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9·30新政兩年多地限購由取消到重啟購房者增加緊迫感

海口網　http://m.yinhu3.com　時間：2016-09-30 14:56

　　2014年9月30日，央行、銀監會下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，業內稱之為“9·30新政”。其中最大的亮點是“房貸結清后再購房可算首套”。在這項新政的驅動下，自2011年以來的限貸政策開始松動。在新政出臺的前后，多個二線城市也取消了此前執行的限購。

　　從2015年7月起，全國各地出現了一波房價上漲的浪潮，國家統計局公布的數據顯示，2016年8月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有62個和53個，其中廈門、合肥的新建商品住宅價格較一年前的同期水平超過了40%。

　　在“高熱”不退的房價面前，從2016年8月起，蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布重新啟動已取消兩年的限購政策，有消息稱，同樣處在房價“升溫”狀態中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動限購政策。

　　【交易】

　　購房者：今年突然有了緊迫感

　　“如果能夠預見到現在的情況，想盡辦法也要一步到位。”9月29日，談到最近的購房經歷，家住大興黃村的吳女士感嘆道。

　　2014年上半年，當北京二手房正處交易低落期時，吳女士在黃村大興購置了一套一居室作為婚房，計劃等到有小孩時再換一套離市區更近的兩居室。

　　今年，眼看著北京二手房成交價格在上漲，正在考慮生孩子的吳女士夫妻倆突然有了緊迫感。“我們目前所住的區域沒有合適的學校，可現在基本上在南三環和南四環之間的萬年花城這樣的小區，兩居室總價也在六七百萬，我們現在這套一居室出售所得的資金差得還很遠。新房就更不用說了。”吳女士表示。

　　而對于開發商和售樓人員來說，過去的兩年，北京樓市同樣在改善型市場這條路上越走越遠。

　　亦莊某樓盤的銷售人員陳晨（化名）回憶，早在2014年上半年時，亦莊有項目曾經打過“降價牌”，“當時片區里幾個項目都有針對剛改需求的產品，庫存量不小。”

　　不過陳晨表示，自從2014年9·30房貸新政出臺后，市場上潛在的改善性需求逐漸被激發起來，片區里多個項目去化加快的同時，售價也慢慢起來了，“上個月有項目小步快跑，推出的幾十套改善型房源半個小時就售罄了。”

　　而對于開發商來說，近兩年來隨著北京住宅用地供應的逐年縮減和價格上行，沒有雄厚的資金實力，在北京拿地則是越來越難。而即使是實力雄厚的央企和龍頭房企，去年以來也多選擇聯合拿地模式，以此分攤成本壓力和投資風險。

　　【分析】

　　限購重啟，后續影響幾何？

　　在“高熱”不退的房價面前，從2016年8月起，蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布啟動限購政策，有消息稱，同樣處在房價“升溫”狀態中的鄭州、武漢等可能也將考慮重新啟動限購政策。

　　值得注意的是，此前，蘇州、廈門、杭州、南京四地都在2014年9·30新政前后取消了一直執行的限購政策。此番則意味著時隔兩年之后的“重啟”。

　　“從2014年9·30至今2年來，確切來講從2015年的3·30新政至今18個月，樓市已經走完了一個周期，即便沒有進一步的政策調整，市場自身也有調整的需求存在。重新全面啟動限購后，加上市場本身的周期效應，會產生疊加效應，相信從今年四季度到明年年初，房地產市場會逐步趨于冷靜。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

　　而在京WORK-北京碼頭創始人、北京房地產學會執行會長陳貴看來，這次限購對北上廣深的影響有限，對熱點二線城市的降溫比較明顯，但由于三四線城市在這輪房價上漲中幾乎沒反應，因此，去庫存壓力還是在三四線。

　　胡景暉認為，三四線城市仍有去庫存的必要，更重要的不是通過普惠制的降息減稅實現，更多的通過產業結構的重新布局，人口、教育、醫療的重新布局，讓這些需要去庫存的城市，有更多的人口凈流入，產生真實的住房需求。

　　“我們可能會面臨改革的陣痛，但這一過程必須要經歷，不然我們又會走向老路。”胡景暉說。（記者方王洋張曉蘭實習生洪紫桐）

　　■ 案例

　　福州樓市新政：房價漲幅不得高于10%

　　9月29日，福州市人民政府辦公廳發布了《福州市進一步促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》（下稱《通知》），分別從增加住宅用地供應力度、控制房價增長、加強市場監管等七方面入手，對當地樓市進行調整。上述通知中的七項規定被業內簡稱為“榕七條”，其中，有關于房價漲幅不得高于10%的規定引起了市場關注。

　　《通知》規定，商品房銷售價格要按照“一房一價”和明碼標價的原則公示商品房銷售價格。同一批次房源應當在批準商品房預售許可后15天內一次性全部公示銷售價格，并公開對外銷售。如果開發企業未按規定報備或未及時公示商品房銷售價格的，房屋登記部門暫停辦理商品房預售許可審批。

　　在商品房價格管理方面，福州市政府要求同一批次房源應一次性全部公示銷售價格，同時明確規定同類型房屋的售價，下一批次的漲幅不得超過上一次的10%。

　　福州市還表示，將進一步增加住宅用地供應，力爭三年內市本級住宅土地供應量在原有年度供地計劃基礎上增加20%以上。

　　在業內看來，福州市之所以出臺相關政策，或與其近期的樓市漲幅密切相關。

　　“近期廈門限購后，使得很多購房需求開始集中到了福州市場，進而使得福州控制房價的壓力開始增加。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，福州房地產市場明確了去庫存周期低于12個月的縣市，需要調整供地計劃。在土地競買條件方面，福州提高了土地競買金的比例，同時對于土地款項支付的期限也進行了調整，實際上也是為了防范福州市場的炒地行為。

　　根據國家統計局的數據，今年8月份，福州新建住宅價格環比上漲4.2%，漲幅排名全國第五。與此同時，福州新建住宅價格同比也出現了20.2%的上漲水平。（記者方王洋）

　　部分城市樓市調控政策

　　7月1日

　　合肥限貸，執行購房貸款差別化政策；8月9日限貸收緊，各銀行開始執行堪稱史上最嚴格貸款細則。

　　8月12日

　　蘇州限購，非蘇州戶籍居民在申請第2套住房貸款時，需提供2年內累計1年納稅或社保證明。

　　9月1日

　　武漢限貸，對在武漢市擁有1套及以上住房的家庭，再次申請貸款時提高首付比例，最低首付比例為40%。

　　9月5日

　　廈門限購，對擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，以及未達到納稅要求的非本市戶籍居民家庭暫停出售建筑面積144平米及以下的普通商品住房。

　　9月19日

　　杭州限購，在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。之后宣布，9月28日起上調二套房首付比例、暫停購房入戶。