樓市高庫存致賣地收入降近三成 地方土地財政受創

　　中新網4月16日電(房產頻道 陸肖肖)近期樓市利好政策頻出，但并未扭轉樓市的下行態勢。昨日，國家統計局發布了全國房地產開發和銷售情況，1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，商品房待售面積達到64998萬平方米，創下一年以來庫存新高，同比增長24.6%。

　　業內人士分析，在成交不振及高庫存的基礎上，房地產開發投資增速進入中速發展階段，房企拿地積極性不高，地方政府的土地財政也受到影響。另外，開發商今年上半年仍會以“平價走量”為主，在多項政策利好下，一二線城市的房價可能會出現上漲，三四線城市則漲價動力不足。

　　一季度房地產開發投資增速回落 進入中速發展階段

　　統計局發布的數據顯示，今年1-3月份，全國房地產開發投資16651億元，同比名義增長8.5%(扣除價格因素實際增長9.5%)，增速比1-2月份回落1.9個百分點。分區域來看，只有中部地區的投資增速提高，東部和西部地區的增速持續回落，且降幅較上月有所擴大。

　　“一季度的數據比預計的要糟糕，反映了目前房地產市場投資缺乏動力”，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析，今年第一季度各類松綁政策紛紛出臺，樓市發展環境較好，但近期很多資金流入了股市，而非實體經濟，這使得包括房地產市場在內的部分資金被抽走。

　　嚴躍進指出，房地產投資降溫已成定局，但這是相對于過去的高位投資而言。橫向比較，房地產投資增速總體上仍高于其他行業，只是房地產行業由高速進入了中速增長階段。

　　地方政府土地財政受創 土地成交價款同比下降27.8%

　　隨著樓市的持續低迷，地方政府的土地財政也受到了影響。數據顯示，1-3月份，房地產開發企業土地購置面積4051萬平方米，土地成交價款1123億元，二者同比分別下降了32.4%和27.8%。

　　“土地財政受重創成為不可避免的話題”，在嚴躍進看來，目前地方政府面臨兩個尷尬，第一，受制于庫存壓力，地方政府土地出讓受到比較嚴格的管控；第二，目前房企拿地積極性不高，對于土地的意向價格也出現下調。

　　值得注意的是，1-3月份，土地購置面積的降幅超過了成交價款的降幅，這也意味著，雖然土地購置面積和成交價款雙雙下降，但地價并沒有降低，反而提高了。嚴躍進分析，土地市場的價格漲勢基本沒有周期波動特征，土地價格受稀缺性等因素影響，總體處于上漲態勢。中原地產首席分析師張大偉也認為，整體土地價格在上漲，特別是一二線城市的漲幅比較明顯。

　　一季度樓市銷量下跌庫存高企 三四線城市漲價動力不足

　　除房產投資增速外，商品房成交量同樣不容樂觀。統計局數據顯示，1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點，其中，住宅銷售面積下降了9.8%。

　　與此同時，樓市庫存量仍在持續攀升，3月末，商品房待售面積64998萬平方米，創下一年以來庫存量新高，比2月末增加1076萬平方米，同比增長24.6%。其中，住宅待售面積增加了639萬平方米。

　　面對如此情況，業內人士分析，開發商在高庫存狀況下，“平價跑量”仍是最佳的市場策略。但目前城市間存在明顯的分化，上海易居研究院提供的數據顯示，截止到3月底，北京、上海、廣州、深圳及天津、杭州、南京等24個一二線城市的商品房住宅庫存正在減少，這意味著，三四線城市的樓市庫存仍在繼續增加。

　　針對不同的城市的市場表現，張大偉預測，“330新政”之后的成交數據顯示，一二線城市的表現相對較好，三四線城市的表現較弱。預計在各地政策的頻繁刺激之下，一二線城市的觀望人群有望加速入市，后續房價可能會出現上漲，而三四線城市則漲價動力不足。

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