樓市回穩(wěn)需要多方施策 鼓勵自住和改善性需求

　　國土部和住建部兩部門上周聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了中央政府在供給層面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策，這些政策涉及土地供給、住房規(guī)劃、土地房屋供給結(jié)構(gòu)以及保障房的統(tǒng)籌等方面，事實上突破了2006年出臺的限制供給的70/90政策，有利于支持自住和改善性住房需求。

　　但是，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，還需財稅金融多策并舉改善需求。可行的政策儲備包括，鼓勵銀行加大對住房按揭貸款的支持力度，實行差別化的房貸政策、對首套房房貸的首付比例和利率實施優(yōu)惠，對自住和改善性需求提供稅收優(yōu)惠，加大地方政府收購商品房補充保障房的力度。

　　可以說，經(jīng)過了數(shù)年的以控制投資需求為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控，2009年救市形成的樓市泡沫已經(jīng)初步得到控制，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增速的回落上，2014年房地產(chǎn)投資增長10.5%，比上年回落9.3個百分點。更體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格，尤其是二手房價格的回落上。中國指數(shù)研究院“百城價格指數(shù)”顯示，2015年2月，百城(新建)住宅平均價格為10539元/平方米，環(huán)比下跌0.24%，同比下跌3.84%。

　　但是，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與居民實際住房需求仍有較大差距。靜態(tài)數(shù)據(jù)而言，雖然目前城鎮(zhèn)居民擁有住房初步達到戶均一套，人均33平方米，可城鎮(zhèn)居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房沒有廚房和廁所。動態(tài)數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化處在中期，按照2020年城鎮(zhèn)化率60%計算，將有3億左右的已到和將到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移人口需要“住有所居”。有專家判斷，到2025年之前，中國城鎮(zhèn)住房需求不會絕對下降。

　　這可能就是總理所說的，房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責任，因地制宜，分城施策。中國城鎮(zhèn)化進程還在加快，中國房地產(chǎn)市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　而且，穩(wěn)定房地產(chǎn)就是穩(wěn)定投資，也是當前穩(wěn)增長的抓手之一。回顧2014年數(shù)據(jù)，進出口比上年增長2.3%。社會消費品零售總額同比名義增長12.0%，增速相比上年回落1.1個百分點。固定資產(chǎn)投資同比增長15.7%，增幅比上年下降2.7個百分點。考慮到消費需求長期以來“穩(wěn)”的特征，以及全球經(jīng)濟的不振，今年出口的恢復仍將緩慢，故此，穩(wěn)經(jīng)濟的重點就在穩(wěn)投資。具體觀察投資數(shù)據(jù)，三個主要部分，房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資與基建投資，前二者持續(xù)下滑，僅依靠基建投資對沖顯然不足。在新引擎還沒打造完成的情況下，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)投資的主力之一。

　　穩(wěn)地產(chǎn)不能僅僅依靠供給管理，一方面，單純供給管理能夠影響的更多是價格，而眼下我們需要的是，價穩(wěn)量漲式的平穩(wěn)恢復，另一方面，在目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，優(yōu)化供給也難以創(chuàng)造需求。所以，還需要更多的財政金融政策鼓勵自住和改善性需求。

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