房企再融資開閘漸近 對賭風勁刮利誘機構認籌

　　停擺三年之久，房企再融資開閘信號明確后，即刻引來各家上市房企的蜂擁而至。

　　9月18日，市場傳出消息稱，北京一家房企再融資方案已經獲得證監會受理。一家上市房企高管受訪時證實，受到這一消息影響，該公司關于再融資的股東大會相比原計劃擬提前舉行，目前已經開始準備股東大會的相關事宜。

　　而同日，萊茵置業(000558.SZ)發布再融資預案，9月份以來發布再融資預案的上市公司達到7家。同一天，本月初剛剛發布再融資預案的華夏幸福，也公告稱其方案已經獲股東大會通過。

　　從再融資受理進程來看，目前在京地產商中，北京城建(600266.SH)再融資方案早在8月上旬獲得股東大會通過，只有這一家的時間設置滿足證監會受理條件。

　　盡管此前，已有多家房地產企業公布再融資方案，但市場對于監管層如何把控再融資放行標準一直難有定論，亦有傳聞稱某房企的再融資方案申報遭拒，因此不少房企選擇“邊推進、邊觀望”的態度。

　　此外，機構的態度也變得十分重要。面對A股市場調控措施最為緊張的行業，政策和市場趨勢不明，通過多種手段吸引機構投資人認購，正悄悄成為房企再融資的新規則。

　　僅9月份以來，包括華夏幸福(600340.SH)、天保基建(000965.SZ)、廣宇集團(002133.SZ)和招商地產(000024.SZ)等7家房企已經發布再融資預案。

　　截至9月18日，8月中上旬發布預案的新湖中寶(600208.SH)、宋都股份(600077.SH)、北京城建和榮盛發展(002146.SZ)等7家上市公司，均已經獲得股東大會通過。此外，華夏幸福于9月2日發布再融資預案。9月17日即召開股東大會，通過了上述方案。僅從股東大會的召開安排來看，新華聯(000620.SZ)、大名城(600094.SH)和國興地產(000838.SZ)等公司進展相對仍然滯后。

　　相比政策傳言初期，市場對于房企再融資將主要限制在土地一級市場開發，以及舊城改造等政策鼓勵項目的傳言，從目前的房企再融資預案來看，不少募投項目已經包括商業地產、旅游地產和住宅地產開發等。

　　實際上，由于政策剛剛放開，政策趨勢不甚明朗，多數房企一直保持“邊推進、邊觀望”的態度。此前某上市房企再融資方案傳言暫緩申報，市場對于房企再融資的政策擔憂一度陡然提升。

　　按照另外一家房企高管的說法，該公司再融資預案發布之后，原本計劃將股東大會的召開時間延后，等待政策面趨于明朗。

　　不過9月18日，市場傳出消息稱，北京某房企再融資方案已經獲得證監會受理，上述公司聞訊旋即與保薦機構進行了協商，擬將股東大會的日期提前，并且開始馬上籌備股東大會的相關事宜。

　　按照再融資的申報流程，再融資方案發布之后，需要先召開股東大會印制申報材料，報相關券商進行內核，內核過后再根據內核意見修改材料，正式報送證監會。在送達證監會受理之前，有國土資源部把第一道關。最近三年，房企再融資方案受到國土資源部審核限制，在獲得證監會受理之前往往已被勸退。因此，上述消息對于諸多房企來說，意味著再融資的政策面出現實質性的回暖。

　　9月18日，北京某券商人士預測，由于房企再融資需求較高，隨著政策面明朗，未來加入再融資大軍的房企會繼續增加。而目前已經發布預案準備相對成熟的房企，或通過提高內部流程安排的方式爭取加快融資進程。

　　房企聞風而動

　　多措施機構保收

　　按照上述房企高管的說法，在再融資方案中，需要著重考慮到機構能否獲得收益。這也是再融資能否吸引機構認購，以及此后能否和機構繼續合作的關鍵。

　　但是由于發行價格需要確定在基準日前20個交易日均價的90%以上，發行后需要面對一年的鎖定期，加上未來地產行業調控的政策風險尚不明朗，使得房企不同于其他行業，其股價不確定性因素更大。

　　據北京某機構人士透露，在公布定向增發董事會預案之前，融資方就需要與相關機構進行協商，并且盡量延后利好消息的發布，將定增價格控制在一定范圍之內。此外，機構會與融資方式簽訂對賭協議，以保證機構參與的收益率。

　　以河北某上市房企為例，該公司2012年年報高送轉的預期就十分強烈，不過一直押后到中報實施。由于該股股價走勢強勁，遂在發布中報的同時即發布定增預案，并且停牌。

　　照分析人士說法，若先發布高送轉消息，很有可能繼續推高股價，使得定增價格水漲船高，將難以吸引機構投資人參與。

　　除此之外，上述機構人士還表示，不少機構私下會要求上市公司簽訂對賭協議，若無法滿足機構的收益約定，上市公司一方需要彌補相關損失。不過，對于一年鎖定期的約定收益水平，該人士僅表示因公司而異。

　　這一安排對于房企來說似是無奈之舉。9月18日，深圳某大型基金公司投研人士受訪時表示，房企再融資開閘對于未來推高房企股價邏輯并不成立，包括銀行、地產等板塊回歸市場高估前的估值是宏觀趨勢。這也顯示出機構對于投資房企再融資之后股價表現仍存擔憂。

　　除此之外，上市房企再融資前夕是否會出現“老鼠倉”，也成為再融資能否順利通過的另一個重要因素。

　　按照再融資的流程，為了保障再融資過程的順利，在公布定向增發董事會預案之前，上市公司已經與相關機構進行摸底和接觸。

　　北京某上市地產商證券部主管對此表示，對于房企而言，再融資計劃還需要與國土部門進行溝通，繁榮的審批流程，似乎很難保證再融資方案不會提前泄露。