房企再融資開閘預(yù)期升溫 調(diào)控或入“去行政化”時代

　　近日，上市房企再融資將開閘的消息再度引起了資本市場的波動。在樓市宏觀調(diào)控的大背景下，已有將近四年時間沒有房地產(chǎn)企業(yè)在A股IPO或增發(fā)，此時放開再融資政策傳遞出哪些信號？其將對股市和樓市影響幾何？

　　暫停近四年再融資重啟時機(jī)已到

　　2010年初，監(jiān)管層正式宣布暫停批準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　“當(dāng)時主要是為了配合宏觀調(diào)控政策，擔(dān)心房企上市、再融資后會因為‘不差錢’而推高地價、房價。”中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱，隨后有若干家上市房企增發(fā)計劃泡湯，而一些計劃在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)也因此擱淺。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于A股直接融資渠道受阻，近年來內(nèi)地房企或海外上市，或發(fā)債，或通過私募、信托等平臺融資，融資成本大幅攀升，某些企業(yè)融資成本甚至高達(dá)15%以上。而如此高的融資成本不僅轉(zhuǎn)嫁到房價之中，最后讓購房人承擔(dān)，還對實體經(jīng)濟(jì)其他私人部門產(chǎn)生了“擠出效應(yīng)”。

　　交通銀行研究顯示，今年一季度，社會融資總額同比多增的1.83萬億元中，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺；二季度，這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個部門的資金需求也抬高了整個社會的融資成本，導(dǎo)致國內(nèi)流動性雖相對寬松、但經(jīng)濟(jì)增長并沒有受益。

　　“直接向資本市場融資，相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多。”綠地集團(tuán)董事長張玉良認(rèn)為，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后，對企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現(xiàn)在房企再融資應(yīng)該放開，而且時機(jī)已到”。

　　蘇雪晶表示，資本市場直接融資的順暢將有利于長效機(jī)制的進(jìn)一步完善，有利于房地產(chǎn)市場化調(diào)控思路的延續(xù)，同時將有效地增加市場供應(yīng)，完全符合“長效機(jī)制”的定義。

　　再融資重啟或成地產(chǎn)股上漲催化劑

　　市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)再融資一旦重啟，地產(chǎn)板塊將迎來持續(xù)反彈行情。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示，放開房企再融資應(yīng)是針對大量房企借道海外上市及調(diào)控市場化所作的政策調(diào)整，這將有利于板塊業(yè)績的釋放和反彈的持續(xù)。

　　7月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預(yù)期的不斷升溫，上市房企掀起了停牌潮。公開信息顯示，從7月1日至今，已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而停牌。7月4-5日，一則再融資將放開的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊強(qiáng)勁反彈。申銀萬國數(shù)據(jù)顯示，兩天內(nèi)，地產(chǎn)板塊相對滬深300指數(shù)的相對收益率高達(dá)4.0%。

　　毫無疑問，放開再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實質(zhì)性利好。長期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)的估值有望得到修復(fù)。

　　申銀萬國認(rèn)為，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復(fù)。在7、8月份銷售缺乏亮點、而龍頭公司估值僅有七倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價表現(xiàn)的主要催化劑。前期擴(kuò)張快、負(fù)債率較高的成長型公司，以及已經(jīng)上報過股權(quán)/債權(quán)融資預(yù)案、股東資源豐富的公司，有保障房或一級開發(fā)業(yè)務(wù)的公司可能將更早受益。

　　“去行政化”或成方向

　　在“國五條”實施已過百日，房地產(chǎn)市場初顯平穩(wěn)，而房價始終堅挺，土地市場“地王”頻出，樓市調(diào)控壓力依然較大的大背景下，市場對房企再融資開閘最大的擔(dān)心是將釋放出樓市調(diào)控的“拐點”信號，使近幾年的調(diào)控成效前功盡棄。

　　張玉良認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會推高地價、房價；但長期來看，房價最終是由供需關(guān)系決定，放開融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴(kuò)大供給，從而平抑房價。不僅如此，開發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)外，還會開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設(shè)施配套服務(wù)的地產(chǎn)項目，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極推動作用。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認(rèn)為，房企融資開閘與房地產(chǎn)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)控并不相悖。“近年來，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)在加強(qiáng)落實現(xiàn)有短期政策的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，更多地用市場化手段而不是行政手段來調(diào)控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預(yù)，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的。”

　　“該放的權(quán)力堅決放開放到位，該管的事必須管住管好”，專家認(rèn)為，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)有進(jìn)有退，行政化的調(diào)控手段應(yīng)逐步退出，在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應(yīng)盡量減少行政干預(yù)，實現(xiàn)市場化運作。同時，住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等長效機(jī)制也應(yīng)適時啟動，從土地、金融、財稅等方面繼續(xù)進(jìn)行靈活調(diào)控。

　　蘇雪晶分析認(rèn)為，今年全國兩會后，對于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，政府部門更強(qiáng)調(diào)通過長效機(jī)制的建立來替代行政調(diào)控手段。然而，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的建立需要一系列的準(zhǔn)備工作，在完善的機(jī)制保障下，逐步增強(qiáng)市場的調(diào)控作用，從“堵”變成“通”。