為了穩定住房價格，抑制投資投機性購房需求。但由于此前三年未調，普通住宅標準的確存在認定過低、同市場實情不符等問題，增加了部分中低收入人群的置業壓力，影響了剛性需求，必須要調整。

　　目前，北京市房地產調控已取得一些積極成效，成為普通住房標準調整的契機。一是，投機投資購房需求基本擠出，居民家庭首次購房比重接近90%，較去年4月新政前提高14個百分點。二是，房價指數環比已連續4個月停漲；在售項目價格總體穩定；作為房價控制目標的新建普通住房，1至10月成交均價比去年全年的14847元低5.1%。

　　北京市房地產協會秘書長陳志認為，標準調整既是落實調控政策之舉，也是調控政策本意。“調控目標就是為了解決中低收入群體的住房問題。既要依靠政府保障，也要通過市場方式。”減少稅負，就是提高百姓的住房支付能力，縮小房價收入比；其次，鼓勵支持了占購房者總數約90%的首次置業者。

　　此舉是否影響北京年初確定的價格調控目標的執行？

　　陳志認為，納稅的標準，在納稅時體現，與調控目標沒有必然聯系。也就是說，北京市目前執行的嚴格限購政策與此次調整的普通住宅標準，處于購房的不同環節，各自在各自的范圍內執行和認定，“橋歸橋，路歸路。”

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