北上廣樓市又演瘋狂 北京房價以20.6%的漲幅領漲

　　海新房成交量1000萬平方米，北京房價以20.6%的漲幅領漲，廣州和深圳房價分別上漲20.2%和20.1%

　　北上廣深四大城市首次同比上漲幅度均超過20%，新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，“這15個城市完成年度調控任務已經基本無望”

　　樓市的火熱，可能不能單用一個“好”字形容，用瘋狂可能更準確些。10月24日，德佑地產市場研究部稱，截至10月22日，上海新建商品住宅的成交量達到了1000萬平方米，超過去年全年939萬平方米的成交量，與2012年同期相比上漲45.3%，與2011年同期相比上漲了65.2%。

　　不止于此。上海易居房地產研究院同一天在發給《國際金融報》記者的報告中說，第三季度，其統計的30個典型城市商品住宅成交面積為5237萬平方米，環比增長1.9%，同比增長2.2%，“市場行情創下了近四年同期新高”。

　　新建住宅和樓市成交量的雙雙上漲，更體現在了房地產股的第三季度財報中。統計顯示，“招保萬金”中的招商地產前三季度實現凈利36.05億元，較去年同期大增四成以上，央企華僑城A、榮盛發展分別實現凈利16.12億、12.98億元，同比分別增長了80%和35.06%。

　　不過，在昨日的A股市場中，不少地產股出現重挫，原因是——10月23日，北京連出兩條樓市調控的政策，強化限購和自住型需求。

　　而此前，深圳已出臺過新一輪的樓市政策。對此，德佑地產研究主任陸騎麟告訴《國際金融報》記者，現在，市場肯定在期待上海會出臺新的樓市“加碼”政策，“就目前的發展態勢看，感覺出現新政的可能性較大。但能否真正出臺、又會不會是‘老調重彈’，值得市場思考”。

　　成交火熱

　　對于銷售的火熱，《國際金融報》記者早有體會。國慶節期間，記者曾隨朋友看了位于上海中環旁的一處樓盤。在當天上午看過房后，就在記者的朋友猶豫“到底是買兩房還是三房好”時，售樓處卻來電話告知，其看中的兩套三房戶型，已被開發商的關系戶全部買走。

　　稍早，中原地產一位代理新盤的中介也告訴《國際金融報》記者，閘北區內環邊一處樓盤開盤時，不到5個小時，除了頂樓，40余套房子一室戶和兩室戶房源被搶購一空。

　　對此，德佑地產發布報告稱，本月上海新建商品住宅的成交量已達85萬平方米，全年突破1000萬平方米的“概率極大”。數據還顯示，今年9月，上海新建商品住宅的成交量達到142萬平方米，一舉刷新了限購以來的同期最高值。

　　“2006年以前的數據沒有統計過。但上海樓市1000萬平方米的成交量，分別于2006年、2007年和2009年3個樓市非常火爆的時間段出現過。”陸騎麟對本報確認。

　　就大范圍看，上海易居研究院研究員嚴躍進對《國際金融報》記者介紹，第三季度，一線、二線和三線30個典型城市商品住宅成交面積分別為979萬、3506萬和751萬平方米，環比增幅分別為2.6%、1.4%和3.3%。“三類城市行情各異，其中一線城市高位盤整、二線城市震蕩上行，而三線城市穩步前行。”嚴躍進說。

　　“年初新‘國五條’‘驚嚇’了市場之后，我就轉而看好樓市。果不其然，今年全年銷量真的很不錯。”昨日，江蘇一家小型地產商負責人告訴《國際金融報》記者，該公司的中端和低端住宅樓5月和9月一開盤，就幾乎被預訂一空。

　　還會再漲？

　　克而瑞研究總監薛建雄認為，目前的房價漲幅沒有到達2009年的高位，但市場情況已經跟2009年相當了，“到11月，肯定還會有很多樓盤要跳漲”。

　　事實上，伴隨銷量上漲的還有價格的瘋漲。10月22日，國家統計局公布的9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，除溫州外，其他69個城市房價漲勢依舊。其中，北京以20.6%的同比漲幅領漲全國，上海同比漲幅為20.4%，廣州和深圳分別為20.2%和20.1%。

　　對此，有媒體稱，北上廣深四大城市首次同比上漲幅度均超過20%，新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，“這15個城市完成年度調控任務已經基本無望”。

　　“說到底，這還是調控不到位造成的。從本質上看，不少地方政府還是樂見房價的上漲。”陸騎麟分析，“另外，歷來的地產調控，都是從抑制需求的角度出發的，但市場供給端，卻不太‘給力’。這也造成了目前市場中部分城市供需的失衡，導致房價瘋漲。”

　　不過，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在接受媒體采訪時認為，本輪房價上漲與2005年、2007年及2009年的三次房價明顯上漲有很大不同，投機投資性需求不再是主要推手，自住性需求，特別是剛性需求量較大。

　　“2011年新‘國八條’實施之后，全國49個城市實施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房價仍在上漲，只能說明市場供應難以滿足自住性需求的增長。”秦虹稱，“相對于需求增長而言，住宅供應量明顯不足。比如，到8月，北京、上海兩個每年常住人口增加最大的直轄市，新開工面積還是有近10%的負增長。”

　　期待新政

　　對于火熱的行情，市場已不止一次在期待樓市新政的出現。

　　事實上，10月11日，一線城市中的深圳已經提出了穩定房價的八項措施，這被業界稱為“深八條”。其中，該政策強調“加強差別化信貸政策執行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率”。這被理解為“深圳二套房貸款首付比例和利率或將上調”。

　　10月23日，“京7條”出現在市場中。該政策明確表示，組建限購監督委員會，嚴厲打擊騙購行為；進一步強化預售資金監管，對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目，將啟動全額監管，重點審查地價款來源和開發成本，并加強稅收征管和稽查。

　　“京7條”還稱，“進一步嚴格差別化住房信貸政策的執行。嚴禁向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。”

　　“一線城市中，上海可能會出臺‘加碼’政策。因為，歲末年初，官方往往都會針對樓市的現狀出臺政策。”陸騎麟猜測，“即使出了調整政策，個人也不太看好。比如，‘京7條’和‘深8條’實際上都是對過去政策的老調重彈。而地方政府到底會有多大的動力去切實執行相關限購政策，值得懷疑。”

　　“2002年，我到了上海。這么多年過去了，幾乎每年都會出一些限購政策。但效果大家也都看到了，房價還是不斷往上漲。”中原地產一位管理5家店鋪的經理對《國際金融報》記者直言，“不管出臺什么政策，房價還是不會跌。長遠，更將一直漲下去。”

　　上述地產商告訴《國際金融報》記者，看漲的預期“才是最可怕的”，因為，不管是地產商還是消費者，現在似乎根本想不到有什么利空政策的存在。

　　不過，市場人士此前曾期待，今年十八屆三中全會出臺新的樓市政策或“樓市長效機制”，以期待對市場有所真正的抑制。比如，之前有傳聞稱，未來的可能會向存量房征收房產稅，這可能會在一定程度上打壓樓市。

　　“說是一回事，做又是另一回事。”陸騎麟直言，“即使真的有長效機制出現，也會被市場消化。因此，業界不能太樂觀。”

　　“實際上，誰都知道樓市該怎么降價、又該怎么調控。關鍵在于，肯不肯這么做。”分析人士此前告訴《國際金融報》記者，比如，建立起個人住房信息聯網制度、完善現有的招拍掛土地制度、回收市場中的空置房增加供給。

　　萬達集團董事長王健林在接受媒體專訪時認為，按目前的中國房地產市場現狀，除了個別熱點城市以外，其他城市在兩年后就沒有調控的必要了。

　　“現有的土地供應量和存量房，已經導致很多地方的項目都賣不動。再加上這兩年地方債務持續增長，地方政府主要靠賣地來還債。這種情況下，土地和房地產供應進一步被放大，別說三、四線城市滯銷，現在就連二線城市的房子都賣不動。”王健林分析，對于一線城市的房價調控，則要“堅持限購不放松”。(《國際金融報》黃燁)