王健林：北京房價未來10年內會持續上漲

　　大連萬達集團股份有限公司董事長王健林

　　2015年，王健林身家超越李嘉誠成為亞洲首富。和李嘉誠一樣，王健林的財富得益于其自身的敏銳洞察力以及房地產行業的飛速發展。

　　隨著2015年中國經濟下行壓力突顯，房地產業告別了過去高增長階段。不過在王健林看來，在未來5-10年內，（國內）還找不到可以取代這個行業的“大火車”。對于北京房價，他說由于人口凈流入，未來10年會持續上漲。

　　同時他也表示，房地產業本身就不是“萬歲行業”，房地產企業不能將此作為未來長期生存的戰略。

　　關于房地產業

　　短期內還找不到替代房地產的支柱產業

　　記者：上半年的宏觀數據，很多經濟指標都不理想，但房地產是一枝獨秀，逐步出現回暖的跡象，你怎么看待這種現象？

　　王健林：很簡單。這一輪房地產的火，將近150萬億的發行貨幣，超發是肯定的（對應GDP只有60億），貨幣量是GDP的量的兩倍多，全球都找不到哪個國家是這種情況，當然有一部分是可以理解的，比如說中國現在還在發展中，有一些長期投資的項目，鐵路、高速公路等等，占用了大量的資金，但超發還是顯而易見的。錢是像水一樣流動的，股市火的時候都跑股市里了，股市不行了，又到房地產來了。

　　可以解釋在宏觀經濟如此下行的狀態下，房地產行業從今年5月份以來表現得不錯，特別是一二線城市，還地王頻出，這其實最根本的解釋不是房地產這個行業的性質、趨勢發生了向好，就是因為貨幣現象。

　　記者：可以理解成，房地產仍然是中國經濟最后的“救命稻草”嗎？

　　王健林：那當然了。其實這一輪（經濟）的下滑就是由房地產下滑帶來的，對房地產打太狠了。房地產增速在4、5年之前從來都是保持在每年20%，突然就降到10%，甚至到個位數，今年更是跌到3%-4%，這其中再去掉一些統計水分，跟通脹再一對應，可能就沒有增長。所以，房地產現在對于中國經濟起到的是負拉動作用，而不是正向拉動。

　　記者：你覺得這個“火車頭”還能拉動國內經濟多久？

　　王健林：短期看，我覺得在5-10年內，（國內）還找不到可以取代這個行業的“大火車”。房地產現在占GDP的12%-13%，7萬多億，再加上相關產業，比如建材建筑機電裝修，估計占到中國GDP四分之一到30%左右，這么大的火車頭現在不跑，想要靠別的產業推上去，后邊再增加多少推動力，效果也不大。

　　另外，要看政策調整，看去庫存的時間，如果政策調整到位，現在還有殺手锏沒出來呢。

　　我是老“運動員”了，從我進入房地產行業以來，經歷過六次房地產“運動”，詞都不停在變，一開始是治理整頓，后來是宏觀調控，但實際意義是一樣，基本上這六次都是以打壓房地產為主，因為那個時候國內經濟還處于物資短缺的階段，房地產業處于供不應求的狀態，而中國政府積累的經驗形成管控手段都是打擊為主；后來樓市打壓下去了，老百姓也看透了，知道市場上不再供不應求（供需結構發生變化），過去（政府）20多年積累起來的經驗和手法都不好使了，所以現在還沒有找到調動房地產行業的辦法。

　　曾經在上世紀90年代初期、中期的時候，出臺過很多政策：所有契稅全免，買房抵個人所得稅，給戶口等等什么樣的鼓勵政策都出臺過。

　　記者：最大的殺手锏是什么？

　　王健林：現在的政府目前是兩難選擇。明明現在要去庫存就不能出大的殺手锏，一旦出來，又會帶動大量的投資瘋狂再進入房地產市場，一進去又會引起更大的流通問題。所以我覺得政府目前的操作手法是正確的，給點小政策，讓房地產行業慢慢地起，去點兒庫存，然后在痛苦的過程中找到新的模式。

　　國家目前也提了很多方向，文化、旅游、體育等等，就是看這些新的產業形成的時間和長短。我個人認為，房地產這個行業是不能再受什么大刺激了，也不能讓這個行業的庫存再增加了。

　　關于企業轉型

　　房企轉型還都停留在應急階段

　　記者：現在房地產企業都在談轉型，談輕資產，在你看來有沒有哪家企業在轉型的方向上做得還不錯？

　　王健林：很多企業都在談輕資產嗎？我沒有看到。很多企業都還在雄心壯志宣布下一年要實現銷售多少億、完成多少銷售業績。真正認識到這個行業前途（我還不能說是危機，現在還沒到那個時候）的大型企業，采取切實行動的，目前我還沒有看到有誰做出實質性改變。一些企業提出的所謂轉型，往這里轉，往哪里轉，好像都是應變之作，應急。

　　記者：你覺得對于房地產企業的轉型，最重要的是什么？

　　王健林：企業從思想和文化上要統一認識到轉型問題。

　　我真的認為這個產業不能作為未來長期生存戰略，有了這種決心，這樣思想文化上的統一，你才可能有戰略，戰術，而且才能堅持不懈往下走，我們（萬達）也是經歷這樣一個過程。

　　現在很多房地產企業，遇到銷售困難，就提出來轉型，最近市場形勢好轉了，又開始抓銷售了。我覺得明年房地產市場比今年還要好，這是一定的。為什么？小微刺激一直在釋放，貨幣政策這么寬松，銀行利率一定還會下降。中國經濟要從中高速邁向中高端，就是要以消費為主，消費為主的社會一定就是低利率，甚至是0利率，這就是一個必然現象。

　　但是，房地產這個行業本身就不是萬歲行業，從全球范圍來看，基本上每個國家的房地產行業發展期就是50年，大概半個世紀，行業發展到70%-80%也就差不多了，當然這個行業不會消亡，直到今天美國、英國依然還有房地產行業，但是已經不是拉動國家GDP的主要產業。

　　關于萬達

　　擁抱互聯網但不神化

　　記者：轉型方面，萬達已經走在前面。其中就提出了電商板塊作為四大產業之一以適應互聯網時代，從確立這個目標到今年飛凡網上線，除了大數據整合，現在的方向還在你的預期內嗎？

　　王健林：完全變了。應該說這兩年之間，方向發生了巨變，和以前完全不一樣。早說要做電子商務，也沒有想清楚往哪個方向走。我一直覺得對于互聯網，要勇敢去擁抱它，但互聯網不神秘，就是一個工具，不能夸大，更不能神化。

　　不能講互聯思維就完全錯了，其實最重要的是互聯網后面“+”的那個詞才是本質，互聯網商業，本質還是商業，互聯網金融，本質還是金融，如果本質是互聯網，就錯了。這個詞應該把“+”的內容放在前面，我注意到很多國家級部委提出的概念都是這樣，比如國家旅游局提出的就是旅游+互聯網。

　　萬達歷史上沒有一次是別人看好，而且我也認為大家都看好的事情，我們沒必要再做了，我們一定要做多數人看好，或者多數人不敢去做的。我覺得，對于互聯網行業，要勇敢去擁抱它，我們要做的是把優勢最大化。

　　記者：萬達最大的優勢是什么？

　　王健林：巨大的線下資源。今年初萬達決定了線下資源利用作為第一點，現在研發為客戶提供的就是形成萬達商業內部良好的生態商圈。應該在一季度形成所有的技術研發結果，二季度形成模式，包括要把貸款的模式做出來，數據分析部門建立起來，征信部門建立起來，后年再開始做，連續做三年，就可以上市了。

　　記者：電商CEO頻繁離職，目前高薪之下，仍然虛位以待，曾有人開玩笑，只有王思聰才能拯救萬達電商。

　　王健林：那他可做不了。

　　記者：什么樣的人才適合萬達電商的發展要求？

　　王健林：CEO為什么在不斷地換，就是因為電子技術商務這幫人來了之后，基本上還是著眼于商務，他們提出的方案，基本上就是圍繞著電子和商務去折騰，所有的方案都不是將萬達的優勢最大化，都是在做萬達的短板，一上來就是要招多少人，投多少錢，做什么事。我就想，投錢沒問題，那能說明大概哪個年份能夠盈利，收入來源來自于哪些方面，但是都說不清楚，這不是萬達的做事風格。

　　關于房價

　　北京房價未來10年內會持續上漲

　　記者：北京今年以來出讓的地塊頻繁創造歷史紀錄，你覺得這樣的市場是可持續的狀態嗎？

　　王健林：這種狀況至少在未來10年內是會持續的。很多人覺得地王很瘋狂，面粉總是貴過面包，而且還是在這種經濟困難的形勢之下，很難理解。為什么呢？一二線城市是安全的，因為最大的優勢就是人口凈流入，而且還在控制的狀態，現在一二線城市都不給買房進戶口了，北京上海連買房資格都沒有了，就這樣還擋不住，北京每年至少新增30萬人，最火的時候一年進入90萬。

　　記者：那北京的房價有天花板嗎？預計是什么時候？

　　王健林：中國現在是第二大經濟體，有人分析大概2020年可能會成為第一大經濟體，再加上人口第一大國，像北京上海這樣的核心城市，出現高房價，或者世界上最高的價格，都不難理解。因為最大的問題就是不能再擴張了，供不應求意味著價格必然上漲。北京上海，廣州深圳，十年八年這種情況都不會改變。

　　判斷一個城市房地產形勢很簡單，只要看人口流入或者流出，是不是均衡。

　　記者：今年很多高價地塊樓面價都突破5萬，這些項目在兩三年以后上市，預計單價都會突破10萬，甚至更高，你覺得未來北京房價的最高點能達到多少？

　　王健林：這個不好預計，反正是一個持續走高的過程。商品房市場在一線城市擋不住的。也不要指望把商品房價格抑制住，過去我們的管理思路是有問題的，以為把商品房價格摁住，就解決了窮人買房的問題，其實是不對的。把北京市的房價降到1萬一平，很多人還是買不起房，所以市場的就歸市場，商品房漲就漲去吧，然后做好保障；但因為用地緊張，于是帶來新的問題，就需要從管住人口入手。

　　■ 同題問答

　　轉型是一個長期的過程

　　Q：對于中國未來一年的經濟轉型有什么期待？

　　A：轉型是一個長期的過程，別說一年，未來三年，中國經濟能實現初步轉型就算是相當不容易了。

　　現在我們的結構其實還是出口、投資為主拉動，比較欣慰的一點是，去年服務業、三產第一次占到GDP的51%，但這個指標真正要實現70%，可能需要很長時間。

　　Q：這其中最大的困難是什么？

　　A：最大的困難就是核心產業，老的兩匹馬（出口、投資）累了，養的小馬（服務業）還沒長大，切換擋時間不長。如果是明確兩三年內，換擋能成功還好，如果切換不了，可能引發最大的風險就是就業問題，所以未來2-3年中國經濟應該是一個最大的考驗期。

　　房地產這個行業本身就不是萬歲行業，從全球范圍來看，基本上每個國家的房地產行業發展期就是50年。

　　我一直覺得對于互聯網，要勇敢去擁抱它，但互聯網不神秘，就是一個工具，不能夸大，更不能神化。

　　不能講互聯思維就完全錯了，其實最重要的是互聯網后面“+”的那個詞才是本質，互聯網商業，本質還是商業，互聯網金融，本質還是金融，如果本質是互聯網，就錯了。

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