商業地產供應井噴去化壓力劇增 專家：警惕爛尾風險

　　2016年以來的樓市，越來越難以讓人看清。熱點城市庫存快速去化，商業地產卻依然蕭條，庫存激升。業內人士指出，住房市場的“非理性”繁榮與商業地產過剩的現實，進一步推升了地產風險。

　　不同命運的“房”

　　鄭州航空港空港片區，因自貿區概念等影響，被看作價值洼地。洋房系的國園和藍山公館便坐落于該片區，此前接連兩周的開盤連續處于開盤便清盤狀態。而位于鄭州主城區二七區的一商業地產項目，雖然配套成熟，卻因行情差難出手，最終不得不低價賤賣，虧損近千萬。

　　數據顯示，2015年全年，鄭州純住宅銷量934.48萬平方米，同比上漲57.07%；均價同比上漲8.57%。商業地產卻僅銷售57.36萬平方米，同比下降5.38%；均價同比下降10.43%。同時，辦公用房銷量94.85萬平方米，同比下降22.46%；均價同比下降8.45%。

　　武漢也有類似命運。武漢光谷步行街曾號稱世界上最長的步行街。其總占地面積41.79萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，總長1350米，包括西班牙風情街、意大利風情街、德國風情街和法國風情街，曾是光谷最繁華的商業購物中心。

　　武漢市政協一份提案顯示，光谷步行街自2008年開街以來，一期部分一線商業門店每平方米售價3萬元左右，2013年已被炒到每平方米30-40萬元，一線門面租金也從開街時的每月200元/平方米漲至每月1500-2000元/平方米。現在這個風光一時的步行街卻面臨著客流量流失、大幅度虧損的狀況，甚至多個商戶最終不得不關門謝客。

　　值得注意的是，在武漢還有很多商業中心正在凋謝。后湖的新生活摩爾城，除了電影院、超市、家電及快餐等主力店還在維持經營外，九成的零售店都已撤離；位于街道口黃金商圈的未來城購物中心，也早已淪為“空心城”，如今除臨街的幾家品牌連鎖店外，其他已全部關門歇業；漢口二七路的東部購物公園C2時尚購物廣場，零售門店幾乎整體關門。

　　寫字樓也面臨著前所未有的困境。有專業機構報告指出，2016年上半年武漢甲級寫字樓新增供應量是去年全年的三倍，需求卻減少了三分之一，下半年空置率或許將超過30%。武漢市內一些購物中心的店面空置率已逼近40%。連續經歷兩年的購物中心開業熱潮后，原定于今年上半年開業的多個購物中心也因故延期。

　　“井噴”帶來過剩

　　在20年前說起房地產投資，人們可能很少會想到買住房，只會說買“門面”、買商鋪，但如今二者已換了地位。一方面是因電商興起擠占了較大部分的零售市場份額，另一方面則是供應的井噴帶來了總體的過剩。

　　從統計數據看，2015年全國住宅、辦公樓和商業用地這三類物業的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據過去5年的銷售測算，這三類物業的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業用地去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。

　　中信證券的一份研報指出，中國商辦物業的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業經歷了兩輪躍進，多數時候，商辦物業的開發投資增速要遠大于住宅物業。過去十多年中，我國商服用地一直占據房地產出讓金的30%左右，從銷售上看，商業地產占比只有10%。

　　以鄭州為例，該市商業供求比一路走高，2015年創歷史新高，達到3.32，全年供應面積190.36萬平方米，同比上漲79.58%，成交面積57.36萬平方米，同比下降5.38%，供求矛盾加劇。這意味著，僅鄭州一地商業庫存便高達356.38萬平方米，按照目前的去化速度，需要7年去化周期。

　　據武漢市房地產開發企業協會研究部數據，截至2015年底，武漢商業地產總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照去年的去化速度，全部消化完至少還需4-6年。而未來5-6年，還將新增約1000萬平方米商業體量。

　　近年武漢商業地產市場進入供應井噴期，寫字樓和商業庫存量再度增大，與住宅快速去化形成了鮮明對比。據湖北省統計局數據顯示，目前武漢已建成購物中心為主導的大小商業綜合體46家，其中2013年以來開業的有26家，占總量的56.5%，當前在建項目還有17家。與供應旺盛相對應的是，整體需求難以提振，市場吸納力下降。除了幾個傳統辦公區和商業區，其余區域均因缺少整體的氛圍和相應配套導致去化困難。武漢2016年上半年寫字樓吸納量僅9萬平方米，低于2015年同期吸納量。

　　風險積聚

　　“大型商場眾多，嚴重供過于求。”老牌零售巨頭大商股份上半年在修訂后的年度報告中如此描述沈陽地區的商業競爭環境。

　　RET睿意德中國商業地產研究中心報告顯示，中國商業地產難題正從招商難、選址難演變為運營難。預計未來將有超過40%的商業地產項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。同時社科院最新中國商業藍皮書顯示，未來將有超過三分之一商業地產面臨閉店。

　　中指院報告指出，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場，根據商務部對實體百貨店、超市、專業店銷售額的統計數據顯示，2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠超消費品零售總額。2015年上半年，萬達百貨在全國調整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤下滑。

　　“商業地產的飛速發展，與國家政策緊密相關。”中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政表示，一方面，在上一輪樓市調控政策出臺后，許多房企被迫轉型，操盤商業地產；另一方面，從政府的層面來看，商業地產吸引力不比住宅用地小，不僅能改變城市面貌，還能帶動就業和稅收，所以在規劃時就配套有大型商業設施。

　　有業內人士指出，有些地方政府有時有一定的盲目性，追求眼前利益。因為每一個綜合體無論是土地獲取還是對城市土地出讓金的貢獻，還有大量投資對地方經濟的促進和稅收的帶動，以及商業對城市持續發展帶來的貢獻，讓他們難以抗拒。所以有些地方政府可能意識到了風險，但不愿意去面對。

　　貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源和社會資金浪費。他建議，應給地方政府和開發商“降溫”，合理控制城市綜合體數量，警惕爛尾風險，從運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”形成。

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