“董事長”激辯“副市長”:百萬房價六成稅　降房價到底要靠誰？

　　“北京市區的房價以后要下降。”全國人大代表、北京市常務副市長李士祥說，因為保障房供應量加大，調節了市場供需。全國政協委員、恒大集團董事局主席許家印卻說，房價的２４％是稅費，超過３０％是土地出讓，這些錢都被政府賺走了，要降房價，首先請政府不要“雁過拔毛”。

　　全國“兩會”進行時，有關房價的討論是會場內外的熱點。降房價，政府說要靠市場，開發商說要靠政府。讓老百姓住有所居，能夠詩意棲息在這片大地上，到底要靠啥？

　　一套小房子 稅費何其多？

　　從土地變到房子，要走哪些程序？根據代表委員和專家業內人士的介紹，除了土地出讓金，還要蓋少則幾十多則上百個章，交１００多項費用，十幾種稅。

　　許家印算了一筆賬，目前房價的構成主要有五部分：地價、綜合造價、政府規費、稅收和企業利潤。

　　——地價：近年來，土地出讓單價連年上漲。國土資源部統計，２０１３年全國土地出讓金收入總額超過４．１萬億元，創歷史新高。北京２０１３年農展館地塊的樓還沒蓋，單位地價超過７．３萬元，廣州南洲地塊的單位地價３．３萬元，超過周邊商品房價格。

　　——綜合造價：俗稱建安成本。一位大型國有建筑公司的領導告訴記者，一般低層建筑２０００—３０００元／平方米，高層建筑不超過４０００元／平方米。

　　——政府規費：包括城市基礎設施建設費、設計費、招投標費、市調費、審計費等。許家印說，通過恒大在各地的實踐經歷，各城市收費審批不一樣，“最少的３７種，最多的１５７種。各個城市收費差別很大，按平均計算約占房價的１１％。”

　　——稅：包括營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅等十余種。根據廣東省房地產行業協會２０１３年發布的研究報告，這十幾種稅大約占房價的１５％左右。

　　房價刨去前四部分，再減去銀行貸款或其他融資渠道利息后，是開發企業的毛利潤。按照一些上市房地產公司年報公布的數據，恒大、萬科、保利、招商等大型開發商公布的利潤一般都超過１５％。

　　暨南大學管理學院胡剛教授介紹，一般來說，房地產領域的稅費占房價的比例超過２０％，土地出讓金的費用占房價的３０％－５０％，土地出讓金也算一種收費，說房價超過６０％的部分是各項稅費，不能算錯。

　　“房價漲１年，工資漲２０年都不夠”

　　一位不愿意透露姓名的經濟界別政協委員表示，“政府不要以為自己收的就是開發商的稅，開發商的房子是建來賣的，所有的稅費都被開發商納入到開發成本里，稅費越高，房價越高，實際還是苦了老百姓。”

　　按照國家統計局公布的統計公報，去年城鎮居民人均可支配收入實際增長７％，達到１８３１１元，這樣一個大紅包，卻很容易被更高的房價漲幅吞噬。這讓很多剛需百姓有些沮喪，因為他們發現：越等越買不起房。

　　以廣州為例，２０１３年居民可支配收入增長１０％，而國家統計局公布的房價同比增幅卻接近２０％。增速比不上，基數更是差了十幾倍，這就造成了房價增幅嚴重背離收入增幅的“馬太效應”。

　　廣州市民張旭給記者算了一筆賬：２０１２年月收入８０００元，看到的海珠區新房每平方米２３０００元，２０１３年初公司加薪，月工資達到１萬元，但同一處房子，房價到２０１３年底已經漲到每平方米３１０００元，７０平方米的房子，“房價漲１年，漲了５６萬，工資每月漲２０００元，１年多收入了２．４萬，不吃不喝，我漲２０多年工資，才頂房價漲１年。”

一位政府官員卻認為，這是開發商在推卸責任：“說政府拍賣土地推高房價時，說是成本決定；出了地王搭車漲價時，又說是市場決定。豈能如此推卸責任，混淆視聽？”

　　胡剛表示，市長和董事長的觀點，都有道理，但都站在自己立場上，表述不夠全面，需要“各打五十大板”：對開發商提出的審批亂象，政府要下大力氣清理歸并，消除人為尋租空間；對開發商的坐地起價和渾水摸魚，政府也應該通過市場化的稅收政策予以制約。“一句話，“開發商和地方政府都要進行自省”。

　　政府工作報告已經指出，“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，這意味著地方政府必須明確底線救濟、中端支撐和高端市場三種分類，在暫時無法放棄土地財政的背景下，從過去的“購房人頭稅”向“抽高、補低、擴中”的精確使用轉變，對于高端商品房完全市場化，對高價房多征稅，用于填補低端保障房建設缺口，而對于中端的自主性普通商品房，必須從信貸、土地出讓金和房價方面進行充分保障。

　　全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩也說，“政府對夾心層有了補貼，但收入被房價遠遠甩在后面，這應該是政府繼續推進住房保障工作的重點。”（新華社北京３月６日新媒體專電）