上海鬧市區“最牛”釘子戶 有居民開口就1個億

　　7月19日，上海普陀區武寧路光復西路光復里小區，原本的棚戶區在歷經了兩年多的拆遷后，變成了一片建筑垃圾堆放場。

　　一位居民向記者展示目前的居住環境。

　　“釘子戶”老江有些著急了。

　　他說，在過去的兩年多里，拆遷辦的工作人員總共只來找過他兩回，每一回都“只講大道理，不把事情講清楚”，也沒有給他什么補償方案，“可能給過一張紙，我們不同意，我媽就把那紙撕了扔了”。

　　如今，眼看著上海房價在2016年第一、第二季度大幅度飆升，老江全家都急了，“這里到處都是垃圾，蒼蠅蚊子滿天飛，只要給我們足夠住的住宅，哪怕在嘉定（上海郊區——記者注），我們也愿意走”。

　　但問題是，老江家的愿望跟拆遷辦所能給予的補償，總也對不上號。

　　33平方米上蓋了5層樓

　　老江家的宅子，位于上海市普陀區蘇州河沿岸的光復西路光復里。這里方圓一公里內，擁有一個把自己打扮得像意大利威尼斯城的家樂福超市，一個集購物娛樂于一體的時尚商場，地鐵13號線地鐵站，還有一條在滬上知名度僅次于黃浦江的蘇州河。

　　宅子隔壁，就是坐擁280度江景窗臺、三居面積達250平方米的普陀豪宅“新湖明珠城”。這里的二手房售價，如今已高達每平方米7.2萬元到8.1萬元。

　　老江所持的房產證顯示，這座竣工于1946年的老宅，建筑面積只有33.3平方米。但記者所見到的這棟房子，高達5層。據老江說，這個33.3平方米的房產中，有27個戶口，住著一家四代人，“是政府要拆房子，我們現在那么多人住得挺好，不搬也挺好”。

　　2011年，老江在這棟房子原有基礎上加蓋了4層樓，以滿足全家人的住宿需要。2013年年底，拆遷辦正式進駐到這片市中心現存不多的棚戶區中。

　　記者登樓察看發現，老江家里樓梯陡峭，每個房間大約只有七八平方米，包含一張床，一個餐桌和一個衛生間。老江自己心里知道，一層以上全都是違章建筑，“不能算面積”。實際上，全家人心里都有個如意算盤，希望拆遷辦根據家里的實際需要、按照戶籍人口數量來核算補償，而不是按照面積來核算。

　　但拆遷辦，只給出了“按照面積核算補償”這唯一算法。

　　一名已經簽字動遷的老鄰居告訴記者，實際上，老江家根本不可能住得下27口人，“5層樓，你算算，27個人，兩人一張床，至少14張床，他家5層樓，放得下嗎？”

　　東新村四期南塊（東）征收基地的拆遷辦相關負責人告訴記者，該地塊并不存在一棟房子有27個戶口的情況，戶口最多的一戶人家有22個戶口，早已搬遷。拆遷辦的公開資料顯示，該地塊截至目前已拆遷953戶，動遷率達到97.2449%。

　　該名負責人回應老江“兩年多只談過兩次”的質疑稱，“肯定不止。我們怎么可能不找他們談。”

　　前述老鄰居對目前留守的“釘子戶”表達了不滿，“他們每動遷一戶，我們已經拆遷的就能獎勵每戶兩萬元，他們不動，我們就損失。”但他告訴記者，老江一家被約談的次數可能是比較少，“有的人家獅子大開口，比如按照政策最多給你300萬元，你要500萬元，那肯定談不攏，有啥好談的？”

　　房價飆升，“釘子戶”們坐不住了

　　記者了解到，目前東新村四期南塊（東）地塊尚有10余戶“在釘”。距離2014年10月集體簽約已經過去近兩年，這種時間上的拖延，在拆遷戶看來，對政府沒有好處，“政府一定會著急”；但拆遷辦相關負責人則告訴記者，越拖對居民們越沒有好處，因為房價正在不斷上漲。

　　今年第一季度，上海成為繼深圳之后房價飆升最快的城市。來自一些中介機構的數據顯示，一季度上海部分地區、部分樓盤的二手房成交價漲幅超過40%。而按照最近幾次拍出的土地樓板價，上海郊環外一些區域未來房價可能會達到6萬多元甚至七八萬元每平方米。

　　據拆遷辦相關負責人介紹，東新村四期南塊（東）地塊目前采用的是“按面積計價”的方式給予拆遷戶補償。

　　比如，光復西路光復里353號丙全幢房屋，建筑面積65.30平方米，在2014年7月9日評估的單價為每平方米26909元，而該地塊的評估均價為每平方米26501元。算下來，被征收房屋補償總價為2673827.29元（26909×65.3+26501×65.3×0.3+26501×15）。

　　拆遷辦的做法，不是“分房子”，而是讓被拆遷戶拿著這筆補償款，購買政府在郊區配套建設的限價房。可供選擇的房產在嘉定、青浦、江橋等地。比如，嘉定洪德路1285弄10號802室73.06平方米的房產，價值1238367元，核算為每平方米單價16950元。

　　記者查詢發現，嘉定洪德路地塊附近，二手商品房房源價格約在每平方米2.9萬元到3.1萬元左右。也就是說，政府方面給予的房產價格，比市場價將近低了一半。

　　除了應得的補償款，針對居民自建的無證建筑和裝潢，拆遷辦也有補貼辦法。比如，某戶房屋建筑面積為86.8平方米的居民，他獲得了無證建筑面積補貼5萬元，和裝潢補貼52080元（600元/平方米×86.8）。

　　簡單來說，按照拆遷辦給出的這一唯一補償核算方法，越早遷出，對居民越有利。房子在漲價，而居民的房屋評估價格不變，因此，拖得越久，居民所得到的補償縮水越多。

　　面對逐月飆升的房價，老江“坐不住”了，他一再向記者表示，只要拆遷辦來找他談，給他們全家安置了住房，他一定會盡快搬走。

　　但拆遷辦相關負責人也告訴記者，不論“釘子戶”們拖多久，補償標準和補償核算方法都不會改變。老江家33.3平方米的房本面積，就只能按照33.3平方米核算補償，無論家里住了20口人，還是30口人，補償標準都不會改變。

　　拆遷辦：有居民開口就要1個億

　　記者了解到，上海從上世紀90年代開始進行大規模的動拆遷工作。這一過程中，被拆遷戶和拆遷辦都總結出了與對方進行博弈的各種方法。

　　比如現有的、大多數拆遷辦所使用的“按面積計價”方式，就是眾多經驗累積而總結出來的“最公平方式”。這種方式能有效防止拆遷戶在拆遷辦進駐前瘋狂“加碼”在冊戶籍人數。

　　以往，拆遷戶往往會在拆遷辦凍結戶口前，就“先知先覺”地在自己戶籍上增加人數。這是拆遷戶針對過去“既可以按面積計價、又可以按戶籍人數計價”拆遷補償方式的一種應對之策，在面積較小的情況下，這種方式可以有效增加補償額度。

　　但如今，按戶籍人數計價的方法，已經很少被拆遷辦所應用。

　　針對“按面積計價”，拆遷戶們也有辦法。他們可以在房屋原有面積上加蓋房屋，過去，拆遷辦會按照實際丈量面積來核算補償，但隨著時代的變遷，這種“老式”的方法也變更為嚴格按照產權證所有面積來核算補償。

　　即便如此，拆遷戶仍有辦法。

　　記者采訪中就見到，一戶人家的房本面積為57.1平方米，但經拆遷辦核實，房本面積卻變更為51.1平方米，“少”了6平方米。東新村四期南塊（東）征收基地的拆遷辦相關負責人告訴記者，這戶人家所用的老式手寫房本，有明顯的涂改痕跡，后經監察局、建委、房地局等多個部門的原始資料核實，這戶人家的真實房本面積僅為51.1平方米。

　　這家的女主人向記者出示了祖輩向“上級部門”申請增加房本面積的申請書，但這份申請書并未明確指出房本面積經申請增加了多少，也沒有收到“上級部門”的回復。而一份1992年的房屋產權登記勘丈圖則能清晰地表明房屋建筑面積為51.1平方米。實際上，這戶人家已經在2014年10月第一批簽訂了拆遷協議，卻至今未拆。女主人告訴記者，她在等待拆遷辦給一個“少算面積”的說法，但拆遷辦工作人員每次路過她家，都只是提醒她趕緊搬，從未給過任何說法。

　　在兩年前簽訂的協議中，這戶人家以51.1平方米的房本面積，獲得了4套兩室一廳的房產。其中3套位于嘉定區，套均面積60多平方米；1套位于江橋地區，面積84平方米。因為按時簽約，還能獲得20萬元額外獎勵。

　　據拆遷辦工作人員介紹，拆遷過程中甚至有居民一開口就要1億元補償，“后來看到區政府下文要強制拆遷了，也就算了”。

　　拆遷辦公示資料顯示，該片區居民在2014年10月26日最后簽約期過后至今，已經又簽約18戶，另有行政司法程序搬遷兩戶。

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