明年1月起老房奴減負 貸款者每月少還700余元

　　央行今年5次降息，對于“房奴”來說，月供負擔得到了一定程度的降低。然而因為銀行的合同規定，大部分的老房奴需要在次年也就是2016年1月份起才能享受到降息帶來的減負福利。

　　據《證券日報》記者計算，如果貸款人在今年3月份以前獲得貸款，按照6.15%的貸款基準利率，期限20年額度100萬元貸款的月供需要7251元，而從明年伊始，累計了5次的降息效果將顯現，貸款者也將因此每月少還700余元。

　　央行數據顯示，11月份，住戶中長期貸款增加3278億元，較10月份的1998億元大幅增加，相較去年同期的1830億元也增長明顯。瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤認為，這可能表明，隨著房地產銷售回暖，居民房貸也較快增長。

　　“老房奴”減負

　　今年，央行分別于3月份、5月份、6月份、8月份和10月份共進行了5次降息，對于準備出手買房的朋友，10月24日后申請房貸的可按最新的4.9%利率（5年至30年）計算。而基準利率從3月份也6.15%一路降至4.9%，降幅高達20%。

　　公積金方面，由于10月24日的降息中，個人住房公積金貸款利率未作調整，公積金貸款利率今年經歷了4次下調，五年以上個人住房公積金的貸款利率，從年初的4.25%降低到了目前的3.25%。

　　然而，按照銀行合同約定，目前已經享受到降息成果的購房人并不多，大部分購房人仍然按照既定合同進行還本付息。

　　《證券日報》記者了解到，目前各家銀行的房貸政策，在降息或者加息的情況下，房貸利率調整有三種方式。一種是次年調，銀行利率調整后，次年1月1日開始執行新利率；一種是按年度調，從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調息；一種是次月調息，即在利率調整后的次月執行新的利率水平。目前，大部分銀行約定調整于次年生效，所以大部分人的月供將從明年1月份開始下降。

　　根據最新的房貸利率，以購房者貸款100萬元、期限20年為例，按照等額本息的還款方式，購房者需要總共支出57萬元的利息，月供6544元；而如果按照5次降息前的利率6.15%計算，購房者總共需要支出74萬元利息，月供7251元。也就是說，購房者從明年開始，每月將減負707元。

　　銀行業人士提醒，對于采用等額本息還款的客戶，由于要重新分段計息，2016年1月份月供可能會多一些。比如2016年1月15日為還貸日，對于2015年12月16日至12月31日的利息要按照2015年計算，2016年1月1日至1月15日按照新利率計算。

　　按照等額本息還款法，在每月還款金額不變的情況下，由于2016年要還的利息下降，本金自然上升，下降的利息和增長的本金抵消，多出來的錢實際上是多還的本金。2月份以后，貸款月供就恢復正常，會比2015年低。因此，銀行人士提醒，在2016年1月份還款日之前，多存一些本金，以備還款使用。

　　部分銀行京城房貸暫無額度

　　根據安居客相關監測數據，11月份，住房成交面積持續走高，“北上廣”已進入改善型住房時代。

　　截至11月28日，北京市11月份成交5104套，成交面積達640864平米，成交量與10月份同期的5528套相比，略有下滑，但成交面積與10月份同期的591208平米相比，卻增長不少。上海累計出售10994套新房，成交面積達1351917平米，而10月份同期的出售10318套，成交面積為1241007平米，增幅明顯。廣州11月份成交數據同樣高于10月份同期，累計出售7619套新房，成交面積為890730平米，而上月同期的出售7091套，成交面積為790138平米。

　　隨著成交走高，銀行房貸在年底也依舊給力。根據融360數據，雖然到了年關，但是各家銀行對于房貸業務基本沒有調整，大部分銀行仍然延續了此前的優惠政策，基準利率的八八折為主流房貸利率，少部分銀行則提供八五折或八二折的利率。

　　不過《證券日報》記者也發現，有兩家股份制銀行北京地區分行目前暫無房貸額度，這表明兩家銀行在北京暫停了房貸業務。本報記者致電這兩家銀行北京地區的相關支行，也得到了暫時不能辦理房貸業務的答復，客服人員表示，“明年1月份開始，可以再致電進行業務咨詢”。

　　鏈家地產一名經紀人則對本報記者表示，近期大部分銀行仍然正常辦理業務，也沒有出現審批時間拉長、暫緩放款的現象，農行、北京農商行等審批較快，如果通過房產中介的合作通道，放款期限是可以保證的。

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