業內預計2015年一線城市房價略漲 三四線將下行

　　據中國百城價格指數統計，2014年12月，武漢住宅樣本平均價格7806元/平方米，較上月小幅增長0.42%，這也是武漢自5月起連續7個月下跌后，首次轉負為正，在成交屢創新高、政策松綁等綜合效應支撐下，樓市逐漸趨于穩定。

　　同時，2014年12月，全國100個城市(新建)住宅平均價格10542元/平方米，環比下跌0.44%，為連續第8個月下跌，跌幅擴大0.06個百分點。

　　2014年的武漢，樓市成交連續三年創新高，成為全國最旺銷的樓市，逆勢沖高勢頭引人矚目。銷售總量的增加，開發企業的壓力卻與日俱增，因為整體供應增長得更快，市場競爭也更加激烈與殘酷：經過一季度的觀望徘徊，從二季度開始，以價換量成為樓市主旋律，在高庫存的壓力下，即便9月武漢全面解除限購，后續限貸松綁和降息，都無法動搖房企跑量的決心。

?? 住宅

???全年成交額突破1500億

　　武漢商品房成交約20萬套(含住宅、商業、辦公)，面積1990萬平米，均較去年略有提升，金額突破1500億元，大大高于2013年的1200億元;其中，住宅成交17.9萬套，面積1790萬平米，分別較2013年增長12.5%和13.2%，連續三年創出新高。此前，武漢住宅成交面積連續三年穩居全國前三，而今年前11個月暫居全國第一，全年有望首次攀升至全國榜首位。

　　2014上半年，武漢住宅銷量達7.5萬套，與去年同期持平，在經歷了觀望與平淡之后，下半年的武漢樓市開始發力，特別是9月徹底解除限購、限貸降息等利好政策，徹底引爆樓市，6月到11月成交量連續5個月增長，10、11月全部突破2萬套大關，創出單月歷史記錄。其中，第四季度賣房6萬套，創出季度新高，這一數字甚至超過2008年武漢全年銷量。

　　根據中國房地產百城價格指數統計，武漢平均價格從5月到11月，連續7個月小幅下降。

　　中國指數研究院華中分院分析報告指出，2009年武漢城中村舊城改造加速之后，土地出讓量不斷升高，目前已經進入了住房供應高峰期，2014年，武漢住宅供應達2010萬平米，較2013年的1610萬增長24.8%;庫存緩慢增長，去化周期超過12個月，局部區域達到15個月以上，存在失衡現象，市場壓力較大。

　　與此同時，三鎮地鐵聯網、鸚鵡洲大橋畫圓二環線，基礎建設進入收獲期，政策松綁、城建紅利疊加，吸引了大量消費需求釋放，推動10月、11月創出單月賣房超2萬套的“歷史天量”，到12月終于停止下跌，趨于穩定。

　　從開盤來看，中指院華中分院全年監測開盤306次，共計推出房源71042套，少量多次加推成為主旋律，9月之后，武漢市場才開始出現“日光盤”。

??? 紅利疊加，價格止跌回穩

??? 房價

　　武漢樓市占有率十強中，熟面孔居多。保利、萬科一如既往地占據前兩位，其中，保利地產(10.82, 0.98, 9.96%)以超過75億的銷售額繼續領跑;福星惠譽、世茂、萬達、武漢地產集團等都是榜單常客。

　　值得一提的是，聯投集團多個項目集中發力，搶得三甲席位，取得歷史性突破;而金地集團(11.41, 1.04, 10.03%)、保利置業、泛海控股也都憑借代表性項目的出色表現，入圍年度十強。目前的樓市呈現出分化特征，武漢前30家房企總銷售額占全市份額的50%以上，以中國房地產百強企業為代表的品牌房企已經成為市場的決定性力量。

　　洪山區、漢陽區、東湖高新(8.35, -0.08, -0.95%)銷量均在200萬平方米以上，分列武漢住宅銷量前三位，但這三個區域同樣也是新增供應最大的三個區域。隨著地鐵4號線二期、鸚鵡洲大橋通車，以及地鐵2號南延線開工，白沙洲、漢陽四新、大光谷區域，已經成為武漢置業的熱點區域，作為武漢三環線以內的房價洼地，隨著白沙洲、漢陽四新價格趨穩，武漢整體房價也逐步開始穩定。

?? 置業者喜好大企業

?? 房企

　　2014年前三季度，由于樓市降溫跡象明顯，開發企業拿地信心大減。前9個月武漢土地出讓金累計370億元，僅為2013年740億元金額的一半。不過，自9月樓市系列新政頒布以來，土地市場熱度攀升，10-12月出讓超300億元，整個2014年，武漢土地出讓金額達680億元(涵蓋全市范圍商業、住宅、工業用地等)，較2013年小幅下滑8.1%。大型房企在漢掀起新一輪投資熱潮，美好集團(3.17, 0.13, 4.28%)、新世界(10.46, 0.12, 1.16%)、復地、綠地、中建三局等紛紛大手筆拿地。

　　從2009年起，武漢大規模城中村舊城改造，每年投入上千億實施“城建攻堅”，推動城市價值提升，最近6年武漢土地出讓金額已破4000億元。

?? 6年出讓金額4000億

?? 土地

?? 全國

?? 百城房價繼續下行

　　2014年12月，全國100個城市住宅均價連續第8個月環比下跌，本月跌幅擴大;十大城市住宅均價在上月出現短暫上漲，本月轉為下跌。

　　整體來看，百城住宅價格仍處調整期，年底房企為沖刺業績和加速資金回籠，加大優惠力度，本月百城住宅價格跌幅有所擴大，但下跌城市個數明顯減少。與此同時，中央政策以“穩”為主，本月《不動產登記暫行條例》正式出臺，意在完善房地產長效機制建設，短期對市場影響有限。

　　此外，在調控回歸市場化、貨幣政策支持的背景下，購房需求有序釋放，年末推盤高峰促使部分城市庫存仍處于較高水平，加之企業迫于全年銷售目標和資金回款壓力，12月房企繼續采取低價加推、以價換量策略，百城房價繼續下行。

　　中國指數研究院華中分院研究報告指出，2015年，全國市場仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場主基調，房價仍存下行壓力?；诟鞯厝セ瘔毫Φ牟町悾磥聿煌鞘袃r格走勢將繼續呈現分化。一線城市和少數二線城市對政策反應敏感，潛在需求旺盛，房價仍面臨一定的上漲壓力;多數二線城市將相對平穩;大多數三、四線城市需求透支，庫存壓力大，未來房價將繼續下行。

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