出售兩年以上住房免征增值稅 北上廣深除外

　　陳春鳴 畫

　　營改增“1+3”文件公布，四大行業(yè)5月1日起適用

　　新規(guī)則公布啟動 “營改增”收官之戰(zhàn)

　　“1+3”文件的正式發(fā)布，對此次營改增涉及的1000萬戶試點納稅人和各級稅務(wù)部門來說，就意味著此輪營改增“收官之戰(zhàn)”有了“游戲規(guī)則”。有了這些具體的試點實施辦法和規(guī)定，稅務(wù)部門和試點納稅人才能啟動營改增具體準(zhǔn)備工作。

　　經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。四大行業(yè)營改增的啟動表明，已歷時四年的我國這項重大稅制改革進(jìn)入了最為關(guān)鍵的“下半場”。因為，據(jù)財政部稅政司、國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人介紹，此次四大行業(yè)營改增涉及到的納稅人規(guī)模很大，有近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍；年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

　　此前，財政部、國家稅務(wù)總局正式公布，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)營改增之后改征增值稅的適用稅率分別是：建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

　　羊城晚報記者 嚴(yán)麗梅

　　營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）“下半場”的“游戲規(guī)則”正式落地!

　　最受納稅人關(guān)注的試點過渡政策同時公布，其中的政策明確規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，但該政策不適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　　23日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號），公布了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)自5月1日起全面推開營改增將適用的“1+3”個文件。即《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》、《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》。

　　購房兩年內(nèi)出售 要繳納5%增值稅

　　在此次公布的“1+3”文件中，《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》不僅為試點納稅人所關(guān)注，也為眾多市民所關(guān)注，因為，這關(guān)系到個人住房交易由征收營業(yè)稅改為征收增值稅后，稅率將會是多少以及如何計算增值額。

　　在此次公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中，共明確了六個方面的過渡性政策，其中第五個方面涉及個人出售住房征收增值稅的問題。

　　即《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》規(guī)定：

　　1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

　　3、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　據(jù)羊城晚報記者對比原營業(yè)稅有關(guān)政策規(guī)定可見，此次增值稅征收政策就是“平移”了原來營業(yè)稅征收政策，包括此前剛發(fā)布的于2月22日起執(zhí)行的“財稅[2016]23號”文所規(guī)定的。如23號文規(guī)定，北上廣深四地不適用的“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”政策，現(xiàn)在在改為征收增值稅后，同樣不適用北上廣深！

　　這一政策規(guī)定符合此前業(yè)內(nèi)預(yù)期。此前，一些稅務(wù)專家在接受羊城晚報記者采訪時均分析，在李克強(qiáng)總理明確提出全面實施營改增要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增之后，估計有關(guān)增值稅過渡政策會考慮“平移”營業(yè)稅政策。

　　共有四十個項目獲免予征增值稅

　　在《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》明確的六個方面的過渡性政策中，第一個方面就是免征增值稅項目，共列有四十個項目。

　　這些免征增值稅項目涉及：托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)；養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)；殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)；婚姻介紹服務(wù)；殯葬服務(wù)；醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；從事學(xué)歷教育的學(xué)校提供的教育服務(wù)；個人轉(zhuǎn)讓著作權(quán)；個人銷售自建自用住房；保險公司開辦的一年期以上人身保險產(chǎn)品取得的保費收入；金融同業(yè)往來利息收入；政府舉辦的從事學(xué)歷教育的高等、中等和初等學(xué)校（不含下屬單位），舉辦進(jìn)修班、培訓(xùn)班取得的全部歸該學(xué)校所有的收入；土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。等等。

　　值得廣大市民注意的是，該規(guī)定第三十六項免征項目是：涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。包括家庭財產(chǎn)分割，含下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　在《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》中，除了增值稅免征項目明確外，還對增值稅即征即退、扣減等過渡政策進(jìn)行了明確。

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