全面放開二孩 對房價影響有限

　　十八屆五中全會決定全面放開二孩生育，部分房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者就極力鼓吹由于人口政策的變化將導(dǎo)致房價上漲。比如，有人說，全面二孩政策對提振房地產(chǎn)需求、加快樓市去庫存有積極意義。

　　這類觀點(diǎn)認(rèn)為，二孩生育政策放開之后，房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)就會發(fā)生巨大變化。比如，四居將變成剛需，五居成為改善性住房，保姆房會列入開發(fā)范疇，三居的市場將被大大擠壓，學(xué)區(qū)房地位更加不可動搖。因此，未來全國房價又會上漲。但實(shí)際上，二孩生育政策放開，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的沖擊和影響并不大。

　　按照人口普查的信息，現(xiàn)階段，全國符合“全面二孩”政策條件的夫婦有9000萬對。其主力是80后，但80后多以是獨(dú)生子女，受經(jīng)濟(jì)及非經(jīng)濟(jì)因素的影響，生育愿意不高。比如，實(shí)施單獨(dú)二孩政策之后，當(dāng)時預(yù)測每年可增加200萬新生嬰兒，但是實(shí)際增加新生嬰兒只有47萬，僅達(dá)到預(yù)期四分之一效果，差距較大。全面二孩政策實(shí)施之后，80后并非生育主力軍，生育主力軍可能是70后。盡管這部分人群的經(jīng)濟(jì)條件比80后要好，也有生育愿意，但這部分群體的生育能力卻在嚴(yán)重下降。因此，要搭上最后一班車不是容易的事情。

　　所以，放開二孩生育政策之后，雖然新增人口會有增加，但不會出現(xiàn)一個爆發(fā)式新生嬰兒增長潮。2016年到2018年會進(jìn)入一個新生嬰兒快速增長期，有預(yù)測認(rèn)為三年內(nèi)會有500萬新嬰兒。按照這個數(shù)據(jù)，三年內(nèi)新增消費(fèi)紅利3000億左右，每年消費(fèi)紅利增長1000億元。這對當(dāng)前GDP的直接影響不會如想象的那樣大。房地產(chǎn)市場的事情也是如此。

　　更為重要的是，在當(dāng)前中國一線城市及部分二線城市，獨(dú)生子女政策推行較早，獨(dú)生子女的比重比其他城市要高，由于這些城市房價過高導(dǎo)致生活成本太高，從而使得當(dāng)前一線城市及部分二線城市有生育能力的80后和70后生育愿意低，因此二孩政策放開之后新增人口主要發(fā)生在中小城市及小城鎮(zhèn)，所增加的消費(fèi)紅利也在此類地區(qū)。所以，放開二孩生育政策之后，房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投資者想利用這個政策來唱多房價幾乎是不太可能。

　　就當(dāng)前情況來看，盡管政府推出的一系列房地產(chǎn)救市政策已經(jīng)一年多了，銀行信貸利率水平也已經(jīng)降至歷史最低水平，但是三四線城市（也包括部分二線城市）的住房早就沒有投資價值，這些城市的住房消費(fèi)早在2010年左右就已經(jīng)供需平衡，當(dāng)前住房的去庫存化相當(dāng)嚴(yán)重。在這種情況下，新生嬰兒增加可能是有利于增加這些城市的住房需求，但在短期內(nèi)要靠新生嬰兒來消化當(dāng)前這些城市嚴(yán)重的住房供給過剩問題根本不可能。因?yàn)椋刃律鷭雰哼M(jìn)入住房市場是20年之后的事情。

　　對于一線及二線城市來說，不僅因?yàn)樯睢⒔逃瘸杀靖撸疫@些城市的人口文化程度高、獨(dú)生子女的比重高，有生育能力的人口生育二孩的愿意十分低。再加上這些城市有生育能力的人口多數(shù)不是原住民，而是在房價抬升期間入市購房的。因此，現(xiàn)有的高房價早就把這些群體的人壓得喘不過氣來，所以他們對生育二孩的欲望更是低。莫說購買四居、五居，即使購買兩居都可能嚴(yán)重超支。有能力購買城市多套住房的居民，該買也早就買了。

　　可見，對于放開二孩生育后，短期內(nèi)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響不大，更不要說會導(dǎo)致房價上漲了。

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