土地財政風險顯現 保護地價成多地政府救市思路

????????通過松動“限購”刺激樓市上漲，保護地價成多地政府“救市”思路

????????房價松動？

????????最新出爐的上市房企一季度報業績不容樂觀，在杭州、長沙等地紛紛傳出“松綁”限購之聲，讓“救市”之說甚囂塵上。

????????中原地產研究部統計數據顯示，滬深兩市共有103家上市房企披露了一季報及業績預報，受毛利率下滑等因素影響，有55家公司業績利潤出現同比下滑或虧損，而103家房企的合計凈利潤為79億元，同比下降27%，環比則出現了70家企業利潤降低。

????????對此，中國房地產研究會副會長胡志剛認為，隨著土地價格的快速上漲，以及財務和人力等成本的增加，未來房企的利潤率仍存下降空間。

????????利潤率下滑

????????曾經是中國經濟快速增長的“推動器”之一的房地產，在一季度的經濟增長中拖了后腿。

????????國家統計局數據顯示，一季度，全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%。全國商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。

????????其中，行業巨頭的下滑尤其顯示了現實的嚴峻。

????????萬科發布一季度報告稱，今年前三個月，受到結算規模減少等影響，該公司的營業收入及凈利潤同比雙雙下滑。一季度實現營業收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16%和5.23%。

????????此前公布業績的招商地產一季度實現營業收入72.51億元，同比增長18%；但實現歸屬于母公司股東的凈利潤為7.55億元，同比下降6.82%。

????????金地集團的一季報顯示，該公司今年1至3月凈利潤為4934.38萬元，同比下滑73.65%。期內營業收入為31.5億元，同比下滑25.91%。

????????千億元規模的房企尚且如此，規模更小的房企自然也倍感承壓。

????????“在激烈的市場競爭下，百億元房企和中小房企，正在經歷一場大浪淘沙地分化，中小型房企將愈發艱難。特別是立足三四線城市的很多企業，在不斷上升的庫存壓力下，或將出現經營困難。” 中原地產市場研究部總監張大偉表示。

????????其中一個直接的壓力來自于房地產市場的盈利水平下滑。

????????《2014中國房地產開發企業500強測評研究報告》指出，由于政府對房價漲幅的持續關注，且房價大幅上漲越來越難以得到需求方的支持，單純依靠房價上漲帶來的機會利潤將難以持續，2013年500強房地產開發企業盈利效率低于2011年的水平，未來這一水平將持續下降。

????????除此以外，不斷收緊的銀行信貸也成為房企利潤被擠壓的一個原因。

????????在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場銷售量趨于平淡，對于大型企業來講，勢必會先知先覺，盡早采取措施以先發制人。從目前市場表現來看，北京、常州、杭州、成都、無錫、廣州等樓盤大幅降價的背后都出現了大型品牌開發企業的身影。

????????限購政策“分類調控”開啟？

????????然而，開發商“以價換量”的策略似乎并沒有讓市場回歸到“量”的軌道。

????????萬科副總裁毛大慶近日表示，房企以剛需盤拿地，卻以“高價房”入市的情況成為供求關系難以平衡的一個原因。

????????毛大慶告訴記者，現在市場上有兩種類型的房企，一種是以萬科為代表的企業，集中在2011年和2013年拿地的企業，土地溢價率在15%以上，開盤價一般在1.5萬~2萬/平方米，另一種情況就是2013年集中拿地的房企，由于地價較高，其開盤價都在4萬~5萬/平方米，目前這兩類企業今年入市的項目差不多有30~40個，按照每個項目500套房源計算，差不多有兩萬套的房子推向市場。

????????“本來兩萬套的房源，可以緩沖剛需壓力，但對于2013年拿地的房企來說，地價高導致的開盤價也較高，但盤是剛需盤，從收入水平看，4萬~5萬/平方米的價格，很少有人能達到這個購買力，在不降價的情況下，短期內很難清盤。”毛大慶說。

????????上述測評報告指出，一季度一線城市成交同比下降31%，二線城市同比下降28%。

????????“當前部分地方政府因為樓市出現下行風險，土地財政出現了潛在風險，的確有松動調控的意愿和積極性。這種情況下，通過松動政策達到再刺激樓市上漲，保護土地價格的可能性非常大。”張大偉表示。

????????財政部數據顯示，一季度我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬億元，“賣地”收入與地方公共財政收入的比例達1：1.7。

????????房市走軟，地方政府“救市”似乎也有跡可循。

????????4月28日，南寧市房管局發文稱，根據《廣西壯族自治區人民政府關于促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定，結合《廣西北部灣經濟區同城化發展推進方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

????????同日，在濱海新區房交會新聞發布會上天津濱海新區有關部門負責人表示，濱海新區將實施差別化限購，只要濱海范圍內無房即可在新區購房；并將推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。

????????還有媒體稱常州市包括武進區、天寧區等各區的購房補貼措施正在醞釀之中。鄭州則計劃出臺鼓勵農村人口到縣城買房落戶的政策。

????????從已公布的“松綁”路線看，購房資格中戶籍放松和限購范圍松動都是限購政策調整的手段。

????????今年《政府工作報告中》，首度未提房價調控，取而代之的是針對不同城市情況分類調控。

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