自貿區滿月以來房地產及物流工業等已初見紅利

　　這份聯合說明中直接提到了上海自貿區的建設，“中方將積極推進行政審批制度改革，轉變政府職能，減少微觀事務管理。作為改革的重要內容之一，中方將逐步減少和下放外商投資核準事項，中方將最大限度縮小此類審批核準范圍，促進企業和個人的投資自主決策，進一步提高投資便利化程度。”

　　借開放之際促成審批放權，通過開放來倒逼改革，成為重構趨勢下新的契機。“如果對中資實行審批制，也可以對外資實行審批制，這就是國民待遇。對中資不實行審批制的，如果要對外資繼續保持審批制，就要列入負面清單。但是我們盡量把審批制減少，盡量把它轉到后面的事中、事后的監管當中去，這是便利化的問題，先從這里做起。”

　　內因強烈，外因迫切，在28平方公里土地上拉開帷幕的改革承載了許多人的中國夢。

　　序曲剛剛開始。

　　火爆的樓市

　　除了住宅、寫字樓，就連在房地產領域相當受冷落的物流、倉儲和工業地產，竟然也成了搶手貨。

　　記者｜金 姬

　　住宅：房子基本靠搶

　　高橋鎮位于上海浦東新區東北角，與1990年建立的外高橋保稅區僅僅隔著一條楊高路。如今走在高橋鎮上，如果聽到一個人在打電話，他不是在說自貿區注冊企業的事，就是說在附近買房的事。

　　由于自貿區的4大區域中有2個設在外高橋，這里也是自貿區管委會的所在地，因此高橋板塊受自貿區利好因素影響也最為直接。高橋板塊9月合計成交二手房356套，環比(較8月)提升54.7%，高于同期上海市二手房市場24%的增幅。

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部統計，自貿區主要涉及高橋、臨港新城、川沙和祝橋住宅板塊。9月份，上海二手房成交量漲幅排名前十的板塊中，有6個位于浦東，其中就包括分別外高橋、臨港和川沙。

　　21世紀不動產高橋店王經理告訴《新民周刊》，高橋地區在浦東一直屬于房價洼地，2010年二手房均價也只有每平方米1萬出頭，整個板塊75%都是1996年前建成的房子。而當自貿區宣布成立后的半個月，這一區域的二手房價格整體上漲了10%－20%。“最搶手的是小戶型，有的漲了30%。”乘著自貿區的東風，生意好的時候，房子早上掛牌，晚上就賣了，門店9月的成交量也達到了平時的2倍。

　　進入10月以后，房東普遍捂盤惜售，還會報出離譜的價格。王經理說：“一套40多平方米的老公房都會要價130萬。60平方米的開口160萬，而去年同期這樣的房子是在90萬－100萬。即便有客戶想要付定金，房東就會跳價。現在高橋板塊一般老公房均價都在每平方米2.2萬-2.5萬，是歷年最高價了。”

　　中原地產外高橋分店經理宋滬雄告訴《新民周刊》，現在高橋板塊的瘋漲，擠走了一批剛需客，而投資客開始入市。“9月初一套97平方米的2005年建成的商品房掛牌價240萬，9月底成交價290萬。原來的剛需客已經湊不足首付，就拿剛才那套房子來說，現在同樣戶型的掛牌價是330萬-340萬。”宋滬雄說，10月下旬開始又有房源慢慢放出來了，上漲幅度沒有之前那么大，但房價也不會跌。總體而言，高橋板塊的二手房價在高位趨穩。

　　二手房供不應求，一手房也水漲船高。高橋板塊9月開盤的1個樓盤，均價4.3萬元/平方米，一個月就賣了131套房源；另一個樓盤8月底一期開盤時2.6萬-2.7萬元/平方米，二期在10月18日開盤時雖然價格上漲到3.2萬元/平方米，也成了“日光盤”。

　　與此同時，臨近自貿區洋山保稅港區的臨港新城受益也非常明顯。據21世紀不動產統計，截至10月20日臨港新城今年新房的成交量高達20.3萬平方米，是去年全年成交量4.5萬平方米的四倍多。而在自貿區正式落地后的9月份至今，該區域新房的成交量就達到7.6萬平方米，占今年前8個月這一區域總成交量的六成，并超過這一區域去年全年的成交水平。

　　臨港新城某個酒店式公寓，去年開盤時的報價僅9500元/平方米，平日里的成交并不理想，但是今年8-10月共計成交了近400套房源，成交價漲到1.2萬元/平方米。滴水湖旁的2個項目，公寓基本售罄，僅有少量的別墅房源在售。

　　而距離自貿區上海浦東機場綜合保稅區不遠的祝橋板塊，二手房市場基本為剛需房，單價、總價較低，一房總價60多萬元，兩房總價80多萬元，三房總價在130多萬元。但在自貿試驗區概念落地后，祝橋板塊的二手房價格也出現了普漲，二手房均價在1.3萬-1.35萬元/平方米，短短1個月內漲了20%左右。購房者主要是在張江、唐鎮、機場綜合保稅區工作的人。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍指出，長期來看，隨著自貿區模式的復制開來，屆時對樓市的影響就不會僅僅局限在眼下自貿區的幾個板塊中了，資本彌散的機會很大。現階段集中炒作的外高橋和臨港板塊價格帶有一定盲目性，短期內漲幅過大，不僅透支了未來的升值空間，價格的夯實也需要時間去沉淀。后續買家應提高置業理性。宋滬雄相對樂觀，他認為，雖然自貿區可能只有3年概念，但至少會導入一部分新人口，這就讓住宅市場有了機會。

　　而DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏建議大家從“大浦東”住宅市場來看自貿區樓市。首先，“自貿區”的規劃并非鎖定一個集中型區域，而是分散在 “大浦東”沿長江一線 60 多公里的多個區域，這就預示著更多板塊將直接獲得這一重大規劃利好的輻射影響。其次，從區域經濟規劃的疊加效應來看，自貿區將整體提升“迪士尼”、“后世博”等一系列規劃的等級與輻射力度，“大浦東”絕大部分居住板塊的市場價值潛力都隨之提升。

　　寫字樓：租金一天一個價

　　自貿區內注冊企業都需要一個區內注冊地址，寫字樓一時成了稀缺資源。

　　世邦魏理仕(CBRE)的研究數據顯示，今年七八月份自貿區內寫字樓日平均租金報價為2.1元/平方米，而在9月底自貿區掛牌日前后和現在已經出現了兩波大幅調租漲價。目前自貿區內寫字樓的日平均租金已升至4.2元/平方米，一個月內租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。如外高橋自貿園區內目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿易大廈9月份租金報價為每日3元/平方米，9月底受自貿區設立消息影響日租金漲至4.5元/平方米，目前該辦公樓的報價已調至7元/平方米。這個價格雖然比上海核心區域的甲級寫字樓還有一定差距，但已經是外高橋地區歷年最高價了。

　　有些入住自貿區的企業，最著急的就是找到合適的辦公地點。例如，外高橋集團的土地主要是為物流、貿易企業提供倉儲用地，以及一些企業租用的辦公樓。這也限制了很多企業在自貿區辦公的可能。隨著保稅區上升為自貿區，相關政策的出臺意味著以后自貿區內更多的可能是服務性企業，以后可能會將一些倉庫用地變為辦公樓用地，并配合自貿區的推進進行理念創新、管理創新和功能創新。

　　RET睿意德寫字樓高級助理董事陳曦認為，目前來看，上海自貿區尚不具備發展為市級商務區的基礎條件。金融企業的入駐，主要業務在于離岸金融交易，以及區內企業融資需求，作為真正意義的管理型總部幾無可能。而商貿物流及科技類企業基于成本控制，對辦公物業品質要求有限。因此，自貿區辦公樓市場的發展速度與規模不會出現“井噴”。

　　相比之下，DTZ戴德梁行華東區寫字樓部項目服務團隊主管沈潔更看好自貿區的寫字樓市場：“原來的外高橋保稅區，雖然同樣有轉口免稅，但很多企業僅僅是注冊外高橋，辦公地卻設在陸家嘴或人民廣場等地。自貿區成立后這種現象還會持續。不過，某些類型的企業可能整體搬至自貿區，實現注冊地和辦公地的統一。”DTZ戴德梁行華東區研究部數據顯示，截至三季度上海外高橋的研發辦公樓的空置率低于全市平均空置率5個百分點，未來可能出現供不應求局面。

　　除了住宅、寫字樓，就連在房地產領域相當受冷落的物流、倉儲和工業地產，竟然也成了搶手貨。一家希望購買自貿區內土地的企業，以前看中的一塊倉儲用地只有4000元/平方米，自貿區掛牌前夕漲到了6000元/平方米，掛牌后又漲到1萬元/平方米，10月中旬報價再次被提高到1.4萬元/平方米。而公司要購買這塊土地，只是看中了在自貿區內的身份和升值潛力。

　　目前，洋山區域的日租金為1.1元/平方米，而外高橋區域的日租金則為1.46元/平方米。相比外高橋、浦東機場等區域，洋山區域工業物流土地和設施價格均處于自貿區內的一個洼地，同時區域內可開發土地相對豐厚。不少國外投資機構已將其投資的下一個重點，放到與自貿區相關的工業地產上來。

　　自貿區，寸土寸金

　　記者/金 姬?? 制圖/劉綺黎

　　9月29日，中國(上海)自由貿易試驗區正式掛牌。試驗區總面積為28.78平方公里，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域。受地理因素影響，自貿區附近的地產市場進入黃金時代。

　　此前，在上海房價整體攀升的背景下，外高橋和臨港多年未擠入熱門板塊的行列。如今，外高橋板具備人氣，但商住樓和住宅的市場投放量比較有限，整個板塊的成熟度不足。

　　靜悄悄的自貿區試驗

　　隨著自貿區政策落地，便利的年審制成為打開企業心結的第一把鑰匙。

　　記者｜任蕙蘭

　　自貿區是個試驗室。讓我們近距離目睹一次試驗的過程。

　　簽字，換衣，刷卡，開門，再刷卡，進入內道門……經過一系列安全措施，工作人員才進入試劑保管室。

　　在外高橋區域的一家醫藥服務外包企業藥明康德，上海檢驗檢疫局的幾名工作人員正在檢查企業上一批進口的試劑。檢驗檢疫人員從貨架上取下裝有試劑的特殊保存箱，先核對了包裝上的產品批號、進口方地址等信息，然后打開盒子，觀察了一下試劑的保存狀態。檢驗檢疫部門正是通過這樣定期或不定期的上門查驗，進行對享有年審待遇企業的監管。

　　自貿區掛牌后，上海檢驗檢疫局衛生檢疫部門推出了一項出入境特殊物品管理的便利措施，就是對誠信度良好的企業，以年審制代替逐批審批進出口產品。

　　中國進口的特殊物品風險程度差異性很大，按照2005年制定的檢驗檢疫法律法規，很多風險低的產品都劃進審批范圍，每一批進口產品都要審批。“近幾年生物產業發展很快，2005年每天受理幾份特殊物品單證，現在一天要受理200份，所以過去制定的滯后管控方式，不適用于現在情況，很多積壓的產品在口岸等候。”上海檢驗檢疫局衛生檢疫監管處科長婁亞婷介紹。

　　衛生檢疫部門找到了一個對策，通過對自貿區企業進行基本狀況考核，綜合衡量企業的硬件軟件環境以及管理水平，對符合條件、信譽良好的企業開辟了一條綠色通道，將其進口產品按照風險程度分類，嚴格把控重點關注的高風險產品，對低風險產品簡化審批。

　　“企業年初會制定進出口計劃，向檢驗檢疫局申報，我們對它的進口產品進行風險分析，高風險產品持續監控，但流程可以簡化；我們認為企業完全有控制能力的低風險產品，不太可能造成傳染風險的，就不需要每次審批，耽誤口岸通關速度，改成一年審批一次。這樣企業就節約了成本，因為貨物積壓在口岸要產生倉儲費用。”婁亞婷表示。

　　監管部門的一個轉身，帶給企業的可能是天翻地覆的變化。

　　藥明康德是上海口岸進出境血液樣本量最大的一家企業。它是一家向全球生物制藥和醫療器械制造公司提供實驗室研發和研究生產的外包服務企業，其中一項主要業務是為新藥做效力分析。企業接到醫藥公司訂單以后，會收集全球血液樣本，分析新藥在不同血液中的代謝以及效力持久性，進行數據積累。

　　企業實驗室用到的特殊物品主要是生物試劑，2005年時，一年進口的試劑還只有3個批次，去年已經達到1000多個批次。“公司一年40億元的業務量，一半需要試劑來支撐。” 藥明康德生物分析副總裁邢金松表示。

　　生物試劑進口對企業一直是件頭疼的事，因為試劑價值很高，有效期很短，在前置性審批情況下進口時間難以把握。試劑進口批次多，每次數量很少，很多精力花在重復審批上。大部分試劑要低溫存儲，對入境驗放速度要求又很高。

　　“過去我們只能在審批額度內和有限窗口時間操作，進口受到一定限制。”邢金松說，企業往往提前兩個月申請批文，拿到批文立即通知國外企業生產試劑，但批準的進口時效只有兩周時間，等試劑生產好已經過了時效。但在批文到手前就通知國外企業生產，風險又太大。

　　進口試劑的供應難以保證，結果就是提高了企業運營成本，降低了運營效率，很多新訂單倒在了這個環節，因為國外合作方不敢輕易將訂單交給未必能完成任務的企業。自貿區設立前，李克強總理曾到藥明康德做過一次調研，關心政府可以從什么方面幫助企業發展，邢金松記得，當時提的建議就是企業發展需要可延續的制度支持。

　　隨著自貿區政策落地，便利的年審制成為打開企業心結的第一把鑰匙。

　　特殊物品進口審批放權促進了貿易便利，但口子打開之后，生物風險會不會隨之而來？婁亞婷表示，審批簡化并不意味著企業成為脫韁的野馬，只是把事前監管放到事中，檢驗檢疫部門的監管職責從口岸延續到境內。申請綠色通道的企業要經過一套嚴格的考核標準。企業對風險要有控制能力，建立生物安全實驗室。而完善的風險管理制度是對企業的軟件要求。每個企業要有一名生物安全負責人，監管每個工作環節，具備突發事件的處置能力。企業對廢棄物的處置也是考核指標。

　　從貨物管理轉變為對運營企業實行備案管理、誠信管理，這是為了促進試驗區貿易便利化，檢驗檢疫部門所做的根本轉變。

　　“很多企業會反映，我們誠信的公司老老實實申報，結果貨物積壓在口岸，通關速度慢。瞞報逃漏檢的企業，逃過了抽驗比例反而沒事。”婁亞婷說。因此檢驗檢疫部門愿意對誠信公司應該給予一定便利。對不守法的公司在處罰之余還要去研究，它們為什么瞞報？是程序太復雜還是簡化通關時間太長？在控制風險的同時，盡量給予企業便利。

　　事實上，對于年審制這一項創新，檢驗檢疫部門已經打了很長時間腹稿，但在自貿區設立前都未實現，原因在于現有的法律法規框架很難突破。按照相關法律法規，進口產品行政審批的有效期最長為三個月，也就是說企業如果多次進口同一種物品，可以先打包審批，每批產品進口時再到口岸核銷，但時效只有三個月。年審制相當于把時效從三個月延長到一年，這個突破因為自貿區而提前實現。

　　“自貿區內的政策可以突破一定框架，我們打算在這里先行先試，如果試驗下來確實有助于貿易便利化，促進產業發展，而風險沒有顯著提升，就可以在全國推廣。”除年審制以外，檢驗檢疫部門還有一些考慮成熟的改革，由于法律法規的修改有滯后性，被放在自貿區先行先試。原先考慮不周全的細節會在試行中反映出來，并不斷改善。

　　無數類似的試驗，正在自貿區里靜悄悄地進行著。這是一個多么令人激動的試驗室！

　　自貿區能帶來哪些紅利

　　專訪上海市發改委副主任肖林

　　自貿區釋放的改革紅利和開放紅利，是長期的紅利。

　　記者｜任蕙蘭

　　上海自貿區掛牌以來，國內外各界涌現了巨大的熱情：負面清單解不解渴？自貿區的主角是誰？自貿區能給普通人帶來哪些紅利？……各種問題都在求解。為此，《新民周刊》專訪了上海市發展和改革委員會副主任、上海市發展改革研究院院長肖林博士，請他就一些較為集中的熱點問題答疑解惑。

　　外資準入的大利好

　　《新民周刊》：目前大家對于自貿區公布的外資準入負面清單的議論還是比較多的，當然也很關心何時會推出更具創新性的細則標準。

　　肖林：這次自貿區制度安排里關于投資制度安排，很重要的內容就是外資準入前國民待遇加負面清單，負面清單是在現有的產業投資目錄基礎上做的，自貿區外資準入體制改革是由現有的正面清單管理改為負面清單管理，而開放的力度會是一個逐步的過程。

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