房屋租賃新政有哪六大看點：購租并舉可促樓市去庫存

　　3日晚間，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱為“意見”)。意見明確，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

　　意見同時提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成?；尽⒋俟健⒖沙掷m的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發展住房租賃市場，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。分析人士認為，打通購租并舉市場，將有助于加快房地產行業的去庫存。

　　亮點一：鼓勵房企開展租賃業務 加快“去庫存”

　　意見認為，實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。并從六個方面提出多項具體舉措來進一步發展住房租賃市場。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向中新網(微信公眾號：cns2012)記者表示，后續各大部委、地方政府、企業、投資者等將基于政策精神相繼進行落實，未來會有更多細化的政策出臺。

　　改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發展，但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。

　　意見明確，培育市場供應主體要發展住房租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，規范住房租賃中介機構，支持和規范個人出租住房。

　　在嚴躍進看來，此舉無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求；還是進一步改善城市住房結構的角度，都有益處。

　　目前我國三、四線城市，以及部分二線城市都有較大的“去庫存”壓力，房地產開發商存在現房空置、又無法出租的情況，確實不利于“去庫存”工作的進行。

　　“允許房企采取租賃住房的方式來加快去庫存，就能夠使得房企和住房群體之間的其他中介和機構力量消失，實現無縫對接，從而加快整個房地產行業的去庫存化”，嚴躍進稱。

　　亮點二：落實公積金租房政策 簡化辦理手續

　　“有房可租”的問題解決后，對于有租房需求的人群來說，接下來就要考慮是否“有錢可租”了。

　　對此，意見也提出了相應的解決辦法和鼓勵政策，“各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題”。

　　具體來看就是：落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續；非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。

　　資料圖。中新網記者 李泊靜 攝

　　亮點三：合同期限內房東不得單方面提高租金

　　有過租房經歷的人而言，一些人曾被房東的臨時漲價、突然停租等個人行為所困擾。

　　承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。

　　“(限制)房東隨意漲價的做法后續還需要強化”，嚴躍進認為，尤其是近期滬、深兩地收緊購房政策后，租賃市場價格出現了上漲，未來有必要進一步強化價格管控。

　　亮點四：符合條件的公租房保障對象在市場租房 給予補貼

　　意見同時對公共租賃住房的完善提出了新思路，“推進公租房貨幣化。轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉”。

　　如何理解租賃補貼？上述意見稱，“支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準”。

　　同時，意見鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。

　　按照規定，對于在城鎮穩定就業的外來務工人員、大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，將因此獲得明顯的利好。

　　資料圖。中新網記者 李泊靜 攝

　　亮點五：允許改建房屋用于租賃 水電氣價格按居民標準收

　　“在支持租賃住房建設項目中，最大亮點在于允許商業用房改建為租賃住房，這是一個很大的創新”，嚴躍進直言。

　　意見提出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

　　同時，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

　　嚴躍進表示，這既是“去庫存”的需要；同時也是讓相關投資商和房企盤活存量資產的一個重要渠道。另外后續部分商業用房的土地轉變性質等方面，將面臨一個較好的政策空間。

　　亮點六：加大政策支持力度 個人出租住房稅率從5%減至1.5%

　　意見明確提出對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。

　　其中，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　意見還提出，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。(種卿)

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