海口市民花費(fèi)21萬(wàn)元買(mǎi)購(gòu)房指標(biāo) 遲遲未見(jiàn)房產(chǎn)證

　　符華是某單位的一名職工，根據(jù)分配方案，他獲得了一套房的購(gòu)房指標(biāo)。與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后，符華便將購(gòu)房指標(biāo)以21萬(wàn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓給林小林，兩人簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》。后林小林以符華的名義向開(kāi)發(fā)商支付剩余房款、車(chē)位款等。林小林雖入住房屋內(nèi)，但一直未取得產(chǎn)權(quán)證，甚至連商品房買(mǎi)賣(mài)合同都沒(méi)有。由此，林小林將符華告上法庭。近日，法院判雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)有效，林小林享有房屋的占有和使用權(quán)，但駁回了林小林對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的訴求。

　　某單位職工21萬(wàn)元出售購(gòu)房指標(biāo)

　　位于海口美祥路的和×江岸小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)后，根據(jù)相關(guān)分房、售房方案，作為某單位職工的符華享有一購(gòu)房指標(biāo)。2009年12月11日，符華作為認(rèn)購(gòu)方、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商海南發(fā)展××置業(yè)集團(tuán)有限公司作為出售方、某單位作為見(jiàn)證方共同簽訂了《和×江岸房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》。符華以3500元/平方米、預(yù)售總房款53.25余萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)了一套120平方米左右的房屋。

　　但符華簽訂協(xié)議書(shū)10天后，于同年12月22日，符華將購(gòu)房指標(biāo)以21萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給了林小林。兩人簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，并約定在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)簽訂后支付首次款19萬(wàn)元，余款2萬(wàn)元在小區(qū)主體工程封頂后再支付。林小林向開(kāi)發(fā)商支付預(yù)售款按認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定分期支付，但預(yù)售款以符華的名字支付。

　　另外，該協(xié)議的特定條款同時(shí)約定，在支付第一筆總購(gòu)房款30%后，林小林即可享有此房的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，但轉(zhuǎn)讓房屋過(guò)程所涉及的相關(guān)稅費(fèi)由林小林承擔(dān)。在該房沒(méi)過(guò)戶(hù)到林小林名下前，符華必須協(xié)助林小林辦理房屋的相關(guān)事宜。

　　簽訂協(xié)議當(dāng)日，林小林依約向符華交付了受讓的購(gòu)房指標(biāo)款19萬(wàn)元，并收?qǐng)?zhí)符華移交的認(rèn)購(gòu)書(shū)。

　　法院判購(gòu)指標(biāo)者享有房屋占有和使用權(quán)

　　簽訂協(xié)議后，林小林先后分三次以符華的名義向開(kāi)發(fā)商交付了房屋預(yù)售款共計(jì)55.42萬(wàn)余元。

　　2011年12月，符華與開(kāi)發(fā)商簽訂訟爭(zhēng)房屋的《海口市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2012年2月，開(kāi)發(fā)商將訟爭(zhēng)房屋登記備案在符華名下。2012年11月，符華出具《房屋移交書(shū)》將爭(zhēng)議房屋移交給林小林使用。

　　接管、使用該房后，林小林支付給符華轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)余款及代扣款約3.5萬(wàn)元。但事后，林小林一直都沒(méi)有拿到符華與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。經(jīng)多次索要未果后，今年3月，林小林將符華訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的占有使用權(quán)，并確認(rèn)房屋歸其所有。

　　庭上，符華辯稱(chēng)其并不是故意不移交商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而是因?yàn)閬G失了才沒(méi)有轉(zhuǎn)交。

　　經(jīng)海口美蘭法院審理認(rèn)為，林小林、符華簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。訴爭(zhēng)房產(chǎn)是某單位職工符華購(gòu)買(mǎi)的限價(jià)商品房指標(biāo)，符華作為初始購(gòu)買(mǎi)者將其房屋轉(zhuǎn)讓給林小林，并由林小林支付全部購(gòu)房款，且于2012年11月履行房屋交付手續(xù)。符華將房屋轉(zhuǎn)讓給林小林，在房屋實(shí)際交付給林小林使用后，基于協(xié)議林小林享有房屋的占有、使用權(quán)。

　　但現(xiàn)訟爭(zhēng)房屋備案登記在符華名下，且尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，林小林訴請(qǐng)確認(rèn)該房屋權(quán)屬歸其所有，法院不予采納。

　　近日，法院作出判決，兩人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》有效，林小林對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有占有、使用權(quán)，駁回其他訴訟請(qǐng)求。(文中人名均為化名)

　　現(xiàn)行規(guī)定

　　劉懷律師認(rèn)為，2010年8月31日《海南省人民政府關(guān)于加快發(fā)展保障性住房的意見(jiàn)》頒布，其中明確規(guī)定了限價(jià)商品住房的供應(yīng)對(duì)象為包括財(cái)政供養(yǎng)人員在內(nèi)的、需要改善住房條件但支付能力欠缺、難以進(jìn)入商品房市場(chǎng)的中等和中等偏下收入住房困難家庭。購(gòu)房人在取得房屋所有權(quán)證5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)_需轉(zhuǎn)讓的，由政府指定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行回購(gòu)；屆滿5年轉(zhuǎn)讓的，購(gòu)房人要向政府交納一定比例土地溢價(jià)等相關(guān)價(jià)款，具體辦法由市、縣政府確定，政府指定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)可優(yōu)先回購(gòu)。

　　本案中，原被告雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂是在2009年，并且已經(jīng)履行完畢，因此他們的買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，法院認(rèn)定雙方簽訂的合同有效是合理的。

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