多地房價目標恐落空 4季度調控或加碼

????剛剛出爐的9月份70個大中城市房價數據，又著實讓小伙伴們驚呆了一回。

????數據顯示，四個一線城市房價的上漲幅度繼續領跑。其中，北京以20.6%的同比漲幅位列“榜首”，而溫州則成為70個城市中房價同比出現下降的唯一城市。

????在“漲聲”激烈的情況下，卻傳來了北京樓市存量跌至年內低點的消息。業內觀點認為，房價上漲預期、土地供應緊張、供求矛盾尖銳等多重因素，助推了房價的上漲。與此同時，各方對長效機制的出臺倍加期待。

“金九銀十”的銷售旺季，使得各地的房地產市場進一步升溫。

????昨日（10月22日），國家統計局發布9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，69城市房價同比出現上漲，僅溫州價格下降，北上廣深同比漲幅均超過20%。其中，北京同比漲幅20.6%，居全國之首。

????此外，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的有2個，持平的有3個，上漲的有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.9%。四個一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%。

????中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強（微博）對《每日經濟新聞》記者表示，9月份的數據顯示，住宅銷售價格大多處于上升態勢，其中一線城市領漲明顯。

????另一方面，陳國強還表示，出現這種局面也與去年同期相比基數較低相關。并且由于房價漲幅較高，年內完不成房價調控目標是必然的事情。

????上海易居報告稱，雖然四季度有三中全會的因素，也可能出臺房地產長效機制文件，但短期仍難以改變房價上漲的態勢。

69個城市房價同比上漲

????據國家統計局初步測算，9月份，北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，天津等31個二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個三線城市平均上漲0.6%。

????從同比數據來看，四個一線城市的商品房價漲幅均超20%。其中，北京同比漲幅20.6%，環比漲幅1.2%，同比漲幅居全國之首；上海、廣州、深圳同比漲幅分別為20.4%、20.2%、20.1%。

????國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，同比漲幅較高既是去年10月以來各月房價環比上漲累積的結果，也與去年同期房價下降、基數較低有直接關系。

????有數據佐證，去年9月，四個一線城市新建商品住宅價格同比分別下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。據測算，去年9月其他51個同比下降的城市新建商品住宅價格同比平均下降1.8%。

9月，北京以同比漲幅20.6%的幅度領漲全國。中國指數研究院近日發布的百城房價指數顯示，9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10554元/平方米，而北京的這一價格為30497元/平方米。

????北京市統計局新聞發言人于秀琴表示，北京房價居高不下的主要原因在于公眾對于房價上漲的預期。自去年下半年以來，這種預期一直存在，使得購房者快速進入市場，房價繼而上漲。此外，需求的旺盛也是房價上漲原因之一。

????于秀琴認為，北京房地產市場，無論是土地資源還是每年能提供的住房數量，都是有限的，但從需求的角度看，廣義來講是無限的。從狹義的需求來看，單就具備購房資格的人購買北京的住房，供需矛盾依然是極其突出的，這種矛盾繼而又推升了房價。

各地調控目標恐難完成

????今年初，不少城市公布了今年的房價調控目標，大多為“房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅”。現在離年底只剩下不到2個多月的時間，有分析人士指出，綜合前三季度的房價指數，且預計接下來房價仍將保持上漲的態勢，各地的調控目標難以完成。

????以廣州為例，今年初該市制定的房價控制目標是，至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。在今年廣州“兩會”上，該市上述兩項指標的預期分別是10%和11%，其后該市GDP目標調高到11%。

????國家統計局的數據顯示，1~9月，廣州房價同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.1%、13.7%、15.5%、16.5%、17.4%，19.0%和20.2%。若按11%的目標計算，目前該市要完成控制目標幾無可能。

????深圳今年3月出臺的“國五條”實施細則顯示，今年該市房價控制目標為，2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。今年初深圳市政府工作報告提出，居民人均可支配收入與經濟保持同步增長。

????今年深圳GDP增長目標為10.5%，從數字來看，目前該市房價的漲幅高出了預期目標9.6個百分點。

“完不成指標是必然的事情。”陳國強說，重點城市的房價漲幅與之前制定的年度調控目標相比，恐怕是沒辦法退回去。9月，北上廣深新建商品住宅漲幅都超過20%，二手房漲幅也超過10%，要將數據退回壓低到10%或者以下，顯然不可能。

????事實上，此前多地為了完成今年房價調控的目標，紛紛加大了調控力度。

????北京市按照“老項目不高于前期、新項目不高于周邊”的原則引導企業合理定價，同時在房價較高、上漲過快的區域加大“限房價、競地價”地塊供應力度；廣州對部分高價項目暫停發放預售許可、限制銷售價格；深圳則采取了限制高價住房網簽等措施。

“無論出臺什么樣的政策，未必能夠在短期內對市場能夠帶來比較直接的影響。”陳國強說。

長效機制或難解近憂

????有業界分析人士呼吁中央加快推出更多的可持續性措施，而不是依賴限購令等行政手段來遏制房價的上漲。

????中投顧問房地產行業研究員韓長吉告訴《每日經濟新聞》記者，三中全會即將召開，關于房地產調控的長效機制將有望出臺，如房產稅擴圍、土地制度改革等將對房地產市場產生一定影響。

????據韓長吉判斷，在四季度，政策將保持一定的穩定性，宏觀市場“不寬松不緊縮”的狀態將持續，房貸收緊對住房需求有一定的抑制作用。

????陳國強表示，方向上將來要增加長效的手段、經濟的手段、市場的手段。但是短期內，限購、限貸，包括限價這些做法還會有空間，不可能短期就退出。

????一位不愿具名的人士向記者表示，目前房地產調控既可以說是進入了真空期，也可以說是進入無力期，前期的行政調控已經出臺很多，房價已經進入反彈階段，而長效機制難解近憂。

????近日，有消息稱，住建部、國家發改委等多部委將建立房地產開發企業違規記錄的“黑名單”共享系統。一旦系統共享實現，任何有關房地產開發領域和環節所出現的違規問題，都將在系統中顯現出來。

????事實上，類似黑名單、通報等辦法并非首次出現，此前國土部對于囤地企業也有類似的手段跟進，但最后都沒有成為影響市場風向標的決定性因素。

????鏈家地產市場研究部張旭表示，雖然個別城市開始微調，但從全國范圍來看，政策基調依然比較穩定，尚未出現較為明顯的統一調控信號。個別一線城市的價格快速上漲并未對其他城市產生帶動作用。

????而在房價的未來判斷上，張旭認為，價格走勢依然會保持在環比微漲。另外，考慮到同比漲幅基數較低因素的持續影響，同比漲幅還將持續上行。

????上述不愿具名的人士認為，就像地王會帶來市場漲價預期一樣，盡管房產稅等措施不會馬上產生效果，但是也會改變市場預期，長效機制加速出臺也是十分必要的。

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國家統計局22日數據顯示，9月，在全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅（不含保障性住房）價格同比上漲。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市同比漲幅均超過20%，這是該項統計自2005年開始發布以來首次出現這種情況。

分析人士表示，房價快速上漲超預期，可能引發新的調控政策，四季度可能迎來政策窗口期，熱點城市可能密集出臺微調政策，中央層面可能推出新的調控措施。盡管樓市調控長效機制正在醞釀，但從當前態勢看，限購、限價等行政手段短期內可能不會退出，甚至有加碼可能。

區域分化態勢明顯

9月，在全國70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比上漲的城市有65個，持平的城市有3個，僅溫州和桂林2個城市環比下降。平均而言，70個大中城市新建商品住宅平均環比上漲0.72%，繼續處于上漲通道中。

與去年同期相比，在70個大中城市中，僅溫州9月新建商品住宅價格下降，其余城市均同比上漲。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市9月房價同比漲幅均超過20%，北京繼續成為領漲者。平均來看，70個大中城市新建商品住宅價格9月平均同比上漲8.7%，創今年以來新高。

業內人士表示，與2007年的一輪房價大漲相比，目前的房價上漲有所不同。2007年時，房價上漲較普遍，不同城市房價漲幅差距不大，而目前區域市場分化較明顯，在一線城市大幅領漲同時，部分二三線城市存在供應壓力，房價上漲后續動力不足。

中原地產報告顯示，9月，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，天津等31個二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個三線城市平均上漲0.6%。一線城市與二三線城市漲幅差距正逐漸拉大。

市場人士表示，導致這種分化的主因是土地供應。近年來，一線城市和部分二線城市土地供應不足，但市場需求持續增加，市場出現供不應求局面，而眾多三四線城市在土地財政驅動下大量供地，給市場帶來消化壓力。

在房價快速上漲背景下，部分城市可能難以完成今年的房價控制目標。9月，在全國70個大中城市中，有15個城市新建商品住宅價格同比上漲超過10%，24個城市漲幅在8%-10%之間。

地王助推房價上漲預期

在熱點城市房價上漲的原因中，供應不足首當其沖。華遠地產董事長任志強（微博）認為，近幾年北京商品房供地規模始終處于負增長狀態，雖然供地總規模不小，但剔除保障房和其他基礎設施建設用地后，純商品房用地面積不足，再加上配建制度將保障房用地成本轉嫁到商品房土地上，推高商品房地塊價格。北京市住建委數據顯示，9月下旬以來，北京樓市庫存已降至6萬套以下的歷史最低水平。

預期管理失效進一步助長房價漲勢。7月以來，一線城市頻繁出現“地王”，且“地王”潮逐漸蔓延至二線城市。“地王”帶來的房價上漲預期導致市場出現一定程度恐慌情緒，恐慌性需求加速入市又進一步推漲房價。

近幾個月一線城市成交區域分布顯示，高價地對房價有明顯影響。近兩個月來，北京部分區域的土地價格均超過該區域歷史峰值，這些區域正是近期房價上漲較快的熱點區域。

業內人士認為，在當前供需失衡和預期管理失效的背景下，要想在短期內止住房價上漲勢頭恐非易事。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一二線城市集聚過多資源，房價易漲難跌。2012年以來過多的信貸供應是房價上漲重要原因。這些影響房價上漲因素目前依然存在。由于熱點城市房價具有更強的上漲動力，房企持續向熱點區域集中，可能助推房價上漲。

張大偉表示，房價持續上漲的現實正在促使房地產長效調控機制加速出臺。分析人士認為，作為調節市場供需重要手段，房產稅改革試點擴圍時點可能臨近。

分析人士認為，樓市調控政策需加碼，從而在短期內迅速抑制房價漲勢，穩定市場預期。業內人士建議，熱點城市可適度上調二套房首付比例和貸款利率，限購不嚴厲的城市需提高限購門檻。在有關部門窗口指導下，部分城市已出臺微調政策。繼鄭州、南京先后收緊調控政策后，深圳近期推出穩定房價8條措施。北京市有關部門近日宣布，明年將供應超過5萬套自住型限價商品房以平抑市場供需矛盾。

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