海口男子轉(zhuǎn)讓"他人贈(zèng)與"房 贈(zèng)與人異議買房者上訴

　　海口瓊山區(qū)法院一審判賣房者歸還購(gòu)房款并支付違約金；海口中院終審維持原判

　　父親李智作為見(jiàn)證人，17歲的李宇將一套房子以36萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了張芳芳。李宇稱，房子是他人贈(zèng)與他的，他擁有房屋產(chǎn)權(quán)證。然而，張芳芳付清房款后，卻一直無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。之后，她才知道李宇并沒(méi)有該房屋的處分權(quán)。為了維護(hù)自己的權(quán)益，張芳芳向法院起訴，要求李宇歸還購(gòu)房款及利息，并支付違約金。

　　17歲小伙轉(zhuǎn)讓“他人贈(zèng)與”的房子

　　2007年，張芳芳在海口府城鳳翔路丁村路口附近看中了一套房子。同年5月23日，她與17歲的“房主”李宇簽訂了《房屋買賣合同書》，由李宇的父親李智作為見(jiàn)證人。合同約定，李宇將黎蓉、海南海×實(shí)業(yè)有限公司共同贈(zèng)與的，在黎蓉名下的600平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給張芳芳，價(jià)款為36萬(wàn)元。合同簽訂之日，張芳芳支付購(gòu)房定金3萬(wàn)元，30日內(nèi)支付50%的房款（含定金），余款待辦完房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)后一次付清。

　　合同簽訂后，張芳芳分6次陸續(xù)支付了全部房款共計(jì)36萬(wàn)元，每次都由李智代收，并出具收條。然而，張芳芳多次催促李宇父子倆辦理房產(chǎn)過(guò)戶事宜，都沒(méi)有結(jié)果。更讓張芳芳沒(méi)想到的是，李宇一直沒(méi)有取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，也沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)。

　　2009年5月，張芳芳將李宇、黎蓉及海南海×實(shí)業(yè)有限公司告上法庭，要求將本案爭(zhēng)議房產(chǎn)過(guò)戶至自己名下。但訴訟中，黎蓉和海南海×實(shí)業(yè)有限公司都不認(rèn)可贈(zèng)與房屋合同。該案在重審過(guò)程中，張芳芳申請(qǐng)撤訴。

　　贈(zèng)與人提出異議，買房者告上法院

　　后雙方未能協(xié)商一致，張芳芳再次向海口瓊山區(qū)法院起訴，請(qǐng)求判李宇返還購(gòu)房款36萬(wàn)及利息12萬(wàn)元，并支付違約金1萬(wàn)元。

　　法院審理認(rèn)為，張芳芳與李宇簽訂的《房屋買賣合同》系有效合同。黎蓉和海南海×實(shí)業(yè)有限公司雖然簽訂了《贈(zèng)與合同書》，但后來(lái)提出異議，且該房產(chǎn)權(quán)一直沒(méi)有過(guò)戶至李宇名下，李宇對(duì)房產(chǎn)無(wú)處分權(quán)，且出賣行為沒(méi)有得到登記產(chǎn)權(quán)人黎蓉的追認(rèn)。海口瓊山區(qū)法院一審判決，李宇需返還張芳芳購(gòu)房款36萬(wàn)及相應(yīng)利息，并支付違約金1萬(wàn)元，李智承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　宣判后，李宇不服提起上訴稱，《房屋買賣合同》附有贈(zèng)與合同書，若原審法院認(rèn)定該合同有效，則該合同應(yīng)屬于附條件合同，不能憑贈(zèng)與人提出異議便判令買賣合同解除。近日，海口中院作出終審判決，維持原判，駁回李宇上訴請(qǐng)求。

　　（文中人物為化名）

　　律師

　　點(diǎn)評(píng)

　　購(gòu)買二手房時(shí)一定要查驗(yàn)賣房者資格

　　賀飛飛律師認(rèn)為，本案中雙方簽訂的房屋買賣合同屬于有效合同，但涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一直未過(guò)戶至李宇名下，且其出賣行為沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)人的追認(rèn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的規(guī)定“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”，因此，李宇需承擔(dān)責(zé)任。

　　本案的特殊之處在于涉及到限制民事行為能力人，李宇簽訂合同時(shí)屬未成年人，其父親李智作為其法定代理人在房屋買賣合同中作為見(jiàn)證人，視為其同意李宇簽訂合同的行為，其代收購(gòu)房款是履行其法定代理職責(zé)，該法律后果應(yīng)由李宇承擔(dān)。因此，李宇作為合同當(dāng)事人，以未實(shí)際收取購(gòu)房款的理由，不能對(duì)抗第三人。

　　律師提醒，在購(gòu)買二手房時(shí)一定要查驗(yàn)賣房者的資格，是否具有房產(chǎn)證。另外，通過(guò)中介買房的，付款行為不能通過(guò)中介進(jìn)行。

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