海口男子轉讓"他人贈與"房 贈與人異議買房者上訴

　　海口瓊山區法院一審判賣房者歸還購房款并支付違約金；海口中院終審維持原判

　　父親李智作為見證人，17歲的李宇將一套房子以36萬的價格轉讓給了張芳芳。李宇稱，房子是他人贈與他的，他擁有房屋產權證。然而，張芳芳付清房款后，卻一直無法辦理過戶手續。之后，她才知道李宇并沒有該房屋的處分權。為了維護自己的權益，張芳芳向法院起訴，要求李宇歸還購房款及利息，并支付違約金。

　　17歲小伙轉讓“他人贈與”的房子

　　2007年，張芳芳在海口府城鳳翔路丁村路口附近看中了一套房子。同年5月23日，她與17歲的“房主”李宇簽訂了《房屋買賣合同書》，由李宇的父親李智作為見證人。合同約定，李宇將黎蓉、海南海×實業有限公司共同贈與的，在黎蓉名下的600平方米的房屋轉讓給張芳芳，價款為36萬元。合同簽訂之日，張芳芳支付購房定金3萬元，30日內支付50%的房款（含定金），余款待辦完房產過戶手續后一次付清。

　　合同簽訂后，張芳芳分6次陸續支付了全部房款共計36萬元，每次都由李智代收，并出具收條。然而，張芳芳多次催促李宇父子倆辦理房產過戶事宜，都沒有結果。更讓張芳芳沒想到的是，李宇一直沒有取得該房屋的產權，也沒有獲得產權人的追認。

　　2009年5月，張芳芳將李宇、黎蓉及海南海×實業有限公司告上法庭，要求將本案爭議房產過戶至自己名下。但訴訟中，黎蓉和海南海×實業有限公司都不認可贈與房屋合同。該案在重審過程中，張芳芳申請撤訴。

　　贈與人提出異議，買房者告上法院

　　后雙方未能協商一致，張芳芳再次向海口瓊山區法院起訴，請求判李宇返還購房款36萬及利息12萬元，并支付違約金1萬元。

　　法院審理認為，張芳芳與李宇簽訂的《房屋買賣合同》系有效合同。黎蓉和海南海×實業有限公司雖然簽訂了《贈與合同書》，但后來提出異議，且該房產權一直沒有過戶至李宇名下，李宇對房產無處分權，且出賣行為沒有得到登記產權人黎蓉的追認。海口瓊山區法院一審判決，李宇需返還張芳芳購房款36萬及相應利息，并支付違約金1萬元，李智承擔連帶清償責任。

　　宣判后，李宇不服提起上訴稱，《房屋買賣合同》附有贈與合同書，若原審法院認定該合同有效，則該合同應屬于附條件合同，不能憑贈與人提出異議便判令買賣合同解除。近日，海口中院作出終審判決，維持原判，駁回李宇上訴請求。

　　（文中人物為化名）

　　律師

　　點評

　　購買二手房時一定要查驗賣房者資格

　　賀飛飛律師認為，本案中雙方簽訂的房屋買賣合同屬于有效合同，但涉案房產產權一直未過戶至李宇名下，且其出賣行為沒有獲得產權人的追認。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”，因此，李宇需承擔責任。

　　本案的特殊之處在于涉及到限制民事行為能力人，李宇簽訂合同時屬未成年人，其父親李智作為其法定代理人在房屋買賣合同中作為見證人，視為其同意李宇簽訂合同的行為，其代收購房款是履行其法定代理職責，該法律后果應由李宇承擔。因此，李宇作為合同當事人，以未實際收取購房款的理由，不能對抗第三人。

　　律師提醒，在購買二手房時一定要查驗賣房者的資格，是否具有房產證。另外，通過中介買房的，付款行為不能通過中介進行。

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