溫州泡沫破裂房價暴跌：9萬單價腰斬跌過半

??? 長三角珠三角

　　經濟探微

　　編者按：長三角和珠三角是中國經濟最活躍的兩大地區，在中國經濟面臨結構轉型的當下，這兩大地區在經歷怎樣的變化？這里的企業生存狀況怎么樣？為此，羊城晚報記者近期走訪長三角和珠三角，為您帶來現場報道。

　　超強臺風“蘇力”已經登陸，溫州依然處于晴雨交錯的天氣之中，位于甌江邊上的鹿城廣場人煙稀少。這里，是溫州標志性豪宅，也是房價最高的地方。

　　“最貴的時候，這里能賣出將近9萬元1平方米的價格。”連路過的的士司機，都忍不住感嘆，“現在售價連一半都不到了。”價格大跌的并不只是鹿城廣場，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤，例如香緹半島、京都城等項目，價格也都大幅回落。

　　于是，“去泡沫化”是溫州人給自己的標簽——

　　曾經領漲現在領跌

　　在鹿城廣場不遠處，黃燕方(化名)所在的房產中介公司并不起眼。抬頭望著那些精致的樓盤，他只是感嘆：“房價掉得狠著呢。”2011年溫州樓市最風光的時候，這里幾乎都是每平方米八九萬元的叫價，“現在均價大概4萬元左右。真是一夜回到開盤價啊。”

　　明碼標價跌了一半，還不是最厲害的。“前陣子聽說有個老板為了套現，每平米3.2萬元的價格出掉了一套。”黃艷方向羊城晚報記者透露。不過，3.2萬一平方米也不是一個小數目，這套賣掉的房子面積高達800平方米，一套現就是2500多萬元。“這里都是豪宅，一梯兩戶，差不多400平方米一套，這個老板放掉的應該是頂樓的復式。如果不是急著等錢用，一般不會低到這個價格。”

　　溫州人愛炒房，也許是從自己門口開始的。數據顯示，2006年，溫州市區住宅銷售均價為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內溫州房價上漲超過200%。

　　黃燕方在樓市“江湖”的時間不長，他認為最瘋狂的莫過于2008年。“那時候溫州老板手里有的是錢，一個新樓盤一開盤就馬上售罄。”給黃燕方留下了深刻印象的不只是價格當年，一個出名的樓盤開盤時領的銷售號，可以炒到三五十萬。“那時候，溫州幾乎所有的企業都直接或間接涉足房地產投資，我們行業內都知道，好些出名的企業家們或公或私，聯合起來投資房地產。”溫州樓價一度直超國內一線城市的平均房價，最高沖到2011年上半年的每平方米34674元。

　　漲得快，意味著跌得更痛。

　　僅僅4年后，2012年溫州的樓價開始暴跌，黃龍、江濱路等優勢地段出現了“跳水價”。浙江省溫州市物價局監測預警分局公布的監測數據顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價格指數和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%；同時，土地平均樓面地價處于近5年來最低值。今年3月份，溫州房價運行顯得有些特立獨行。在全國各大中城市房價漲勢如潮的情況下，溫州卻成為70個大中城市中唯一出現房價環比下跌的城市。而上個月出爐的中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2013年5月，全國百城中只有13個城市住宅價格同比下跌，排第一位的就是溫州，跌幅在10%-20%之間。

　　“香緹半島(在鹿城廣場附近)的房子開盤的時候單價炒到5萬多，現在才3萬左右，低過開盤價。”黃燕方對記者坦言，“現在還不到抄底的時候。國家對房價調控越來越嚴，溫州老板現金流越來越少，這里被炒到天價的房子依然會一天天跌價。”

　　租金暴漲商鋪轉手瘋狂

　　跟商品房房價“跳水”狀態相反，商鋪的租賃價格卻節節飆升。

　　今年4月，溫州永中最熱鬧的商業街爆出一夜數十家商鋪齊齊貼出“店面轉讓”的新聞震驚業界。跟大多數商業街一樣，這條羅東街經營的大多數為珠寶店、服裝店、小飾品店和蛋糕店，但4月時，這百余米的路段就有幾十家店面陸陸續續貼出了“轉讓”的紙條。而轉讓的很大原因便是租金太貴。“虧不起，只好轉讓。”羅東街上服裝店老板都在哭訴，據悉，一家面積為25平方米左右的店面，去年一年租金已經超過了23萬元。

　　更有意思的是，不少商鋪在轉讓過程中，還帶著巨額的轉讓費。以市中心最繁華的商業街五馬街(相當于廣州的北京路)中部位置的臨街大型店鋪為例，面積約700平方米月租為36000元，可是“急售”且轉讓費用高達60萬元！“這個商鋪很新，自上次裝修不滿1年”，中介張先生透露，這樣的轉讓費用在五馬一帶絕對算不上高的，由于是著急出讓，原本的租客單算轉讓費損失了40多萬，“商店原來做的也是服裝生意，從上一任轉過來已經花了100萬”。

　　營業不足一年，又為何急于再次轉手？中介含糊其辭，但在溝通中卻多次提及需“一次交付全年租金430萬”，最少也得預付半年租金，字里行間透露出的都是對于現錢的渴望。

　　不遠處，另一家位于府前街的店面卻打出了“轉讓費為零”。為何相隔不足千米，轉讓費卻大相徑庭？該店的房屋中介則直言是“原先的老板因為資金問題進了公安局，店面也已經被查封”，此種情況下，房東只得另尋租客。因為不好出手，原本相連的3間店面，既可以選擇整體出租也可以按照租客的需求分租。

　　有業內人士向記者坦言：“溫州商鋪近大半年來出現轉讓費高于租金的情況讓人擔憂，剛裝修不久，甚至是精裝修之后就轉讓，大多數都是老板出現資金鏈斷裂問題，不得不急忙高價轉租。”

　　現金流斷房價恐怕還要接著降

　　“現在有錢能投資什么？房地產是肯定不行的。”溫州中小企業發展促進會會長周德文一句話道出了真相。

　　雖然房地產的暴漲一度吸引了大量的資金，但溫州房價高漲的背后，卻有一只看不見的手實業的發展。“房地產行業需要實體經濟的強大支持才能保持穩定。”曾有中小企業家向記者坦言，2010-2011年間，房地產行業就像一塊“肥豬肉”般吸引人，不少老板忍不住誘惑砸錢進軍房地產。“做實業實在太難也是重要的原因之一，那時候，外貿訂單開始減少，利潤大不如前，同行們的熱情遭到了打擊，就轉向金融行業，炒房。”該企業家向羊城晚報記者坦言，幸好自己堅守在實業運作中，不然，“接盤手隨時有可能是自己。”他自嘲，“現在銀行放貸太緊，不少老板迫不得已，只好忍著巨虧把手上的房子、豪車放掉，能盤活一點是一點。”

　　今年4月，溫州市委黨校與中國社會科學院社會學研究所合作推出的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測》(以下簡稱“溫州藍皮書”)發布，編撰者溫州市委黨校經濟學教研部副教授金甌對媒體表示，2006年~2012年，溫州市區商品住宅年均銷售量約為60萬平方米，但2012年年末，市區卻有80萬平方米左右的商品住宅存量，大約需要1年零4個月來“消化”。他直言，目前溫州的房產庫存壓力較大，這意味著溫州房價或將持續下降。

　　《藍皮書》中的一組數據也顯示了溫商對房地產投資的熱情開始減退：2012年溫州完成工業投資469.29億元，同比增長42%，基礎設施投資628.65億元，增長48.3%，房地產開發投資687.50億元，僅增長1%。

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　　7月18日，國家統計局發布6月房價數據，70個大中城市中，69個城市同比上漲，僅一個同比下降。

　　值得一提的是，一線城市新建住宅同比漲幅全面超過14.4%，其中北京最高，漲幅為16.7%。

　　實際上，本報記者查看四大一線城市1-6月份的房價漲幅來看，房價同比均保持持續上漲的趨勢，照此計算，年度房價目標的完成壓力很大。

　　在此背景下，包括北京中原地產市場研究部總監張大偉在內的多位市場人士在接受本報記者采訪時表示，房價目標責任制的壓力下，下半年或升級樓市調控。

　　不過，一位接近住建部的人士在接受本報記者采訪時透露，目前各方還是在抓緊研究建設樓市調控的長效機制，在十八屆三中全會即10月之前，出臺新的樓市調控新政可能性不大。

　　限不了的高房價

　　根據國家統計局7月18日發布的數據，不管是新建商品住宅還是二手房，四大一線城市北、上、廣、深均“名列前茅”。

　　新建商品住宅中，北京同比上漲16.7%，廣州漲幅16.5%，深圳漲幅16%，上海漲幅14.4%。

　　二手住宅中，北京同比上漲14.1%，廣州漲幅10.4%，上海漲幅10.2%，深圳漲幅9.6%。

　　這已是四大一線城市連續六個月領漲全國，實際上本報記者查看國家統計局數據發現，四大一線城市的同比漲幅更呈現逐月攀升的趨勢。

　　值得一提的是，上述四大一線城市均采用了行政“限價”手段，官方或正式發文，或通過嚴控預售審批、價格備案、土地出讓環節源頭把控等手段來調節上市節奏和價格走勢，其中北京的版本最嚴。

　　然而，根據國家統計局發布的數據來看，限價并不能限制房價上漲過快的漲幅。

　　張大偉表示，限價雖然能一定程度上限制房價過快上漲的趨勢，但并不是治本之舉，而且整體市場購房者的預期也未改變，包括北京在內的一線城市供需矛盾也十分突出。

　　以北京為例，根據中原地產市場研究部統計數據顯示：6月單月北京新建住宅簽約套數為9811套，連續3個月不足萬套。但上半年合計新建住宅簽約套數達到了62295套。

　　另外，張大偉也表示，整體市場上

　　部分需求也因為沒有合適的期房房源，而轉而選擇價格比較高的現房，也一定程度上推漲了房價數據。

　　張大偉表示，假如根據成交總額除以面積折算北京房價環比、同比漲幅并沒有那么高。

　　“國家統計局的數據來源也是北京住建委的網簽數據。”張大偉表示，數據來源一樣，但是統計口徑存在差異，國家統計局采用的是指數型的研究方式。

　　拷問房價調控目標

　　不管是采用什么樣的統計口徑，根據國家統計局的數據，包括北京在內的四大一線城市同比漲幅均呈現逐月攀升的趨勢。

　　以北京為例，北京1月新建商品住宅同比上漲4.3%，2月7.7%，平均下來，此后的三個月更是以超過10%的漲幅位于全國首位。

　　照此計算，張大偉表示，包括北京在內的四大一線城市年內完成房價調控目標的壓力非常大。

　　據悉，北京、上海2013年的房價目標均是趨穩，“新國五條”和“京十九條”，都明文要求建立房價目標責任制，對完不成房價目標的城市將進行問責。

　　在嚴厲的問責制度下，不少業內人士向本報記者表示，如果房價持續大幅度上漲的背景下，或誘發新政出臺。

　　值得一提的是，日前，國稅總局也罕見表態，要研究個人房產稅試點擴大。

　　不過，一位接近住建部的人士表示，在十八屆三中全會之前，樓市調控不會有太大的變動，目前仍以長效機制的建設為主。

　　北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥表示，包括限購、限價等行政性調控措施已經很多，諸如國五條規定20%個稅等政策還未落地，在經濟增速放緩的背景下，能把現有的調控落地就已經很不錯了。

　　按照北京市住建委之前的口徑，限價要低于上一期和周邊同質商品房項目，并要求各樓盤簽署不漲價承諾書，但根據房產數據研究中心數據，2013年6月，北京百盤調查數據顯示，有3成房價上漲，漲幅最高的是通州區的自由筑，34.62%；漲價金額最高的是朝陽遠洋萬和公關，上漲1.7萬/平方米。

　　中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌也稱，房價調整的關鍵在于長效機制的建設，配合財稅、金融、土地等方面的改革實現，目前房產稅試點擴大、不動產登記、個人住房信息聯網等亦都在穩步推進。（21世紀經濟報道）

　　住建部面臨人民住有所居的期望，遏制房價的非理性增長，讓人民買得起房。房地產領域已經成為中國中產階層最不滿的領域，因為高房價正在吞噬他們的“中國夢”。

　　中國夢是民族的夢，是每一個人的夢，是人民的夢。中國夢已經成為目前中國的最強音和最熱詞。在憧憬和暢想中國夢愿景時，我們有許多積極有利向上的因素，我們有各族人民凝聚成的中國力量，任何時候都沒有現在離中國夢如此之近。

　　但同時，我們也必須分析實現中國夢道路上存在的不利因素，特別是作為中國夢組成部分的每一個人、每一個階層中國夢的阻礙因素。

　　中產階層是一個國家最主要的組成部分，對于社會政治經濟都具有及其重要的作用。特別是對于一國經濟來說，中產階層富足穩定、壓力小、負擔輕，關乎著一國經濟健康發展的持續力和后勁。成熟市場經濟的發達國家消費是經濟的主要拉動力，往往占到7成以上。而中產階層是消費拉動力的主力。因為，低收入階層消費傾向強，但無能力消費；高收入階層有能力消費，但消費意愿較弱。只有中產階層既有能力消費，消費意愿傾向又強。擴大中產階層比例幾乎是所有國家共同致力于的一項經濟大事。中產階層范圍擴大又是社會的穩定基石。

　　改革開放以后，中國的中產階層在迅速擴大，不但支撐著國內消費，而且是社會的穩定器。然而，近十幾年來，一個高房價正在使得中產階層背負巨大壓力，不但擠占中產階層的消費動力，對啟動消費構成打壓，而且正在削弱中國經濟發展的持續力和后勁，正在扭曲中國經濟動力結構，還使得社會穩定基石正在出現晃動。更加重要的是，一個高房價正在擊碎中產階層的中國夢，正在成為中產階層實現屬于自己中國夢的攔路虎和絆腳石。

　　一個現實是，低收入者的安居問題，政府正在大力建設保障性住房來解決。高收入者對于高房價承受力較強，通過商品房市場解決自己住房問題不會帶來負擔。而中產階層，收入中等，不高不低，政府建設的保障房夠不上條件，一個畸高房價又使得其根本買不起商品房。無奈只有采取高負債買房。或到銀行按揭貸款，或從父母、爺爺輩以及親戚朋友那里借錢買房。像北上廣深房[簡介最新動態]價都在每平方米4—5萬元，100平方米需要四五百萬元。一個中產階層家庭年收入20萬元，不吃不喝需要25年以上才能還清貸款本息。可以說，背負一生高房價債務，從黑頭發還到白頭發，何談實現中國夢？

　　中產階層的中國夢被高房價吞噬絕不是危言聳聽。高房價不但吞噬中產階層的中國夢，而且吞噬了中國的消費潛力，吞噬了中國經濟發展后勁，吞噬了中國經濟最具活力的消費拉動力。

　　因此，必須硬著頭皮繼續調控，不達成功決不罷兵，已經沒有選擇、沒有退路。當務之急是，住建部、央行、銀監會、財政部等職能部門要盡快將國五條細則落地，進入執行階段，使其盡快開花結果。各地方政府應該盡快出臺具體實施辦法，絕不能讓已經出臺20多天的國五條細則被架空在那里。

　　總之，不遏制住暴漲的房價，包括中產階層在內的大多數人就很難圓其中國夢，中國經濟就可能重蹈日本覆轍，這絕不是危言聳聽。(東方財富網)