再融資審核松動(dòng)預(yù)期升溫 數(shù)十房企蠢蠢欲動(dòng)

　　據(jù)上證報(bào)資訊獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，從2009年1月1日至2011年12月31日間，共有68家房企上報(bào)再融資或資產(chǎn)重組方案，其中19家企業(yè)獲批通過。不過，由于2010年開啟的房產(chǎn)調(diào)控大幕，有逾40家企業(yè)的定增預(yù)案宣告停止，涉及的融資額超過千億元

　　⊙記者 于兵兵

　　隨著房企再融資及重組審批開閘的消息甚囂塵上，那些被“塵封”的房企再融資案例重回視野。值得重視的是，一旦政策開閘，無疑將激發(fā)這些企業(yè)壓抑已久的再融資沖動(dòng)。

　　據(jù)上證報(bào)資訊獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，從2009年1月1日至2011年12月31日間，共有68家房企上報(bào)再融資或資產(chǎn)重組方案，其中19家企業(yè)獲批通過。其中包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展等單純的再融資方案，也包括如中弘股份、金科股份這樣的借殼上市方案。不過，由于2010年開啟的房產(chǎn)調(diào)控大幕，有逾40家企業(yè)的定增預(yù)案宣告停止。

　　“從2010年開始的3年多時(shí)間里，我們向監(jiān)管部門咨詢能否上報(bào)再融資方案，得到的回復(fù)是直接勸退，因?yàn)閳?bào)了也不會(huì)批。但最近再打電話咨詢，相關(guān)部門的態(tài)度是可以上報(bào)。”一位已經(jīng)停牌的上市房企內(nèi)部人士告訴記者。

　　千億再融資被“攔截”

　　超過40家未通過審核的公司，其融資總額超過1000億元。回過頭看，監(jiān)管層當(dāng)年果斷叫停房企再融資，對(duì)樓市過熱的局面的確起到了不小的“降溫”作用。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控的兩大政策依托，是2010年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》和2013年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　此后，雖有個(gè)別案例通過證監(jiān)會(huì)審核，但細(xì)看這些個(gè)案，多數(shù)是2009年或更早時(shí)間上報(bào)的方案。比如保利、金地再融資方案均發(fā)生在2009年初，兩家企業(yè)分別募資80億元和42億元，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

　　2011年3月和2010年4月，保利和金地又分別提交了再融資方案，擬分別融資96億和49億元。但由于房地產(chǎn)調(diào)控，方案均告夭折。而包括金科股份、華夏幸福在內(nèi)的借殼方案，由于上報(bào)時(shí)間早于調(diào)控，成為監(jiān)管部門放行的特例。

　　另外超過40家未通過審核的公司，其融資總額超過1000億元。比如，招商地產(chǎn)2010年4月宣布定向增發(fā)融資50億元，用于當(dāng)時(shí)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金。陽光城定增融資32億元、泛海建設(shè)定增融資48億元，新湖中寶定增融資24億元、蘇寧環(huán)球定增融資50億元、嘉凱城定增融資36億元。此外、香港控股、濱江集團(tuán)、外高橋、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、華麗家族、京投銀泰等名字都在此之列，而大佬萬科于2009年8月披露的近120億元公開增發(fā)預(yù)案，同樣被叫停。

　　回過頭看，監(jiān)管層當(dāng)年果斷叫停房企再融資，對(duì)樓市過熱的局面的確起到了不小的“降溫”作用。

　　兩個(gè)階段折射審核松動(dòng)

　　再融資通道封閉一定程度上抑制了優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展規(guī)模，且對(duì)保障性住房工程的整體推進(jìn)不利。在此背景下，決策層開始考慮適當(dāng)、有條件地放開房企再融資。

　　時(shí)隔三年后，監(jiān)管層態(tài)度出現(xiàn)微妙變化，房企再融資重現(xiàn)曙光。究其原因，再融資通道封閉一定程度上抑制了優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展規(guī)模，且對(duì)保障性住房工程的整體推進(jìn)不利。在此背景下，決策層開始考慮適當(dāng)、有條件地放開房企再融資。

　　從時(shí)間上看，這輪房企再融資潮明顯分為兩個(gè)階段。首先，從今年初開始，一些涉房企業(yè)陸續(xù)披露再融資方案，但其資金投向與房地產(chǎn)無關(guān)。如宏潤(rùn)建設(shè)定增募資不超過4億元，投資BT項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金；中茵股份再融資，用于黃金采選和連鎖醫(yī)藥零售等新業(yè)務(wù)等。

　　第二個(gè)階段，以金豐投資停牌為標(biāo)志，房企再融資及重組審批的松動(dòng)跡象愈發(fā)明顯。此后6個(gè)交易日內(nèi)，共有5家房企因重大事項(xiàng)停牌，分別是宋都股份、迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股及中弘股份。據(jù)上證報(bào)了解，有公司擬注入房地產(chǎn)資產(chǎn)，有公司擬定增融資用于保障房建設(shè)。

　　值得注意的是，上述停牌企業(yè)中，新湖中寶是此前上報(bào)過再融資方案但被叫停的公司。宋都股份、中弘股份、中茵股份等都是借殼上市，之后并無再融資經(jīng)歷。

　　保障房與殼資源值得關(guān)注

　　據(jù)知情人士透露，本輪房企再融資松動(dòng)，有無保障房開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)重要的審核依據(jù)。政策層有意為保障房項(xiàng)目給予金融支持。另一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)是殼資源。

　　據(jù)記者了解，在政策松動(dòng)的背景下，不少房企正積極謀劃再融資方案，其中包括借殼上市但沒有過再融資的公司，也包括此前披露過定增方案但終止的公司。

　　據(jù)知情人士透露，本輪房企再融資松動(dòng)，有無保障房開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)重要的審核依據(jù)。政策層有意通過再融資開閘，為保障房項(xiàng)目給予金融支持。

　　根據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，上市房企中，擁有較多保障房開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)包括大龍地產(chǎn)、北京城建、中天城投、福星股份、天房發(fā)展等。其中，北京城建32億定增方案曾在2010年11月公布，但最終停止實(shí)施；中天城投近16億定增方案在2010年6月公布，同樣停止實(shí)施。

　　較為特殊的案例是格力地產(chǎn)，該公司2010年7月公布定增方案，計(jì)劃融資15.48億元，公司最后一個(gè)進(jìn)展公告是通過了廣東國(guó)資委批準(zhǔn)，至今未有下文。業(yè)內(nèi)人士表示，格力地產(chǎn)目前主要靠向大股東格力集團(tuán)借款，拿地動(dòng)作也很少，如果再融資開閘，格力地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)積極爭(zhēng)取。

　　另一個(gè)值得關(guān)注的焦點(diǎn)是殼資源。“一些上市房企近年來幾乎不拿地，也沒什么營(yíng)業(yè)收入，且長(zhǎng)期和短期負(fù)債都很少。他們想做什么？在等什么？這種殼資源非常珍貴，存在投資機(jī)會(huì)。”一位上市房企高層向記者表示。