杭州經(jīng)適房滿5年可上市交易 增值部分55%歸政府

　　昨日(8月15日)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，通報杭州市經(jīng)濟適用住房上市交易和回購管理政策。該政策明確，簽訂購房合同(含預(yù)售合同)滿5年的經(jīng)適房可上市交易，不過經(jīng)適房住戶要按照評估價與當時經(jīng)適房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，其實經(jīng)濟適用房可以上市交易，許多城市已經(jīng)實現(xiàn)，但對杭州而言，或具有更加與眾不同的意義。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與其城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅非常接近。“經(jīng)濟適用房上市交易后，促進存量增加，可以起到平抑房價作用”。中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　增值部分55%歸政府

　　杭州昨日公布的《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見(試行)》，圍繞經(jīng)濟適用房上市交易、內(nèi)部循環(huán)和申請回購等相關(guān)內(nèi)容，明確了政策規(guī)定。

　　其中符合簽訂購房合同(含預(yù)售合同)之日起滿5年，并補交土地收益等價款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房可通過買賣、贈與等方式處置該住房。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2004年9月1日被確定為土地收益等價款繳納比例的分界點。2004年9月1日前簽署經(jīng)濟適用房購房合同的，不用補繳土地出讓金；之后購買的經(jīng)濟適用房交易時，須按現(xiàn)今評估價和當初購買價差額的55%繳納土地收益等價款。

　　而在2004年9月1日后簽訂購房合同的，如上市交易需按照屆時公布的評估價與當時經(jīng)濟適用住房購買差價的55%，向政府繳納土地收益等價款。繳納土地收益的計算公式為：需補交的土地收益等價款=[(屆時的評估單價-經(jīng)濟適用住房購買時單價)*按經(jīng)濟適用房價格購買的面積]*55%-購買時繳交的稅費。

　　我愛我家市場研究中心報告認為，對于2004年9月1日之前購入的經(jīng)適房業(yè)主，根據(jù)目前其持有的住房，表現(xiàn)出積極的出售愿望，而在2004年9月1日之后的業(yè)主來說，面對55%的土地收益，意味著業(yè)主和客戶之間將產(chǎn)生高額的稅費，將視未來的市場表現(xiàn)，逐步進行上市交易。

　　“在2004年以前，房價沒有飛漲，當時購入經(jīng)濟適用房的人群沒有經(jīng)濟適用房的概念，經(jīng)濟適用房和商品房價格相差不大。2004年以后，房價上漲很快，經(jīng)濟適用房和商品房產(chǎn)生差價，比如商品房要15000元/平方米，經(jīng)濟適用房才3000多元/平方米，出現(xiàn)一房難求的局面。”雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳說。

　　記者還注意到，增值部分55%歸政府的比例和南京一樣，但相較濟南、北京等已實施經(jīng)濟適用房入市的城市要低，數(shù)據(jù)顯示北京和濟南為70%。而今年以來市場傳出消息稱，北京擬禁止經(jīng)濟適用房直接上市進行交易，逐步建立經(jīng)濟適用房封閉運行機制。

　　經(jīng)適房入市可抑房價

　　值得關(guān)注的是，杭州經(jīng)濟適用房的入市或?qū)δ壳案咂蟮姆績r起到平抑作用。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價格同比上漲。杭州市區(qū)商品房成交均價17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價17507.1元/平方米，同比上漲25%。

　　“根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅非常接近。”7月26日，浙江省內(nèi)媒體《今日早報》援引杭州市住房保障和房產(chǎn)局的表態(tài)，“下半年，將會同物價等有關(guān)部門利用價格備案、預(yù)售許可等手段加強對商品住房價格的控制，保持每月房價的均衡，確保房價控制目標的完成”。

　　杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭，下同)領(lǐng)出預(yù)售證的經(jīng)濟適用房房源量為9萬余套，面積超過830萬平方米。

　　“房價由供需關(guān)系決定，無疑經(jīng)濟適用房的市場將增加整個市場的供應(yīng)量，從而對房價起到平抑作用。”童悅仲說。

　　章惠芳亦認為，經(jīng)濟適用房上市交易無形之中增加了市場上的供應(yīng)量，對于后市供需關(guān)系有一定的影響。“現(xiàn)在很多老小區(qū)的二手房居高不下，經(jīng)濟適用房上市交易后，促進存量增加，房價得到平抑”。

　　德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，房源量的增加，對緩解市場供應(yīng)，平抑市場價格起到積極的作用，但這個過程是逐步釋放的過程。

　　與此同時，值得注意的是本次經(jīng)濟適用房的釋放與房產(chǎn)稅的關(guān)系。有市場消息稱，杭州版房產(chǎn)稅最早將于今年10月后出臺，在今年4、5月間杭州版房產(chǎn)稅方案在出臺前夕被叫停后，杭州市又提出了新的版本，稅率由原來的0.4-0.8%上調(diào)到了0.5%-1.0%，而征收范圍則仍然不包括存量房屋。

　　陸騎麟認為，因為房產(chǎn)稅主要針對的存量房，目前還不好判斷對經(jīng)適房的影響關(guān)系。