樓市松綁倒計時 多地政策預計將出現松動

　　7月18日17時許，家住上海的劉小姐，收到了來自武漢珞獅南路一樓盤的155~180平方米商品住宅促銷信息。

　　就在此前一個小時，武漢市房管局召集部分開發商的內部座談會剛剛散會。會上，武漢市房管局口頭通知該市將從19日起放寬限購。其中，140平方米以上的住房不再納入限購范圍。此外，非本地戶籍人士、本科及以上學歷人士的購房門檻均有下調。

　　《第一財經（微博)日報》梳理發現，除了武漢，今年以來取消或者實質性松綁限購的城市不在少數。接受本報采訪的多位市場人士都認為，接下去將有更多城市松綁或是取消限購，但短時間內，還很難看到一線城市大幅松綁或是退出限購。

　　住建部政策研究中心主任秦虹對《第一財經日報》記者表示，在此前限購的49個城市里，確實有一些城市的樓市已經供過于求，并且房價停漲、人口凈流出，那么這些城市再堅持限購意義不大。

　　“但是，我個人堅決反對一些人口凈流入、公共服務、就業機會好的中心城市沒有底線、沒有條件地放松限購。”秦虹表示，“因為這類城市的政策變動，可能會帶來一些風險，是一定要慎重的。”

　　與此同時，市場也預計限價、限貸政策將出現不同程度的松動，樓市松綁正在敲響倒計時。

　　武漢不再限購大戶型

　　今年以來，武漢已經兩次傳出限購松綁的消息，但均在第一時間被武漢市房管局辟謠。

　　面對17日晚間起突如其來的第三次松綁傳聞，武漢市房管局相關人士一反常態地沒有辟謠，僅表示限購不會取消，但準備進行適當調整。

　　《第一財經日報》從參與上述內部座談會的開發商處獲悉，140平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再納入限購范圍。

　　此外，部分城區的非武漢戶籍購房者，由原來提供繳納2年的納稅證明和社保證明，調整為收取納稅和社保繳納的證明材料，不再規定繳納時限，近一年內有繳納記錄即可；對于本科及以上學歷人士，在武漢市購買住房只需提供近一年內的納稅和社保繳納的證明材料；請求銀行落實首套房利率優惠等。

　　自2011年武漢樓市限購以來，由于大戶型消費以多次置業者為主，加上首付比例提高，140平方米以上戶型的成交量逐步下滑。盡管今年上半年稍有起色，但成交面積僅占總面積的8.2%左右。

　　湖北房地產經濟學會常務理事、中國指數研究院（華中）市場研究總監李國政分析稱，放開140平方米以上戶型，對剛需客戶的影響可以降到最低，同時促進高端改善性住房需求釋放，利好別墅等豪宅項目，可以穩定房地產投資，也有利于市場均衡發展。

　　而高學歷人士買房門檻的下降，表明武漢鼓勵大學生落戶置業的意圖。考慮到惠及人群的購房特點，本條政策對主打剛需產品的樓盤促進作用更大。

　　武漢本周僅4個項目公開推盤，中指院監測顯示，截至20日18時，4項目累計推盤1773套，去化1093套，整體去化61.6%，高于上半年平均水平7個百分點。

　　其中，位于武漢經濟開發區的3個項目受政策利好刺激，銷售大熱。3個項目推盤高達1565套，去化也達64.7%，較前期提高近10個百分點。特別是首次開盤的港灣江城，無意中成為最大受益者，推396套，去化322套，接近81%，遠超市場預期。

　　李國政對本報表示，整體看，新政有利于武漢吸引外來投資，提高房地產投資交易活躍度，引導人口集聚轉移，促進不同區域的均衡發展，減少主城區、新城區價格差；長期看，能夠吸引更多高素質人才扎根武漢，提高城市土地價值與成交，為城市經濟與發展打下基礎。

　　李國政預計本次調整將對市場形成直接刺激，有望擺脫前期調整格局，市場成交量、價格有望實現陰轉多云到晴。

　　多城取消或松綁限購

　　除了武漢，今年以來取消或實質性松綁限購的城市不在少數。

　　6月27日，呼和浩特房地產開發監督管理處發布市政府辦公廳的《通知》，要求取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二手住房）在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。產權登記部門在辦理相關業務時，不再對購房人的房屋套數進行查詢。

　　至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發文確定取消限購的城市。

　　緊隨呼市的是濟南。7月10日起，濟南新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著，在濟南實施了3年多的限購政策正式退出。

　　二線城市中房價最為堅挺的廈門也悄然放開了限購政策：廈門島外限購全部解除，購買不限套數，且外地戶口可以不用再交社保證明；島內，外地戶口限買1套住宅，但也無須再交社保證明。

　　與此同時，今年以來實質性松綁限購的城市也不少。例如海口和南寧均采用擴大戶籍認定的方式，將周圍地區或者全省的居民視同本市居民來松綁限購。

　　還有一些像沈陽、上海這樣的城市，先是傳出松綁限購，再是官方出來否認，也引發市場廣泛關注。

　　據不完全統計，今年已有超過12個城市放松了限購政策。但由于供需雙方的市場預判已經轉向，購房者觀望情緒依然濃厚，因此去化壓力不容樂觀。

　　地方紛紛救市的一大原因，是今年以來樓市下行的情況下，地方面臨著經濟下行與財政金融風險的壓力。

　　國家統計局18日發布的6月份70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的城市有7個，上漲的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%，環比平均下調幅度達到了0.48%。

　　一線城市或將不為所動

　　在這樣的壓力下，各界普遍預計，地方政府松綁限購的步伐有望加快。

　　秦虹對本報表示，限購的目的主要是抑制投資投機性需求，但目前，投資投機性需求已經占比不高。同時，過去國內樓市的供求是偏緊的，但是近兩年，國內樓市的供應增速快于銷售的速度，局部地區確實已經供過于求。在這樣的背景下，國家提出了分類調控的方針。因此，是否應松綁或取消限購，也應該因地制宜。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對本報分析稱，預計未來至少有30個城市可能會步呼和浩特、濟南的后塵，采取正式發文的形式，全面取消限購，以達到影響市場預期的作用。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉則預測，除了一線城市外，約40個限購城市的政策有可能在今年年底前全面放松，尤其是大連、青島、杭州、福州、天津、長沙等存量偏大、存銷比排名靠前的城市，極有可能在后期進一步出臺樓市限購定向寬松措施，甚至也不排除會以發文形式直接取消限購。

　　但官方研究人士和市場人士普遍不看好一線城市的放松前景。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就認為，當前住建部暫不允許一線城市取消限購，且上海等城市官方年內暫無取消或大幅放松限購的意愿與計劃。

　　除了限購放松，限價、限貸政策也已經出現了不同程度的松動。據本報了解，目前雖無任何書面或口頭示意北京限價政策趨松，但今年以來，北京一些開發商感覺到，北京對房地產項目入市價格限制，正在執行中低調松動。

　　而在廣州，雖然公開層面上沒有政策調整，但購房環節已經逐漸放松了價格限制。另有知情人士對本報表示，上海只在去年年底進行了約兩個月的限價，此后便逐步放松對高價樓盤的入市限制。

　　而在限貸方面，央行5月主持召開了住房金融服務專題座談會，針對個人住房貸款排隊、銀行惜貸等情況喊話銀行，希望加強對個人住房貸款的服務，對已經批準的個人住房貸款提高放款效率。

　　雖然在央行喊話之后，商業銀行還沒有太多實質性行動，但業內人士預計，下半年的信貸環境會好于上半年。

　　秦虹告訴本報：“過去銀行是按年進行額度控制，貸款放的時間越早，收益的時間就越早，所以銀行傾向于上半年多放貸。但是，現在銀行是按照月來控制放款的額度，這意味著如果銀行上半年就把錢都放出去，下半年就沒錢放了。所以，下半年的銀行貸款額度不會像過去的下半年那么緊張。”

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