庫存10年難消化 海南高庫存血拼候鳥樓市

　　2013年元旦過后，海南樓市進入血拼成本價的“白刃戰”。澄邁縣一個樓盤打出巨幅廣告：“驚爆價2980元/平方米！”儋州市不甘示弱，一家樓盤也推出了“2880元/平方米”的特價房。

　　不到3000元的單價，讓業內人士也看不懂。“因為無論你怎么算賬，這個價格都要賠錢。”一位當地的房產商對《國際金融報》記者表示。

　　一時間，海南樓市再現泡沫的傳言開始瘋傳。1月9日，海口市住建局市場處處長、海口市房地產協會會長戴開權公開辟謠，“目前海口的商品房庫存量處在可控的合理區位，并沒有出現所謂的‘房地產泡沫’現象。”

　　海南已成候鳥樓市

　　“海南樓市已經成為典型的候鳥樓市。”雅居樂地產海南云南區域營銷總監簡毓萍如此評價海南樓市。簡毓萍主持的雅居樂清水灣，被業內公認為海南高端樓盤中的風向標，來自東北和華北地區的客戶占據項目總量的逾55%，其中，來自東北三省的客戶占據25%左右，另外有30%的客戶來自以北京為核心的華北區域。

　　事實上，海南作為“外來型”樓市，大部分需求來自島外各地，以旅游、度假、養老等為目的，來自海南省房協的數據顯示，2006年、2007年和2008年，海口島外購房者比例分別達到45%。而三亞的比例更高達75%，其中，來自東北地區的購房者占28%，華北地區和華東地區均占18%，華南地區和西北地區均占14%，西南地區占7%。

　　與島外買房相對應，這些業主對房產的使用，也呈現出極強的候鳥特征。根據中國最大的房地產市場調查和服務機構克爾瑞在2011年底作的一次大規模調查，海南省在此前3年內交付入住的住宅，一年內平均使用時間為一個半月。也就是說，絕大部分島外買房客，都是冬來春去的“候鳥”。

　　庫存10年難消化

　　根據海南克爾瑞公布的一份市場報告顯示，海南18個市縣未來3至5年，包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地產銷售面積880萬平方米計算，未來10年內，不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。

　　需要指出的是，如果失去島外買家的支撐，這個消化周期也許還要再加10年。尤其是在中央政府不斷強調堅持限購等調控政策不放松的背景下，這種情況出現的可能性極大。

　　根據海南克爾瑞的統計數據，海南樓盤庫存量最低的是三亞市，截至2012年11月底，三亞仍需要2年消化完。而其他重點城市如海口樓市庫存消化周期長達50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，庫存最高的的陵水則需要101個月。

　　根據中原地產提供的月度報告顯示，海南全省僅2012年12月，就有超過30個全新的樓盤開始扎堆入市，準備在短暫的銷售旺季中分一杯羹。

　　面對天量的潛在供應和短暫的銷售旺季，以及隨時可能加碼的宏觀調控，今年海南的開發商不約而同地選擇了降價促銷，甚至血拼起價格戰。剛剛過去的元旦假期，陵水樂活城市開盤，公寓均價9800元/平方米，別墅均價15000元/平方米。這一價格水平，比同在清水灣區域的雅居樂清水灣等樓盤，每平方米低了數千元不等。有些別墅產價格每平方米最高相差了2萬元。“價格戰終究是傷敵一千，自損八百。好房子最終還是要靠品質和環境取勝。”雅居樂海南營銷總監簡毓萍如是評價。

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