嚴查之下誰還在頂風作案？——房產機構銷售亂象追蹤

　　“十一”前后，全國２０余個城市陸續出臺房地產調控政策，絕大多數地區都突出強調“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”。住建部于４日公布了４５家違法違規房地產開發企業和中介機構名單，北京、上海等地對點名的有違規嫌疑的房企和機構迅速查處。

　　“新華視點”記者近日調查發現，嚴查之下，房地產銷售有所規范，企業和機構人員的違規行為有所收斂。不過，仍有一些房產企業和中介機構頂風作案，未批先售、定價混亂、場外配資等行為時有發生。

　　多地開展專項整治，一些捂盤惜售項目被暫停網簽

　　記者梳理發現，各地規范市場的政策主要包括加強房企預售管理、嚴格執行限購措施、規范中介經紀行為、嚴禁機構場外配資等。

　　深圳提出，對未取得預售許可的項目，禁止企業以誠意金、ＶＩＰ卡等形式蓄客，對已取得預售許可或已辦理現房銷售備案的項目，嚴禁企業采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應求假象。

　　濟南提出，對于不符合限購條件，采用網下或滯后網簽、逾期不辦等行為規避限購政策的，一經查實，有關部門將依據有關規定依法處置。

　　北京提出，嚴厲打擊房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違法違規行為。

　　上海明確，嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。對各類非正規金融機構為房產交易提供各種形式金融業務行為開展專項整治。

　　各地迅速對違規違法行為進行了查處。北京市住建委等部門對亦莊經濟技術開發區國銳金頂、豐臺區公園懿府、通州運河核心區京貿國際城等項目進行專項檢查。對３個項目涉嫌捂盤惜售的違規行為進行查處，暫停了這些項目的網簽，并將其涉嫌違規行為抄報國土、工商、地稅、金融等部門，移交相關部門進一步處理。

　　記者“十一”期間走訪公園懿府項目售樓處發現，與查處之前“恐慌”的銷售氛圍相比，如今該項目給人的感覺是房源充足。“這個項目還無法出售，具體什么時候放開網簽還不知道。”一位銷售人員說，“目前有充足的房源可供選擇，想要的樓層基本都能滿足。”

　　此外，南京市針對當前可售商品房僅２萬套左右的情況，相關執法部門對全市２１家開發企業負責人進行集體約談，要求開發企業加快上市節奏。杭州責令對捂盤惜售的杭州萬科大家房地產開發有限公司進行限期整改。

　　未批先售、哄抬房價、場外配資仍時有發生

　　各地密集查處之下，市場秩序明顯規范。然而，一些地區和機構依然存在頂風作案，違規行為時有發生。

　　——未批先售。記者走訪福州１０多家新盤售樓處，發現一些樓盤無證賣房現象普遍，一些熱門樓盤的定價混亂。

　　在陽光城檀悅樓盤，一位置業顧問告訴記者，樓盤一共１０棟樓，分５期開盤。“房價還會漲，不急著一口氣推盤。”記者在售樓大廳并沒有看到房價公示，預售許可證也只有一期的房源。對此，這位置業顧問說：“二期的房子已經打好地基了，預計拿到預售證很快。我們是大房地產商，不會有任何風險。”

　　——中介哄抬房價托底市場。北京出臺嚴厲調控措施后，不少急于出手的掛牌業主考慮降價賣房，但不少人被中介經紀人阻攔。打算賣掉位于北京昌平水屯一處住房的趙女士說：“原本打算下調掛牌價，中介卻勸我要堅持住。他們說，如果大家都下調價格，市場真的就不行了，堅守掛牌價托住市場，有需求的人自然會買。”

　　“中介哄抬房價花樣繁多，一個重要手段就是抬高整體掛牌價。”趙女士說，“我６月份打算賣掉這套８０多平方米的房子。當時的成交價１７０萬元，中介建議掛牌價２００萬元；９月份成交價達到２００萬元了，他們又建議報價２４０萬元。”趙女士說，他們幾乎引導所有掛牌業主在成交價基礎上往上加價，“掛牌價上漲，自然帶動成交價上漲，房價就是這樣一步步漲起來的。”

　　——場外配資出現新變種。記者在中原地產天津西青一家門店采訪了解到，９月３０日晚天津市限購限貸政策出臺后，一些人無力支付高額首付不得不放棄購買計劃。中介隨即聯合有關房地產開發公司，針對一手新住宅推出購房分期付款服務。

　　“購房者購買新開樓盤，交付１０％至２０％首付即可辦理過戶手續，剩余房款可以分期再支付給房地產開發公司，支付周期可達半年，其間零利率零手續費。”中介人員表示，房地產開發商現在著急賣房，希望繞過限購限貸政策，通過分期付款、自己扮演放貸角色，激活一些潛在交易需求。

　　強化監督保障調控政策更好發揮作用

　　北京市房地產中介協會會長李文杰表示，除了政府要繼續加強監管，新房市場應加強客戶對企業的監督。

　　眾多購房者建議，應建立舉報及時反饋機制，提高監管效率。據了解，現有的舉報渠道大多數是信訪渠道，回復時間多達６０天。如果加上相關部門不作為，需要提起行政復議處理，反饋時間會更長，市場卻很可能早已出現變化，無法形成有效監督。

　　對于中介經紀的違規行為，李文杰表示，應加強行業的自律，對于害群之馬要充分進行信息披露，施行懲罰，提高所有機構的規范意識。

　　記者采訪了解到，購房者集中反映的捂盤惜售行為，目前雖然有所規范，但是公眾普遍擔憂，一旦查處變得寬松，這一違規行為恐怕還會卷土重來。易居智庫研究總監嚴躍進說：“在政策上應明確，不準調高已領取預售證樓盤的備案價格。要制定備案價格審批調整的規范政策文件，把備案價格上調依據與審批流程公開透明化，消除權力尋租空間，從制度上斬斷違規行為的利益鏈。”

　　天津市社科院社會學研究所所長張寶義說，各地政府要堅決執行監管職責，加大查處違法違規行為，保障樓市調控政策更好地發揮穩定市場的作用。（記者孔祥鑫、方問禹、鄭鈞天、董建國）

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