青島668套小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正成特例 幕后操手逼退萬科

　　在中央針對小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”毫不放松的現(xiàn)實下，5月初山東省高級人民法院開庭審理的青島杰盛置業(yè)有限公司(以下簡稱“杰盛置業(yè)”)被股東要求解散案，卻暴露了一起小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的特例。

　　據(jù)了解，通過“捆綁拍賣”的15棟小產(chǎn)權(quán)房位于青島市李滄區(qū)南王家上流社區(qū)，目前正在以“適園雅居”的名稱對外銷售，其開發(fā)商即為杰盛置業(yè)。由于其與正在青島開幕的世界園林博覽會會場和萬科紅郡別墅相鄰，目前每平方米的價格超過1萬元。

　　2004年10月，青島市規(guī)劃局在李滄區(qū)沒收了283棟小產(chǎn)權(quán)房，而10年后適園雅居作為唯一一個小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)成功轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房成為特例。

　　捆綁拍賣轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)

　　自2002年中國房地產(chǎn)市場開始繁榮，龐大的小產(chǎn)權(quán)房伴之發(fā)展。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，截至目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積超過60億平方米。

　　因村委會或者鄉(xiāng)政府等單位在集體土地上開發(fā)而成，為此，此類房產(chǎn)定性小產(chǎn)權(quán)房。有關(guān)部門多次公開表示小產(chǎn)權(quán)房屬于不合法的產(chǎn)權(quán)房，并多次開展清理小產(chǎn)權(quán)房行動。

　　適園雅居就是在這樣背景下被清理的。2004年10月，青島市規(guī)劃局以清理違法建筑的名義僅在李滄區(qū)就沒收了283棟小產(chǎn)權(quán)房，適園雅居的15棟樓就在其中。按照要求，這些小產(chǎn)權(quán)房在沒收后被青島市規(guī)劃局移交給李滄區(qū)政府并在財政局備案。

　　其后，由于青島城市的快速發(fā)展，這些被沒收的小產(chǎn)權(quán)房則成了城市發(fā)展的“瘡疤”。“本著尊重歷史、面對現(xiàn)實、維護社會穩(wěn)定的原則，推進適園雅居保留違法建筑項目處置工作。”李滄區(qū)第50次區(qū)長辦公會議紀(jì)要記載。

　　會議之前，適園雅居已經(jīng)完善了建筑質(zhì)量檢測、規(guī)劃等各種補辦手續(xù)。2008年3月新成立的北京雍倫佳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“北京雍倫佳苑公司”)成為接管違法建設(shè)項目的主體，向山東省國土廳申請農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，經(jīng)過鑒定，2009年青島市政府出臺(104)號文件，要求按照商品房的建設(shè)程序補辦手續(xù)，之后青島市規(guī)劃局出具了《規(guī)劃意見書》。2011年5月19日，李滄區(qū)生態(tài)商住區(qū)建設(shè)辦公室(以下簡稱“李滄區(qū)生態(tài)辦”)提出，適園雅居作為附加條件與土地一并進行招拍掛。“如果原項目承建人最終競得土地，則免繳建筑工程費用；如果未競得，最終競得人向原項目承建人繳納建筑工程費。”

　　由于涉及到小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正非常敏感，青島市國土局基于慎重考慮首次采取了與李滄區(qū)政府聯(lián)合舉辦“捆綁拍賣”。2011年12月9日，杰盛置業(yè)作為原項目承建人以拍賣起叫價樓面價870元每平方米總價6564元中標(biāo)，并承擔(dān)9638萬元的建筑工程費用。

　　“杰盛置業(yè)通過私刻印章欺騙李滄區(qū)政府，冒充原項目承建人參加競標(biāo)。”北京政研投資有限公司(以下簡稱“北京政研投資”)在一份反映材料中表示。

　　幕后操手逼退萬科

　　“為了避嫌，當(dāng)時要求操作人在北京成立一家公司來接受適園雅居轉(zhuǎn)正的任務(wù)。”一份檢察院詢問筆錄中記錄。

　　有關(guān)資料記載，適園雅居在沒收前是由所在地南王家上流村村委會和青島瑞豐德公司共同開發(fā)。在青島市規(guī)劃局沒收前，小產(chǎn)權(quán)房適園雅居兩次被推倒，但后來又重新建起來了。沒收后，村委會有關(guān)成員被判刑事責(zé)任，青島瑞豐德公司有關(guān)負(fù)責(zé)人最終無罪。

　　北京雍倫佳苑公司就是在這樣背景下成立的。工商資料顯示，該公司成立于2008年1月17日，股東郝國瑞、李秀針分別占股51%和49%。之后該公司作為適園雅居項目承建人開始推動小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正工作。

　　工商資料顯示，青島瑞豐德公司法人代表名為郝安峰，山東濱州人，北京雍倫佳苑公司法人代表郝國瑞的父親。

　　截至“捆綁拍賣”前，李滄區(qū)政府、李滄區(qū)生態(tài)辦在相關(guān)文件中均記載，北京雍倫佳苑公司被確定為適園雅居的項目承建人，開始完善適園雅居前期的規(guī)劃、建筑質(zhì)量鑒定等手續(xù)。

　　2010年1月17日，北京雍倫佳苑公司被轉(zhuǎn)讓并更名為北京政研投資公司。“之所以轉(zhuǎn)讓，各方面均認(rèn)為北京雍倫佳苑公司承擔(dān)的任務(wù)已經(jīng)完成了，適園雅居轉(zhuǎn)正已不再需要。”上述知情人士透露。

　　2010年1月18日，杰盛置業(yè)成立。工商資料顯示，該公司法人代表為薛曉明，郝國瑞的妻子，占股50%，另外一個股東李秀針占股50%。“沒有想到的是，因為有關(guān)人士的運作，青島市政府、李滄區(qū)和青島市國土局等單位只認(rèn)北京雍倫佳苑公司為原項目承建人。”北京政研投資在文件中表述。

　　北京政研投資在呈送有關(guān)部門的證明中表示，沒有辦法的情況下，杰盛置業(yè)不得不私刻已經(jīng)不存在的北京雍倫佳苑公司印章，并報送青島市國土局“青島杰盛公司是北京雍倫佳苑公司的項目公司”。

　　經(jīng)過一系列操作后，杰盛置業(yè)由此成為小產(chǎn)權(quán)房適園雅居原項目的承接人，也是“捆綁拍賣”的既定競標(biāo)人。根據(jù)當(dāng)時記錄顯示，萬科在購買標(biāo)書后被李滄區(qū)生態(tài)辦有關(guān)人士“勸退”。“萬科被勸退的原因是，杰盛置業(yè)向有關(guān)部門虛構(gòu)了適園雅居已經(jīng)出售了568套小產(chǎn)權(quán)房。”北京政研投資公司出具的證據(jù)顯示。

　　記者在現(xiàn)場看到，適園雅居的東邊和南邊為萬科開發(fā)的高檔別墅萬科紅郡別墅，西邊是萬科生態(tài)城，北邊是青島世界園林博覽會的會址。據(jù)統(tǒng)計，適園雅居15棟樓總共668套小產(chǎn)權(quán)房，建筑面積7500多平方米。按照目前適園雅居的每平方米10000元的均價，市值超過7億元。

　　5月7日山東高院的審理顯示，杰盛置業(yè)如果被公司股東起訴解散成立，則意味著小產(chǎn)權(quán)房適園雅居之前的“捆綁拍賣”作廢。

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