北京商住房調查:無學區、稅費高 限購傳言炒熱市場

　　進入6月以來，北京商住房項目的調控傳言讓該類型樓房成交暴增。據亞豪君岳會統計，截至6月19日，北京商品住宅本月共實現成交11100套，超出5月全月成交量37%，商住房成交占比超七成。

　　6月被“炒熱”的北京商住房市場，吸引了眾多購房者，其中不泛剛需購房者的“跟風”購買。但商住房與普通住宅產權有何不同？價格為何低于周邊普宅？稅費如何征收？轉手成本是否更高？

　　【政策】

　　普宅：全市范圍內限購

　　商住房：除通州外 均無限購政策

　　記者從北京市住房和城鄉建設委員會網站了解到，根據現行北京地區對自住型商品房的限購規定，在全市范圍內實行限購舉措，并且，對在通州購房人群提出了附加條件。

　　除通州地區外，已婚京籍家庭無房的可在北京地區購買兩套住房，已有1套住房的可再購買1套；單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)在京無房的，可購買1套住房；在京無房且已連續五年在京繳納社保或個稅的非京籍家庭，可購買1套住房。

　　相比而言，商住兩用項目在全市(通州除外)范圍內并無限購政策。通州地區于今年5月5日發布了《關于加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》，規定僅三類人群可在通州購買商住房。

　　限購政策的存在，將購買商住房和普通住宅的群體劃分開來。“購買商住房的人群，一是部分受制于限購政策不能再購買普通住宅的投資者，無奈轉移投資方向；二是部分剛需購房人因沒有普通住宅購房資格，通過商住房來過渡。”一位從事北京市場地產咨詢的業內人士告訴中新網記者。

　　【產權】

　　普宅：70年產權 可自動續期

　　商住房：50年產權 未明確續期方式

　　另一方面，普通住宅和商住房在產權期限、續期方式上也存在著明顯差異。

　　按照國家現行規定，房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成：房屋所有權的期限為永久；而土地使用權根據用地性質不同在40、50年或70年不等。

　　根據2007年國家出臺的《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權最高為70年，屆滿后自動續期。

　　而非住宅建設用地使用權期限屆滿后，并無“自動續期”的規定。商業項目土地正是屬于這一類型，一般使用期限是50年，卻在續期問題上存在政策風險。產權到期后能否續期、如何續期等問題都尚未明確。

　　【配套】

　　普宅：能落戶、帶學區

　　商住房：無法落戶、水電煤氣價格貴

　　所謂商業住宅，是指在土地性質為商業用地上建設的住宅用房，即酒店式公寓、商鋪、寫字樓等。

　　由于用地性質的不同，商住兩用項目樓房的水、電、燃氣、供暖、物業費用都是按商業標準征收。

　　一位安居客經紀人告訴記者，“一般來講，商住項目樓房水電費基本上是民用的兩倍，且沒有燃氣，維護成本較高。商業項目普遍是開放式的，配套、綠化均無法與普通住宅項目相比”。

　　“落戶、學區等資源是購房者最為看重的要素。”上述經紀人表示，普通住宅一般帶有學區，這一點對于很多有特殊需要(如購買解決子女的上學問題)的人群非常關鍵；同時，購買新建普宅的非京籍人士滿足相關條件還可把戶口遷入。

　　商住房可注冊辦公，卻不可以遷入戶口，也沒有配套學區。“商住房確實沒法落戶，而周邊普通住宅的總價又太高，根本買不起，買商住也算是個退而求其次的選擇。”在北京馬家堡購買了一套二手商住房的李女士對記者道出了自己的無奈。

北京一商住樓盤售樓中心。中新網 種卿 攝

　　【戶型】

　　普宅：戶型較大，適宜居家生活　

　　商住房：戶型偏小、居住密度大

　　普通住宅和商業住宅在戶型設計上也存在頗多差異。

　　記者此前探訪位于西南五環外的一處商住樓盤時發現，其主打39、45、69平的兩到三居精裝LOFT戶型，從樣板房來看，衛生間設計非常狹小、單層層高也比普通住宅要低，且每層都有十多戶。

　　李女士購買的商住房也存在類似情況，她說，當時考慮給父母居住就買了30多平米的單層小戶型，一梯十幾戶，感覺就是住公寓。

　　“商住房每層的套房數量普遍要比普通住宅多，現在新建普通住宅商品房一般都是一梯兩戶或者四戶，高端住宅甚至會提供一梯一戶的設計”，上述業內人士告訴記者，相比之下，密度大、轉租出售頻繁、人口流動快是商住房居住體驗的普遍特征。

　　【價格】　

　　普宅：每平米房價高　　

　　商住房：同地段均價較低

　　正是由于配套和戶型方面的不同，與同一區域內普通住宅相比，商住房在售價上更具優勢。

　　以北京房山區長陽地鐵站附近樓盤為例，身處五環至六環之間，首開熙悅雙子座的商住樓盤均價只有每平米21000元左右；而相同與區域內，中糧萬科長陽半島的普通住宅項目均價已經飆升至每平米38000元以上。

　　李女士稱，2013年購入的七克拉三期商住項目，趕上房價高點，每平米均價達到38000元，盡管如此，還是比周邊普通住宅價格低了近萬元。

　　“同一區域內，商住項目價格會比普通住宅便宜60%左右。”上述安居客經紀人直言。

　　【房貸首付】　

　　普宅：公積金、商貸均可 最低首付20%

　　商住房：只能商貸 一般最低首付50%

　　從現行規定來看，在北京購買首套商品房(普通住宅)且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；商業貸款的最低首付比例為30%。

　　記者撥打北京公積金管理中心客服電話12329咨詢得知，目前，在北京購買首套房且使用公積金貸款的情況下，最低首付比例為20%；借款人還清首套房公積金貸款后，再購買二套房的公積金貸款最低首付比例依然為20%。從貸款額度方面，借款申請人購買首套和第二套住房，貸款最高額度分別為120萬元、80萬元，貸款年限最長30年。

　　不同于普通住宅固定的最低首付額度，商住房首付額度較為“靈活”。近期，北京商住房市場火爆，有不少開發商還打出了“10%”超低首付的噱頭來引客。

　　“開發商有時會搞類似簽約優惠的活動，先交10%-20%的首付款，完成網簽后，剩下的30%-40%首付在3個月內補齊，這種情況在大興、順義最為明顯。”上述業內人士稱，目前，購買商住房不可使用公積金貸款，新房的首付比例一般為總房價的50%，商業貸款年限不超過10年。

　　購買二手商住房則沒有最低首付要求，一般會考慮貸款審批額度、房主意愿等因素，最終與中介協商而定。“當時購買二手商住房的首付是30%，不想月供壓力太大，就盡力多付了些。”李女士稱。

　　【轉手費用】

　　普宅：享有契稅、增值稅征收優惠

　　商住房：多交印花稅、土地增值稅

　　鑒于購買商住房的群體很多都是以投資為目的，“轉手成本”也成為他們關注的焦點。

　　“契稅費用方面，商住兩用項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，其轉讓契稅稅率為3%。”鏈家地產一位兼有新房和二手房銷售經驗的中介人員告訴記者。

　　不僅如此，上述中介人員稱，商住房交易除了要和普通住宅一樣繳納個稅、契稅、增值稅以外，還要多征收土地增值稅和印花稅，且不享受滿2年后的稅費優惠政策。

　　記者從某地產公司咨詢得知，目前，北京對商住房征收土地增值稅，稅率為30%-60%不等，計算公式為：增值額(申報價-扣除項目金)*稅率；二手交易的中介費用也比普宅高，所收中介費為房屋總價的8%。

　　相比而言，普通住宅在交易環節則享有契稅、增值稅等多方面的稅收優惠。

　　根據2月22日施行的房地產交易環節契稅優惠新政，北京居民個人購買家庭唯一住房，建筑面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；建筑面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　在增值稅方面，根據北京地區的現行規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　所謂非普通住房，即建筑面積大于等于144㎡、住宅小區容積率小于1或者實際成交價格高于該區市場指導價的住房，如別墅等。