新政滿月滬深樓市量價齊跌 房子掛中介一月無人問津

　　自3月25日，上海、深圳兩地各自出臺樓市新政至今已滿一個月。其中，上海公布了被稱為“史上最嚴”樓市新政的“滬九條”。經過一個月時間，3·25樓市新政效果顯現，滬深兩地樓市成交均產生了一定程度降溫。

　　兩地新房成交量均腰斬

　　根據易居研究院智庫中心統計，通過對比新政前后各30天的成交數據，滬深兩地新建商品住宅成交套數均出現半數甚至超半數的下滑。其中，上海的新建商品住宅成交套數出現了50%的下滑，深圳則達到57%。

　　與此同時，兩地的新建商品住宅成交均價也出現了不同程度下滑。其中，上海的成交均價出現了1937元/平方米的下跌，跌幅為6%。受價格下調的影響，居民購房的套均價從新政前的422萬元/套下調到了382萬元/套。

　　相比于上海，深圳樓市的抗跌特征則較為明顯。根據易居研究院智庫中心統計，深圳新建商品住宅成交價格出現了248元/平方米的下跌，跌幅為1%。相對上海，深圳房價下跌幅度不明顯，樓盤均價總體仍處于高位水平。不過從居民購房的套均價看依然有所下調，即從新政前的490萬元/套下調到了481萬元/套。

　　“滬九條公布之后，后續市場情況真的很難預料，開發商普遍采取少量多批的形式進行推盤。這種情況下往往開盤就售罄。但相比之前開盤幾百套房源清盤的局面已經是大打折扣，也算是開發商為了提升市場熱度的一個舉措。”同策咨詢研究部總監張宏偉介紹。

　　二手市場觀望情緒濃厚

　　與此同時，上海二手房市場也顯現降溫跡象。張宏偉介紹，上海二手房賣家的掛牌價格也出現了松動，部分買家買房進入觀望狀態。整體二手房市場成交由原來每月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現迅速降溫，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。

　　深圳二手房市場也面臨著類似的情況。根據深圳中原研究中心的監測，市規土委數據顯示上周（4月18－24日）二手住宅共成交2027套，成交面積為16.8萬平方米，較前一周分別環比下跌了8%和10.2%。現階段市場觀望情緒比較濃厚，短期內市場信心仍將維持低位，預測未來一段時間內深圳樓市將會震蕩調整。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從新政前后的市場數據看，上海和深圳兩個城市的政策效應都開始得到顯現，成交量萎縮的同時，價格則略有小幅下調。橫向對比看，上海政策效力更為明顯。一方面和上海政策更為嚴厲有關，另一方面也和上海部分投資投機購房需求發生轉移有關，即部分炒房需求轉移到了周邊的杭州、蘇州等城市。

　　“總體上看，后續此類政策效應還會繼續顯現。后續政策監管的重點在于，要積極推進分區管控的模式，對相關區域、具體物業類型進行差別化的市場調控。”嚴躍進表示。（記者方王洋）

　　■ 故事

　　房子掛中介一月無人問津

　　家住深圳的張先生是一名銀行職員。在今年春節后看到深圳房價繼續一路攀升，他決定賭一把。

　　今年2月底，張先生用自己的積蓄，外加跟親戚朋友的借款作為首付款，在深圳福田區購入了一套72平米、總價360萬元的二手房進行投資。不到一個月時間，這套房產的市場價值漲到了410萬左右。

　　“那段時間趕上一波漲價潮，周圍的業主基本上一天一個價，最高時候相同戶型漲到了450萬。”張先生告訴新京報記者。

　　由于是第二套房產，張先生打算趁著這波上漲見好就收，將增值的部分套現落袋為安。他便將該套房產信息掛到了中介交易平臺上。

　　剛掛出去沒多久，深圳就出了3·25新政。市場情緒在很短的時間內發生了轉向。

　　到現在，張先生的房產信息掛出去已有一個月的時間了，仍鮮有人問津。“租都租不出去”，張先生無奈地說。

　　“現在深圳二手房市場上，有相當一部分數量是有價無市。”張先生表示，他打算再觀望一段時間，如果未來上漲空間不大的話，他就打算降低報價了。（李蕾）

　　■ 政策

　　多部委：將增加一線城市宅地供應

　　4月26日，國家發改委等24部委聯合發文稱，將增加一線和部分熱點二線城市的住宅建設用地供應。此外，還將加大對房地產中介機構的管理，規范房地產市場；加快培育和發展住房租賃市場。

　　為促進居民消費擴大和升級，帶動產業結構調整升級，加快培育發展新動力，增強經濟韌性，按照國務院有關部署，發改委、教育部、工信部等24部門制定了《關于促進消費帶動轉型升級的行動方案》（下簡稱《方案》）。

　　上述房地產相關的措施是作為十大促消費行動之一的改善居民住房行動方案發布的。

　　《方案》還提出，要用足用好住房公積金。允許個人公積金賬戶內資金隨工作地點變動進行跨省跨市轉移接續，允許有條件的地區開展省內統籌管理住房公積金試點，滿足居民因就業地變動而購房、返回家鄉購房等需求，化解三四線城市房地產庫存。

　　《方案》表示，將推進住宅小區采暖改造；利用專項建設基金等，支持改造北方采暖地區集中供熱老舊管網設施；而對于南方夏熱冬冷地區，采用分散、局部采暖方式解決采暖需求。

　　除了改善居民住房行動方案，“十大促消費行動”還包括城鎮商品銷售暢通行動、農村消費升級行動、汽車消費促進行動、旅游休閑升級行動等。（侯潤芳）

　　■ 相關

　　下月起二手房交易需繳增值稅

　　國家稅務總局4月26日發文明確了營改增試點的若干征管問題。其中規定，個人轉讓住房的，在2016年4月30日前已簽轉讓合同，2015年5月1日以后辦理產權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業稅。

　　3月份市場關注已久的個人住房營改增問題“靴子落地”。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。新京報對比新舊政策發現，實際稅負并未出現太大變化，繳納增值稅后，稅負微降。

　　比如北京市民銷售購買不足2年的住房，賣房價格是100萬元，按照現行營業稅政策，這100萬就是銷售額，按照銷售額的5%計算營業稅，應繳營業稅額為1000000×5%＝50000，賣房人需要繳納5萬元的營業稅。

　　營改增后，按照增值稅的計算方法，賣房款100萬，但這100萬為含稅銷售額，需要換算成不含稅銷售額，公式為銷售額＝含稅銷售額/（1+稅率或征收率），增值稅中規定個人轉讓其購買的住房，按照5%的征收率計算應納稅額，故這套房產不含稅銷售額＝1000000/（1+5%）＝952400，再用不含稅銷售額計算應繳納增值稅額＝952400×5%＝47600，因此，營改增后賣房人需繳納稅款4.76萬元，節省2400元。（李蕾）

　　■ 觀點

　　中長期的樓市走向依然取決于供求關系的基本面，而歸根結底體現的是經濟發展和城市吸引力。

　　整體看，房企拿地分化，針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　同時，從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市需求基礎依然龐大，從2016年一季度的市場看，明顯一二線城市快速復蘇。預計二季度成交漲幅會更高。

　　——中原地產首席分析師張大偉

　　4月1日-15日，易居研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積環比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。這意味著，除了深滬等個別受政策影響的城市，全國主要城市的房屋成交量并沒停下上漲腳步。

　　全國房地產市場正在經歷前所未有的“板塊輪動”：一線城市熱后，二線熱，大都市周邊熱。預計強二線熱后，弱二線和強三線也會熱，最后輪到弱三線和四線城市復蘇。這次板塊大輪動，至少將持續至今年底，也可能延至明年。

　　——易居研究院副院長楊紅旭

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