海南商品房空置率偏高 調控政策延續加大房價下行空間

　　海口網3月12日消息? “繼續搞好房地產市場調控”“進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。”代表委員們認為溫家寶總理在政府工作報告中的這些話語是今后房地產調控的明確信號。

　　參加全國兩會的海南代表委員認為，海南房地產開發投資繼續增長，商品房銷售面積和金額均略高于去年同期。隨著國家房地產調控的延續，購房者"出手不甘心、不出手擔心"的觀望和焦慮情緒加重。隨著國家調控政策的延續，打破海南房地產市場僵局關鍵在于房價合理回歸，房地產業亟待轉型。

?

　　海南房地產開發投資增長明顯

　　從目前的數據來看，海南房地產市場的開發投資增長強勁，但是開發資金來源同比偏緊的跡象愈加明顯。

　　據海南省住建廳統計，2011年，海南省房地產開發投資額663.05億元，同比增長41.7%，增速比上年回落20.8個百分點；開發投資額是近4年來平均水平的2.5倍（2007-2011年，年平均開發投資270.71億元）。其中，海口開發投資145.14億元，增長39.8%；三亞開發投資178.84億元，增長34.6%。

　　開發資金來源較去年偏緊的跡象愈加明顯。記者從海南省住建廳了解到，2011年，海南省房地產開發資金來源合計1242.55億元，同比增長28.0%。其中，本年開發資金來源小計924.95億元，同比增長16.0%，占資金來源總額的74.4%；增速比去年回落68.8個百分點，比重下降7.7個百分點。在本年開發資金來源中，國內貸款143.12億元，同比增長5.5%，占本年開發資金總額的15.5%，增速比上年回落43.1個百分點。

　　全國人大代表、海南省副省長、三亞市委書記姜斯憲說，房地產開發資金來源總額是房地產開發投資額的187%。從常理分析，開發企業的資金是比較充裕的，但由于海南沒有實行預售款監管制度，加上對單個項目出讓的土地規模較大。因此，開發企業挪用預售款購地較為普遍，從而造成開發企業資金運轉困難，預計2012年這種狀況很難改變，停工項目將增加，形勢將不容樂觀。

　　另一方面，商品房銷售回落明顯，房價略有下跌，但仍然保持高位。據海南省住建廳統計，2011年，海南省商品房銷售面積888.19萬平方米，增速比上年回落48.4個百分點；銷售額為790.44億元，比上年回落106.5個百分點。其中，商品住房銷售面積840.92萬平方米，增速比上年回落52個百分點；銷售額為759.27億元，比上年回落110.3個百分點。

　　在商品房銷售價格方面，2011年，海南省商品房銷售均價8900元/平方米，同比增長1.9%，比1-11月增長0.2%；商品住房銷售均價9029元/平方米，同比增長2.6%，比1-11月增長0.3%。5月份之后，海南房價迅速下跌至7798元/平方米，之后房價在7000-9000元/平方米間波動，保持高位。

　　商品房空置率偏高 開發結構仍待改善

　　據海南省統計局數據顯示，截至2011年年底，全省在建商品房項目施工面積是銷售面積的4.12倍，商品房存量呈擴大趨勢。另外，島外購房比例高達70%以上，大部分時間處于空置狀態。

　　全國人大代表、海南大學校長李建保說，主要銷往海南島外的房屋主要是作為短期度假及投資，這種情況導致房屋大量閑置，給物業管理帶來很大難度，市政設施及公共設施配套難度大、資源過快消耗等一系列問題，造成資源浪費和管理成本增加。

　　據統計，2009-2011年，海南商品住房投資共計1253.26億元，占房地產開發投資總量的88.3%。全國政協委員康耀紅認為，海南省房地產開發投資中商品住房占絕對主導，這種方式使房地產市場對宏觀調控政策極其敏感，抗風險能力差。同時，以商品住房為主的開發結構制約了海南省房地產業可持續協調發展。

　　一些政協委員認為，隨著國家不斷加強房地產市場調控和保障性安居工程政策擠出效應的顯現，對海南房地產業產生了制約作用，使房地產市場面臨更大的壓力，也增加了房地產業轉型發展的困難和經濟風險。

　　姜斯憲說，海南省房地產業在全省經濟總量中占有約10%的份額，處于支柱產業地位，是城市基礎設施投入和民生工程資金的主要來源之一。在未來相當一段時間內，房地產業保持一定的投資規模，對推進國際旅游島建設具有重大意義。

　　調控政策將延續 房地產投資增速放緩

　　2011年12月初，住房城鄉建設部就知會地方政府，如果沒有極其特殊情況，應繼續延續限購政策。截至2012年1月7日，實行限購的46個城市均已明確表示將延續限購。"這表明，2012年中央對樓市調控政策不但不會放松，而且面臨加碼的可能，下一步國家擬采取限價加限購的措施，努力解決本地居民第一套住房的需求。"全國人大代表、首都經貿大學副校長郝如玉說。

　　姜斯憲認為，預計 2012年海南省房地產開發投資增速將放緩，預計增幅約為15%-20%，按此增幅，房地產開發投資額約762億-795億元。近期，海南省提出今年房地產銷售要力爭不低于去年的目標，但鑒于2012年是房地產調控政策繼續從緊的一年，預計海南省商品房銷售將更加嚴峻，較去年可能將有明顯下降。

　　全國政協委員史貽云認為，我國住房制度仍處于轉型的關鍵時期，保障房建設和分配還沒到位，房產稅推廣也還不具備條件。在商品房市場整體供求關系尚未平衡的情況下，限購政策長期存續的可能性很大。

　　此外，我國城市化進程還在進行中，特別是一些適婚男女存在較緊迫的住房需求。因此，要抑制樓市報復性反彈，不僅要靠"限購令"，更需要盡快調整房地產結構，推動其實現良性發展。

　　全國人大代表、海南農墾總局黨委書記王一新建議，我國房地產業亟待轉型。以海南樓市為例，需改變以居住地產為絕對主導的單一房地產產品結構，構筑以專業化旅游地產為主導，居住地產、商業地產和辦公地產協調發展的多元化產品體系。從以一次性開發為特征的粗放型開發逐步過渡到以產業經營為主的可持續開發，以確保地方稅源穩定，減少大規模、盲目出讓土地的沖動。

　　同時，全國政協委員施耀忠也認為，作為房地產調控政策體系的重要組成部分，今后限購政策的退出將以房產稅等政策的出臺為依據。房產稅的實施，既有利于地方政府擺脫對土地財政的高度依賴，也會使調控長期化和常態化。因此，推動房地產投資轉型的任務對海南乃至全國一二線樓市來說是一項緊迫的任務。