調控政策發力 樓市“金九”秋意濃

　　9月初，房地產市場進入傳統意義的“金九”銷售旺季。不過由于月初住建部等系列調控政策的發布，市場成交反應平淡，其中一線城市降溫明顯。12日，多家市場機構的統計數據均顯示，今年的金九并未出現往年的火爆開局。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計，上周北京樓市出現環比雙降：新建商品住宅（不含保障房）共網簽2692套，環比第36周下降15.6%；二手住宅共網簽6298套，環比下降4.6%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，不考慮公寓類產品、自住型商品房，北京的新房市場實際上一直都在低溫徘徊，普通住宅的交易量更是很少過千。能夠在上周再回千套，說明新房市場還是有一定“金九銀十”效果。“不過，由于北京新房市場發展逐漸飽和、交易占比不斷下降，北京普通住宅未來的沖高機會并不多，如果公寓類產品、自住房沒有供應和成交的增長，新房市場交易持續低位或仍是常態”。

　　另一方面，在市場供給層面，今年的“金九”并未出現大量集中推盤現象。亞豪機構市場總監郭毅告訴《經濟參考報》記者，近兩年“金九銀十”的旺季光環已逐漸逝去，更多的開發商會選擇在年初即開始“趕”全年業績，今年上半年大量房企已按時甚至超額完成任務，下半年銷售壓力驟減，而在未來存貨以及新增存貨量明顯不足的情況下，下半年房企更多的是考慮提升利潤率，而不是加快去化速度，因此進入9月之后也并未出現供應集中爆發現象。

　　事實上，樓市“金九”平淡開局不僅僅表現在北京市場。12日，中國指數研究院發布的數據顯示，上周受監測的25個一、二、三線城市樓市成交量總體平淡，其中一、三線城市代表城市明顯回落，二線城市環比微升。

　　中指院的數據顯示，整體來看，4個一線城市成交量環比有所下降，僅僅北京成交有所上升；同比也呈現回落趨勢，其中深圳降幅最高。具體來看，上周北京成交面積18.3萬平方米，環比增長73.3%，同比減少26.1%；廣州成交31.0萬平方米，環比減少6.1%，同比增加93.3%；深圳成交5.6萬平方米，環比減少35.2%，同比減少55.8%；上海成交34.7萬平方米，環比減少55.5%，同比減少30.1%。

　　二三線城市當中，七成城市成交量回落。具體來看，16個二線城市成交面積環比上升22%， 5個三線代表城市成交總量環比出現回落，降幅為8.2%。中指院的數據顯示，上周二線城市當中環比降幅最為明顯的是廈門和三亞。其中，廈門上周成交面積僅為2.47萬平方米，環比減少65.4%，同比減少52.8%。

　　值得一提的是，9月5日廈門市宣布重啟限購。業內分析認為，受本次限購新政沖擊較大的為剛需市場。中原地產首席分析師張大偉分析認為，“廈門作為首個二線城市出臺限購的城市，房價在7月份環比上漲4.6%，同比上漲了39.6%，均處于前列。所以調控的必要性非常強”。

　　張大偉告訴記者，另外同類型房價漲幅較快的還有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。在他看來，“未來只要是這些房價上漲速度較快的城市，都有可能會出臺升級加碼的調控政策”。具體而言，他認為房價上漲較快的一二線城市，包括部分一二線及周邊輻射區域，都可能陸續出臺約束性政策，這些政策包括信貸收緊、限購政策等等。

　　9月6日，住建部表示將完善房地產宏觀調控。當日發布的政策內容強調，根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進，使房地產業與經濟社會發展和群眾居住需求相適應。同時，建立全國房地產庫存和交易監測平臺，形成常態化房地產市場監測機制。

　　針對房地產市場的政策趨勢，國金證券分析師胡華如分析指出，庫存分化決定量價分化、政策分化，后續不排除個別熱點城市房地產政策進一步收緊，但考慮大多數城市去庫存壓力依舊較大，分類調控、因城施策仍將是主基調。

　　胡華如表示，住建部強調政府調控和市場機制相互促進，這意味著政策和市場的關系是彼此協調、互相適應，不宜用對立的思維思考地產調控政策。在此基礎上，他認為隨著市場分化現象延續，房地產行業集中度將進一步提高。此外，他還進一步指出，由于當前土地價格上升已成為威脅房企盈利能力的核心因素?！巴恋貎r格過快上漲給土地的變現帶來很大的不確定性，土地增值稅等方面的改革突破可能是化解之道”。

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