房貸證券化上正軌需8至10年 央行被指畫餅充饑

　　時隔多年，MBS(住房抵押貸款支持證券)重新出現在公眾視野，這項看似能為銀行盤活更多存量資金的政策給樓市復蘇帶來了無限潛能。

　　央行、銀監會此前聯合發布通知，提出要增強金融機構個人住房貸款投放能力，明確鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　據《華夏時報》記者了解，央行9·30新政后，目前已有幾家銀行加快了籌備相關發行工作。此外，多家銀行在MBS的研究、發行領域也開始投入更多精力。

　　不過不少銀行業人士坦言，由于國內缺乏做大MBS的相應市場機制，目前銀行發行MBS只能停留在小規模的嘗試階段，如要借此實現增加住房貸款發放的功能，則須后續相關機制的建立以及更多實際利好政策出臺。

　　短期難見利好

　　相較于以往在信貸方面的政策，此次央行9·30新政從資金供給的角度，為金融機構籌集按揭資金、盤活存量房貸資金、擴大房地產業的資金來源提供了解決方案，手段包括MBS以及REITs、中票等。

　　“實際上，我們銀行內部對MBS一直在研究，也做過相應的發行方案，但因為只是作為我們全產品鏈上的一小部分，規模并不大。”某股份制銀行投行部負責人告訴記者，此次9·30新政之后，對MBS的研究發行將會提速。

　　具體而言，MBS是指銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的資金池，利用貸款集合體定期發生的本金及利息的現金流入發行證券，并由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。發行券商會將抵押集合體所產生的本金與利息轉移支付給MBS的投資者。

　　在9·30新政出臺后，有媒體報道，交通銀行擬發行個人住宅抵押貸款支持證券(RMBS)。對此，交行相關人士告訴記者，交行此前對RMBS一直有研究，即使準備發行相關證券產品也是出于自身需求，與央行新政關系不大。

　　此外，記者也咨詢了四大國有銀行及多家股份制銀行，部分房貸投放量多的國有銀行和商業銀行都表示有興趣，但還沒有開展相關動作。

　　“不過作為我們銀行來說，推動MBS的動力是收益，如果收益達不到，又存在市場風險的話，這類業務很難做大規模。”上述股份制銀行投行部負責人指出。

　　招商證券分析師丁文表示，從此前國內已發行的MBS產品來看，發行利率一般會在5.8%-6.5%之間。與房貸利率水平相比，這一發行價格對于銀行來說收益并不理想，如果計入發行成本甚至還可能“虧本”。

　　易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，從長遠來看，央行此次提出的MBS等方式均有利于拓寬銀行業房貸資金的來源，但短期內很難體現效果，同時MBS等措施也很難降低銀行資金來源成本高的問題。就四季度來看，無法有效為增加住房信用投放提供幫助。

　　“央行的做法其實是給銀行畫出了一個餅，實際利好作用并不大。”業內分析人士陳劍波指出，從目前來看，政府部門希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地產市場的信心，甚至直接提振市場成交，但是由于銀行信貸規模本身就有限，利率打折后投放房貸的動力不足，因此政府部門就給出了這樣的方式，“這一政策的信號意義會更強。”

　　此前有媒體稱，國內商業銀行存量房貸資產約為10.7萬億元，因此有10萬億房貸余額可被證券化。但業內分析人士坦言，在吸取美國“兩房銀行”破產教訓后，房貸資產不可能無限度證券化，只有其中的優質房貸資產可以證券化，這一占比通常不到總量的一半。而對于國內市場而言，目前處于MBS的起步階段，國內存量房貸資產最多有10%，也就是1萬億元可以進行證券化。

　　走上正軌需8-10年

　　“住房貸款資產證券化是個趨勢，雖然在政策層面上央行及銀監會愿意推動，但其市場機制、運作模式還有待建立和完善。”交通銀行首席經濟學家連平認為，要盤活存量市場，需要有配套措施，以解決規模問題。

　　實際上，MBS最早在上世紀60年代的美國出現。在80年代美國MBS業務獲得快速發展時，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進了美國金融市場和房地產市場的發展，不過美國的次貸危機也由此而生。

　　2005年，央行就曾宣布MBS試點正式啟動。當年12月，由建行作為發起機構的國內首單個人住房抵押貸款證券化產品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”進入全國銀行間債券市場。但由于監管部門對美國次貸危機教訓心存擔憂，所以，2008年后，包括MBS在內的資產證券化試點陷入停滯狀態。

　　“政府部門及部分銀行對MBS等金融創新下帶來的風險一直非常謹慎，加之市場環境不成熟，因此過去的信貸資產證券化基礎資產主要是對公企業貸款，市場上很少有按揭貸款、消費貸款證券化產品。”陳劍波表示。

　　今年7月，郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品在全國銀行間債券市場發行，規模為68.14億元。從發行結果看，該產品的基礎資產加權利率是5.88%，MBS發行利率是5.8%和6.79%。業內人士認為，該產品發行利率基本上落在了招標區間的上限，說明當時投標認購的情況不是很理想。

　　多位銀行業分析師強調，MBS之所以沒有在國內發展起來，一方面的原因是政府部門缺乏政策支持，對金融創新產品監管較嚴，因此市場交易活躍度很低，另外一方面則是缺乏做大MBS交易的市場機制、運作模式和金融平臺機構。

　　“郵儲銀行發行的產品，只是一個單一銀行的嘗試。按照一般的規律，中國的MBS從政策出臺到實施細則，再到有專門操作的企業主體及平臺，至少需要8-10年很難走上正軌。”丁祖昱表示。

　　“首先這一政策下的政府審批機制就沒有落地。”陳劍波表示，此前業內盛傳信貸資產證券化的發行將實行備案制，這被業內認為將極大地提高信貸資產證券化產品的發行進度，但實際上，截至目前備案制仍未落地。

　　陳劍波還告訴記者，自國內金融市場重啟信貸資產證券化試點以來，出于對風險的規避，金融機構發行的信貸資產支持證券多集中于短期限產品，對于大量存在于銀行資產負債表中的長期限貸款則涉及較少，因此MBS這類長久期產品也缺乏相應的定價機制。

　　“房貸資產支持證券期限較長，如果利率達不到投資者的預期，那就會遇到市場購買力不足的問題。”招商銀行投資顧問李敏告訴記者，目前銀行發行的一些中短期產品利率基本都能達到5%以上，已經基本可以滿足市場需要，因此RMBS的收益回報只有做得更高才能找到市場。

　　房地產行業多位分析人士則表示，房地產行業在過去10年可以說是野蠻生長的繁榮期，在這個時期內，行業發展的秩序性并沒有得到進一步明確規范，在房地產行業中缺乏對違約率、貸款提前償還率等參數的合理約定，而這則是MBS在實際操作中可能存在的最大風險之一。

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