京津間現怪異新鬼城：購買率100%入住率僅10%

　　因為一紙藍印戶口，武清區成為天津市房地產最火熱的區域。

　　近日，北京新華聯恒業有限公司擊敗6家競爭對手，最終以5億元（人民幣，下同）的價格，摘得天津市武清區高村鄉一幅掛牌底價為2.14億元的住宅用地，溢價率達到驚人的134%，這只是武清區房地產市場火熱的一相關公司股票走勢

另有統計數據表明，武清區已經成為天津房地產的主力市場，2012年武清區住宅銷售面積108.84萬平方米，占天津市銷售總量的12.24%，位居全市首位。

　　近日，《中國經營報》記者通過實地調查獲悉，在武清區購買房屋的人群中，80%左右的人群都是以天津市藍印戶口為訴求的周邊城市人群，因為這種藍印戶口可以解決小孩在天津的讀書、高考等難題；他們多數買了房但并不居住，因此造成武清區的“空城”現象。

　　記者還發現，入駐武清區的多個開發商還存在“超常規”拿地、售房行為，有的還存在在未獲得銷售許可證的情況下，提前銷售的行為。有專家認為，藍印戶口助推城市化進程無可厚非，但是作為取消戶籍制度的一個過渡政策，如果成為拉動房地產市場的政策，是不合時宜的；如果拉動作用太大，將會帶來人戶分離、空置率畸高等負面影響。

　　40萬元“藍印房”的誘惑

　　擁有藍印戶口的人員，在教育、計劃生育、醫療衛生、就業、申領營業執照等方面享受天津常住城鎮居民戶口人員同等待遇。

　　武清區地處環渤海經濟區中心地帶、“京津走廊”的中段，距離北京東南五環僅有70公里，恰是北京市亦莊開發區和天津市泰達開發區的中心，因此成為京津“雙城生活”的重要環節。

　　初冬時節的天津，溫度還未接近零度，但早晚的溫差讓人感到些許寒意。可在抵達武清區之后，特別是在京津區域最大的奧特萊斯之一—佛羅倫薩小鎮，看到漫天的樓盤宣傳單見縫插針地被遞到手中，記者感受到武清區房地產的熱力。

　　據武清區本地的王女士介紹，天津本地人到武清區買房的很少，購房客多半都是來自河北、山西、北京等地，為的就是弄到一個天津的藍印戶口。

　　藍印戶口是什么？“藍印戶口是天津市的特有產物。這是一種介于正式和暫住之間的戶籍，因公安機關加蓋藍色印章而得名。”天津一家房地產開發商的負責人告訴記者。

　　根據天津的管理政策，藍印戶口申辦條件是在市內六區和塘沽區（含開發區、保稅區）購買80萬元以上的房子；在環城四區和漢沽區、大港區，需購買60萬元以上的房子；在寶坻區、武清區和三縣則要購買40萬元以上的房子；所購買房屋必須一次性交納全部房款，且具備契稅完稅證明。

　　擁有藍印戶口的人員，在教育、計劃生育、醫療衛生、就業、申領營業執照等方面享受天津常住城鎮居民戶口人員同等待遇。由此，天津催生了特有的“藍印房”市場。

　　據知情人士透露，多數購買“藍印房”的主要原因還是天津市的高考制度；根據天津市歷年高考平均分數線統計，普通本科分數線400余分，一類本科500余分，比河北、山東、山西、河南等地低了100分左右。

　　換句話說，就是在武清城區花40多萬元，就可以獲得藍印戶口，而在天津參加高考的學生相比河北、山東、山西等地的考生，就可以少考100多分。

　　除此以外，“相比天津的市內六區和環城四區，五個遠郊區縣來說，在武清僅需一次性付款購買40萬元的房子便可獲得藍印戶口來說，性價比最劃算。”上述開發商負責人表示，“而且40多萬元就可以有很多種樓盤供買房者選擇，比如60~80平方米的大一居或者小二居，范圍則包括老城和新城，現房、期房都有；有些房地產開發商甚至會根據購房者孩子年齡的不同和要求情況，為購房者詳細推薦與介紹。更有甚者，部分開發商還會出具藍印承諾書并且全程免費包辦藍印、學籍、學校等相關手續。”該人士透露。

　　恒大地產[簡介最新動態]的一位王姓銷售人員告訴記者，“目前來我們項目置業的購房者，60%來自于北京。我們對這些購房者做過調查，結果顯示購房者之所以愿意購買我們房子的原因，除了我們項目的總價低、生態好之外，很大一部分購房者是沖著我們的配套教育服務來的。”

　　在銷售人員帶領下，記者見到一位山東的購房者丁先生，在一同看房的過程中，丁先生告訴記者，獲得藍印兩年以后可轉紅印，也可繼續保留藍印戶口；如果是入住恒大[簡介最新動態]的業主，只要一次性全額支付房款，即可落戶直轄市享受同等錄取分數線。

　　“這是最吸引我的地方。”丁先生毫不避諱地表示。

　　正是在這種背景之下，哪怕是在其他地區許多開發商都在為項目資金回籠愁得頭痛的時候，武清的房地產開發商卻取得了不俗的銷售業績。

　　根據一家房地產調研機構的統計數據，2012年武清區招拍掛216塊土地，成交面積1547.7萬平方米，占天津土地成交總面積的30%左右；更讓人吃驚的是，在2012年天津遠郊區縣141個在售新盤中，漲價樓盤只有37個，但武清區就占了其中的16個；同時，武清區也是2012年天津住宅單價漲幅最高的區域，漲幅達到1000元/平方米左右。

　　武清區副區長鐘學軍近日也公開表示，“近幾年武清區房地產發展勢頭強勁，不少品牌地產企業匯聚武清，推出了一批高端項目。2012年，武清區實現住宅銷售面積108.84萬平方米，占全市銷售總量的12.24%，位居全市首位。”

　　業內人士表示，武清以獨有的價格、交通、生態等多重優勢，已經成為環京樓市的“黑馬”。

　　100%購買率VS 10%入住率

　　由于80%到武清買房的都是藍印戶口的需求者，所以很難實現人口的聚集，很多都是山東、河北、陜西的高考移民。

　　值得注意的是，與高購買率形成鮮明對比的卻是武清區房地產項目較為冷清的入住率。

　　據記者了解，武清很多買“藍印房”的業主并不居住，所以房屋本身的品質對他們來說并不重要，花有限的錢辦成藍印戶口成為最主要的訴求。

　　在采訪過程中，很多天津居民普遍表示，在天津五個遠郊區縣中，武清各方面的條件最好，又有很好的前景，自然是外地人購買“藍印房”的首選之地。

　　相對于旺盛的“藍印房”需求，武清區很多房地產項目配套落后，很多項目變成了“鬼城”“空城”，房子就廢在那兒。

　　“從目前的入住率來看，武清并不是最為冷清的；雖然有不少空置率，但還不至于說是空城。”偉業顧問集團天津公司總經理彥容在接受記者采訪時表示，因為無論從交通的便捷程度，還是整體的表現來看，目前的空置率還是處在可控范圍之內。

　　這種說法與實地調查的結果有較大出入，“在我們小區，本地購買者入住率還可以，能達到90%；但問題是90%的房子都賣給了藍印戶口的需求者，這些人買了房并不住，因此被當地人稱為空城。這些房源幾乎都是等個三年、四年，家里小孩高考考完，便會變成二手房出售，但至于賣不賣得出去，只能另當別論，從目前來看多半會爛在手里。”武清區一位本地買主告訴記者。

　　中原地產一位人士表示，由于80%到武清買房的都是藍印戶口的需求者，所以很難實現人口的聚集，很多都是山東、河北、陜西的高考移民，房子往往只持有幾年，很難把這些人轉化為當地人口。

　　“對于武清來說，剛性需求者寥寥無幾，更多的只是在藍印戶口下的擇校需求。”鏈家地產一位人士告訴記者，尤其是在藍印戶口政策不斷有利好釋放，武清房地產更受追捧。

　　天津最新的藍印政策是，購房入戶門檻由原來的100萬元大幅下降，各區縣分別降至80萬元、60萬元、40萬元不等；其中，寶坻區、武清區和三縣(薊縣、寧河縣、靜海縣)申辦藍印戶口購房門檻降幅最大，為40萬元。

　　“藍印戶口確實對天津房地產銷量產生了很大刺激作用。”武清區一家房地產開發商負責人表示，尤其是在2009年2月購買門檻降低以后，“藍印房”成為天津房地產市場的“強心劑”。

　　價格因素也起到了助推作用。記者在武清調查時發現，在武清的保利[簡介最新動態]·海棠灣，一套大約是300平方米的聯排別墅，總價約為250萬元左右；若是在北京，這個總價只夠在五環附近購買一套100平方米以內的普通住宅。因此，武清也吸引了沒有北京戶口的“藍印房”需求者。

　　“因為武清實體性產業很少，因此對外來人口也有很強的‘擠出效應’。在購房者中，購買聯排別墅或者花園洋房的，天津人占10%；北京人也能占10%，其余80%的人群多是周邊城市的藍印戶口需求人群。因此，武清的購房者大多數情況都是第二套房或者第三套房，真正的常住人口只占10%。”一家房地產市場專門調研機構的人士表示。

　　藍印戶口政策收緊之憂

　　從2014年起，武清區每年藍印考生名額將限制在6000人以后，而且購房者必須辦理居住證才能具備藍印考生資格，“如果真是按照這個政策執行，‘藍印房’需求越來越緊是一定的。”

　　對于武清房地產市場來說，藍印戶口已經成為不可或缺的支撐；而藍印政策變化的可能性，或許將導致武清房地產泡沫的破滅。

　　統計數據顯示，2012年武清是天津商品住宅供應量最大的區域，供應面積達186.12萬平方米，占全市的16%、遠郊區縣的51%；2012年武清的商品住宅成交面積為108.41萬平方米，消化量僅有58%；而到了2013年6月，武清新增住宅供應面積創下新高達到29.3萬平方米，占天津市供應總量的33%，高居天津各區縣榜首。

　　“由于有首都經濟圈和藍印政策的利好支撐，即使如此大的供應量，武清也不會變成第二個鄂爾多斯。”一些業主表示。

　　但有房地產領域的專家表示，天津武清實際上就是一個三線城市，對周邊人口的吸引力不大，開發量卻很大，倘若藍印戶口政策一旦剔除，對武清房地產市場將是一個災難。

　　接近天津市政府的消息人士向記者透露，從2014年起，武清區每年藍印考生名額將限制在6000人以后，而且購房者必須辦理居住證才能具備藍印考生資格，“如果真是按照這個政策執行，‘藍印房’需求越來越緊是一定的。”

　　來自天津戶籍管理中心的最新消息也顯示，天津市藍印戶口政策已經有收緊的趨勢。

　　地產評論人馬躍成認為，藍印戶口助推城市化進程無可厚非，但是作為取消戶籍制度的一個過渡政策，如果成為拉動房地產市場的政策，是不合時宜的；如果拉動作用太大，將會帶來人戶分離、空置率畸高等負面影響。

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