保監(jiān)會發(fā)監(jiān)管令：投資性房地產(chǎn)計量方式糾偏

　　繼連續(xù)下文警示信托投資風(fēng)險、金融同業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險及債權(quán)計劃風(fēng)險后，昨日，保監(jiān)會再出臺嚴(yán)控險資投資風(fēng)險的第十道“監(jiān)管令”，對保險公司投資性房地產(chǎn)的評估增值進(jìn)行清理和規(guī)范。

　　保監(jiān)會稱，《關(guān)于清理規(guī)范保險公司投資性房地產(chǎn)評估增值有關(guān)事項的通知》（下稱《通知》）主要是為加強(qiáng)償付能力監(jiān)管并防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險，而和前述投資風(fēng)險警示等“監(jiān)管令”不同的是，《通知》并不著眼于警示地產(chǎn)投資風(fēng)險，而是對投資性房地產(chǎn)的計量、估值等實操進(jìn)行了細(xì)化要求。

　　與此同時，保監(jiān)會正在修訂投資性房地產(chǎn)的償付能力資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)，目前此項工作正處于公開征求意見階段。在新的認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實施和本次清理工作完成前，保監(jiān)會要求各保險公司應(yīng)暫停執(zhí)行投資性房地產(chǎn)公允價值計量政策。

　　再提地產(chǎn)投資風(fēng)險

　　事實上，這已經(jīng)是保監(jiān)會近期多次提到房地產(chǎn)投資風(fēng)險。信達(dá)證券首席國際市場分析師昨日提到，房地產(chǎn)市場可以確定的是幾乎不可能繼續(xù)成為一個很賺錢的投資項目。

　　另據(jù)多位券商分析師表示，房地產(chǎn)市場壓力較大，多數(shù)城市都已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過度發(fā)展的跡象，而在這個過程中可能會蘊(yùn)藏著比較大的風(fēng)險。與此同時，房地產(chǎn)風(fēng)險在信托產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計劃中亦初現(xiàn)端倪。

　　據(jù)《第一財經(jīng)（微博)日報》記者了解，保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)的渠道較為多樣化。除了投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓及養(yǎng)老社區(qū)等，保險資金近幾年還投資于各大城市的大宗物業(yè)等。

　　《通知》中提及的投資性房地產(chǎn)實際上是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物。《通知》中將清理范圍細(xì)化為兩個方面，一是保險公司以物權(quán)方式直接持有的且以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)；二是保險公司通過設(shè)立或入股項目公司間接持有的且以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)。

　　計量方式“糾偏”

　　以某非上市保險公司的年報為例，對于投資性房地產(chǎn)的計量方式一般如下：一般情況下，投資性房地產(chǎn)按成本進(jìn)行初始計量，且按公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，不對其計提折舊或進(jìn)行攤銷，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

　　另據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者翻查的多份年報，對投資性房地產(chǎn)公允價值的估計一般說明為：根據(jù)投資性房地產(chǎn)所在地活躍房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，如無法取得同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格的，參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計；也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值確定其公允價值。

　　保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，將對保險公司報送的以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)逐項審核，對不符合會計準(zhǔn)則和償付能力監(jiān)管規(guī)定的，將責(zé)令公司調(diào)整會計報表賬面價值和償付能力報表認(rèn)可價值，并區(qū)分問題性質(zhì)確定是否對以前各期償付能力報告進(jìn)行追溯重述。

　　一位保險資管人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“事實上，《通知》出臺的背景主要是有部分公司對不動產(chǎn)的估值過高，有些公司甚至達(dá)到5~10倍左右，這樣一來的好處是能夠提高償付能力充足率水平，不過也會偏離標(biāo)的本身的價值。此外，對于不動產(chǎn)的估值各家險企態(tài)度不一，也沒有橫向可比性。”

　　除了保險機(jī)構(gòu)試圖提升償付能力充足率的目的，另外值得關(guān)注的是目前國內(nèi)整體估值體系并不完善，一位券商高管表示：“國內(nèi)資產(chǎn)的估值非常困難，因為中國的無風(fēng)險收益率不是只有一個，而是有一組，從低至高不等，這對資產(chǎn)價格的確定帶來很大的困擾，也是估值分化程度較大的原因。”

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