上海迪士尼周邊房價6年漲5倍 最高已達4萬一平

上海迪士尼園內目前還沒有最著名的米奇Logo或形象

　　上海迪士尼在今年6月就要開門營業了，作為世界第六個迪士尼主題公園，上海迪士尼現在建設的情況怎么樣了？它對當地經濟以及股市的影響又有多大？最受公眾關注的門票價格定了沒有？帶著這些問題，北京青年報記者日前進行了實地探訪。

　　上周，華特迪士尼公司和上海申迪集團聯合宣布，上海迪士尼度假區將于2016年6月16日正式開門迎客。上海迪斯尼是世界第六個迪士尼主題公園，其一期建造投資340億元（約55億美元），其帶給中國公眾不止有童話般的幻境，還有片區產業經濟的重構。

　　那么，6月份的開園將引爆哪些主題投資？盡管有專家評估其預計5年后才能盈利，消費者最關心的迪士尼門票多少錢一張，運營方也仍然未公布，但滬市的迪士尼概念股早已受到熱捧大漲，其中交通運輸板塊、餐飲旅游板塊、商業零售等行業的股票被投資者看好。

　　探訪

　　“奇幻城堡”正在裝飾外立面

　　上海迪士尼樂園地址在哪里？上海迪士尼樂園主體工程于2011年4月8日正式破土動工，2016年6月16日正式開園。園區規劃北至S1公路，東至南六公路，南至周鄧公路，西至S2公路紅線以西約1000米，規劃面積約24.7平方公里，其中核心區為7平方公里。距離上海人民廣場約21公里，距離陸家嘴金融中心約18公里，距離浦東國際機場約14公里，距離虹橋交通樞紐約30公里。

　　北京青年報記者實地探訪“迪士尼度假區”，其位于離浦東機場約10分鐘車程的浦東區川沙新鎮黃樓社區旗桿村和趙行村，上海地鐵11號線浦東方向的迪士尼站終點站將在開業前開通。

　　園內未見到迪斯尼最著名的米奇Logo或形象展示，只掛了“上海國際旅游度假區”牌子，仍蒙著神秘面紗。入口有保安站崗，不允許未持有證件的人員進入。戴著白色安全帽的外籍人員正在與施工方討論，綠色景觀帶里仍有推土機等在緊張施工。

　　園區內的道路有四車道，每個十字路口都有紅綠燈，道路兩旁是綠化帶，到達每個景點都需要走一段路程。園內標志性建筑“奇幻城堡”正在裝飾外立面，其外墻以墻釘為裝飾特征，這是中國傳統裝飾元素之一。加垛口設計符合迪士尼建筑設計城堡寓意，與迪士尼主題樂園建筑風格遙相呼應。

　　此前，華特迪士尼樂園和度假區亞洲區總裁及董事總經理安明智曾表示：“我們把過去60年來所積累的一切關于如何超越游客期待的秘訣，加以迪士尼永無止境的創新精神和豐富創意，來打造這樣一個‘原汁原味的迪士尼，別具一格中國風’的神奇度假目的地。”

　　在上海迪士尼一期開園后，或將繼續進行樂園二期和三期的擴建，主要是在規劃7平方公里剩余的3.1平方公里土地上興建。

　　追訪

　　周邊房價最高的每平方米超3萬元

　　最新公布的上海旅游業“十三五”規劃征求意見稿中，提到以迪士尼開園為契機，將做大迪士尼產業。

　　該片區目前除了迪士尼效應帶出的房地產投資熱之外，其他相關的旅游休閑產業仍發展空間巨大。除園區內的兩家酒店外，目前，迪士尼周邊只有距離約3公里外的一家五星級酒店——川沙凱悅酒店。目前分布于川沙板塊的多為二手住宅與酒店式公寓，高端綜合體、酒店幾乎沒有，因此迪士尼的產業效應暫時看不出效果。

　　上海城市房地產估價有限公司數據研發部項目主管邵明浩表示，迪士尼屬于點狀大項目，其對周邊房價地價影響主要體現在兩個時間段：規劃落地前后，受規劃利好房價與成交量大漲；開工建設階段，房價與成交量大漲。

　　川沙的一位村民告訴北青報記者，這里6年前房屋的價格只有每平方米6000~8000元，如今商品房已經到了每平方米2~3萬元，最高漲了5倍，與上海市內差價小多了。

　　據公開信息顯示，受迪士尼板塊概念的驅動，川沙板塊的房價七年來從2009年的11153元/平方米漲到去年的29264元/平方米，猛漲162.3%，高于全市的101%，而板塊內最貴的項目成交均價已達到3.97萬元/平方米。但是，川沙處于非市中心區域，近期上漲動力不足，2015年全市房價上漲了18.82%，而川沙板塊則僅上漲了2.46%。

　　機會

　　當前可布局后迪士尼周期的潛力股

　　對于迪士尼概念有哪些投資機會？交通、旅游、商貿零售三大板塊能否被引爆？國泰君安分析師訾猛表示，上海迪士尼預計首年接待游客達2000萬以上，按照門票單價400元測算，10倍經濟撬動杠桿，有望帶來千億級別的消費增量。

　　訾猛表示，從歷史經驗來看，無論是香港迪士尼還是奧運、世博題材，相關題材股均提前反應且持續較長時間。如香港迪士尼開業前一年，恒生指數漲幅為8.8%，迪士尼受益股周生生漲幅達128%、利福國際漲80%、六福集團漲50%。而上海迪士尼增量客流可以引爆區域消費，本地消費股有望持續受益，推薦豫園商城、百聯股份、老鳳祥、益民集團和新世界。

　　平安證券則建議把握好三條主線：與上海迪士尼存在股權關聯關系的公司、直接受益迪士尼樂園的行業內的公司、與上海迪士尼或迪士尼公司擁有戰略合作或特許經營權的公司。

　　東方證券分析師測算，從國外迪士尼發展歷程來看，迪士尼樂園的收入僅30%來源于門票，70%則來源于區域二次消費（包括消費品、酒店等），這也意味著區域內的零售業等商業地產將受益。按照每年2500萬人測算，如果按照每位旅客在長三角逗留三天，每天餐飲消費150元和每張床位200元計算，迪士尼每年給長三角帶來的餐飲酒店收入250億元。

　　游客除了在園區和迪斯尼周邊區域進行消費外，還會帶動在上海其他主要商區，給商業零售行業帶來發展機遇。海通證券分析師認為，游客數增加的園區內外消費，將直接增厚本地商業股受益。

　　國金證券分析師李立峰認為，當前時點布局迪士尼概念恰逢時宜。根據香港迪士尼概念股投資歷史復盤，開園前1-5個月是迪士尼概念退潮期。上海迪士尼將于2016年6月中旬開園，還有不到5個月時間。從時間周期上來說，相關概念行業，尤其是后迪士尼周期的有潛力的個股標的在當前時點依然可以酌情布局。

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