馮侖談房地產新常態：昨天高攀不起 今天愛答不理

????萬通集團董事局主席馮侖

　　近日，在北京大學國家發展研究院主辦的“中國經濟新常態下的企業機遇”論壇上，萬通集團董事局主席馮侖認為，房地產市場在不停變化，用時下的話倒過來說就是“昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛答不理”，現在客戶就是這樣對待我的。市場變化帶來最大的變化，就是企業的行為、判斷、戰略路徑都要變化。

　　馮侖分析稱新常態下企業至少有四個方面的變化。

　　第一，和青春期“長個”相比，全面發展是新常態，也就是說房地產企業不光考慮規模、速度、營業額，更要考慮產品服務線，包括經營模式、商務住宅的各種業態。

　　第二，如果說過去是快樂，今天就是“痛并快樂著”，前者是無憂無慮的兒童狀態，后者才是成人狀態。這個行業就不再是簡單的業績一直發布喜報的日子，而是由長期發展帶來的思考，是轉型和重新出發的一個市場。

　　第三，商業模式的變化，過去的開發模式是制造業的模式，競爭的重點是比誰成本低、規模大、速度快，今后是由這種模式轉化為以營運為核心帶動開發的模式，也就是原來的不動產商業模式從制造業變成了服務業，而服務業又帶來了營運、金融、互聯網三種模式。

　　最后，以前我們是干力氣活，今后是手藝活，制造業是力氣活，服務業是手藝活，以前掙利潤，今后掙小費。今后的地產公司如果在資產管理營運上面沒有巨大的能力，就將淪為一個建筑公司。以前地產商在話語權里有一定力量，今后地產商將退出主流話語，少說話。

　　以下是全文：

　　這個時候講房地產是一個風險，因為現在發生了變化，由常態變成了新常態。第一個很大的變化，首先是市場的變化。就像夏華剛才講的客戶方面對我們的變化非常有趣。用時下的話來說，昨天你讓我高攀不起，今天我對你愛搭不理。前幾年地方政府和所有業者都非常的高興，但是客戶說高攀不起，房價一路在漲。今天不一樣了，我熱臉給你冷屁股，今天是冷臉對著你的熱屁股。所以你也不要埋怨，市場變化以后帶來最大的變化那就是企業的行為判斷戰略以及發展的路徑都要發生了變化。

　　這個情況下一個非常大的變化，各個企業領導人說話都說得越來越低調了。大家知道萬科以前都是以住宅為唯一的產品，而且是作為全球最大的住宅企業。王石也講過至死不會放手的就是住宅，但是最近萬科也講到要做城市服務商。城市的服務商非常多，到底是那個服務，服務到哪個部分，這就是不同的解讀。你是要做房子的服務，王全安打電話召妓是不是服務呢，這是被服務。服務商只要城市化需要房子的地方，我都會做，這城市住宅的范圍就寬了。剛開始說到百分之三四十，現在又要慢慢增加。不管怎么變我只不過是翻了個身，都在變，為什么要變呢？第一件事，行業的市場開始發生變化，客戶開始發生變化，經濟發展的階段變化。從哪里變呢？我想大概有四個方面，從企業來看進入一個新層面。如果這是一個常態，那么現在全面發展是一個新常態。青春期之前大家知道是長個是一個常態，每天回家了站在墻上拿個卡尺量一下，標一下今天長了一厘米，大家青春期都是這樣的，特別是小男孩，長個是一個常態。今天長身體，全面發展就是個常態的。也就是說現在房地產企業要討論的不光是規模、速度、營業額，還要考慮你更全面的產品服務線，包括經營模式，包括住宅以外的，商業不動產的各個業態，購物中心，跟醫療健康的不動產。和我們教育有關的，各種各樣的，包括物流等等這些都是要思考的。所以由單純的住宅的長個，變成了全方位的全業態的，全產品線的思考，物業的發展模式。這是一個很大的變化。

　　第二個變化，如果說過去叫做快樂，今天就是痛并快樂著，就變成了狀態。簡單的快樂是兒童的狀態，兒童的時候玩兒叫忘我，玩兒得不知道天黑不知道回家，不知道男孩女孩有差別，不知道長大以后人還要面對無數的風雨艱辛，那個時候就是快樂。大家長大以后會發現痛并快樂者，昨天是蜜月，今天是日子。昨天老婆在紐約時裝周，今天可以找一個人干一點激情的事，人變得極其復雜，痛并快樂著。一天痛三天快樂，快樂中有思考，思考中有焦慮，焦慮中有希望，希望又有奮斗，這就是成人。所以這個行業，變成了不那么簡單的，業者發布喜報的時候，而是長期發展帶來的思考和改變、轉型和重新出發。

　　這是房地產的第二個轉變。

　　第三個變化，就是我們講的商業模式的變化。過去是單一的開發模式是制造業模式，是我們競爭力的重點，成本、規模、速度，比誰成本低，規模大，速度快。今后由這個模式轉化為新的三種模式，一種以盈利為核心帶動開發，變成了服務業，以前制造業是常態，今后服務業是新常態，服務業除了經營、空間的服務，還有相關的金融的不動產，那就是金融的服務，最后還有互聯網的服務。這三種形式加進來，實際上導致不動產的商業模式由簡單的制造業變成了服務業，服務業變成了三種類型，營運、金融和互聯網。

　　這樣以來最大的一個變化，就是我們整個估值發生了變化。過去的常態地產在中國的開發企業，大概20倍市盈率以下，今后的新常態就是5到7倍。開發類的企業要么退市要么創新。5到7倍的市盈率對一個上市公司來說基本上上市的意義不是很大。

　　服務業的市盈率如果你是資產管理類，經營類的，這樣的一個服務業的房地產，它的估值是15到20倍。如果你是金融，比如說不動產金融，你的估值是20到30個億。如果是跟互聯網有關的房地產的服務形態，估值是30倍起。美國有一家公司叫LLB，這家公司做短租現在它的線上有60萬間房，還沒有上市估值就和萬科差不多。這種情況下比較一下這個模式，最后帶來的估值的變化，非常的讓人訝異。萬科做了30年，每年銷售非常大，將近2000億。但現在按照估值現在是1000億左右凈資產，相當于股票市值等于凈資產。

　　第二種模式呢，大家知道國貿，國貿也做了30年，一共做的多少事情呢，做的110萬平米的建筑，國貿一期二期加起來是110萬平米的建筑。值多少錢呢？現在應該是2000億，關鍵這東西還在人家手里，是北京所有的在北京經商、社交你去的地方。就是30年做了110萬平米，現在價值超過了第一種模式。所以這就是新常態，也就是說以后的地產商，最后還有一個變化，第四個變化，以前我們是干力氣活的，以后是干手藝活的。以前是掙利潤，今后是掙小費。服務業，拿15%的小費。任何一個，我們即使是給人做個按摩還得送小費，這就是服務，它不是治療，醫生是醫療，服務是保健。所以未來我們是服務業，以后不能說我們是制造業，我們是服務業，這是新常態。所以這個變化非常明顯。

　　最后還有一個變化就是地產商過去在整個的話語有高八度，今后是低八度，今后將退出主流的話語，這是正常的。大家看到的美國今天的地產商說話聲音很大那很小，幾乎沒有。所以新常態就是地產商少說話，舊常態是地產商話太多，新常態就是地產商少說話。做服務業的少說話，把活干好。

　　所以今天我們意識到一個事情，就是我們不管發生了多少變化，從房地產行業來看，我們今天所謂舊常態和新常態就是要面對市場客戶的變化，我們去調整我們的商業模式，去改變我們增長的方法。同時也重新調整我們企業家在行業中的一個角色，也調整我們個人在社會中的角色。只有這樣我們才開始進入一個成人社會，雖然痛并快樂著，但是我們生命持續，我們仍然在痛苦中閃耀著我們的智慧，讓我們的生活一天一天持續往下走，這就是我們對未來的期許。

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