嚴查之下誰還在頂風作案？——房產機構銷售亂象追蹤

　　“十一”前后，全國２０余個城市陸續(xù)出臺房地產調控政策，絕大多數(shù)地區(qū)都突出強調“嚴肅查處房地產市場違法違規(guī)行為”。住建部于４日公布了４５家違法違規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構名單，北京、上海等地對點名的有違規(guī)嫌疑的房企和機構迅速查處。

　　“新華視點”記者近日調查發(fā)現(xiàn)，嚴查之下，房地產銷售有所規(guī)范，企業(yè)和機構人員的違規(guī)行為有所收斂。不過，仍有一些房產企業(yè)和中介機構頂風作案，未批先售、定價混亂、場外配資等行為時有發(fā)生。

　　多地開展專項整治，一些捂盤惜售項目被暫停網簽

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地規(guī)范市場的政策主要包括加強房企預售管理、嚴格執(zhí)行限購措施、規(guī)范中介經紀行為、嚴禁機構場外配資等。

　　深圳提出，對未取得預售許可的項目，禁止企業(yè)以誠意金、ＶＩＰ卡等形式蓄客，對已取得預售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的項目，嚴禁企業(yè)采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應求假象。

　　濟南提出，對于不符合限購條件，采用網下或滯后網簽、逾期不辦等行為規(guī)避限購政策的，一經查實，有關部門將依據有關規(guī)定依法處置。

　　北京提出，嚴厲打擊房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為。

　　上海明確，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。對各類非正規(guī)金融機構為房產交易提供各種形式金融業(yè)務行為開展專項整治。

　　各地迅速對違規(guī)違法行為進行了查處。北京市住建委等部門對亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)國銳金頂、豐臺區(qū)公園懿府、通州運河核心區(qū)京貿國際城等項目進行專項檢查。對３個項目涉嫌捂盤惜售的違規(guī)行為進行查處，暫停了這些項目的網簽，并將其涉嫌違規(guī)行為抄報國土、工商、地稅、金融等部門，移交相關部門進一步處理。

　　記者“十一”期間走訪公園懿府項目售樓處發(fā)現(xiàn)，與查處之前“恐慌”的銷售氛圍相比，如今該項目給人的感覺是房源充足。“這個項目還無法出售，具體什么時候放開網簽還不知道。”一位銷售人員說，“目前有充足的房源可供選擇，想要的樓層基本都能滿足。”

　　此外，南京市針對當前可售商品房僅２萬套左右的情況，相關執(zhí)法部門對全市２１家開發(fā)企業(yè)負責人進行集體約談，要求開發(fā)企業(yè)加快上市節(jié)奏。杭州責令對捂盤惜售的杭州萬科大家房地產開發(fā)有限公司進行限期整改。

　　未批先售、哄抬房價、場外配資仍時有發(fā)生

　　各地密集查處之下，市場秩序明顯規(guī)范。然而，一些地區(qū)和機構依然存在頂風作案，違規(guī)行為時有發(fā)生。

　　——未批先售。記者走訪福州１０多家新盤售樓處，發(fā)現(xiàn)一些樓盤無證賣房現(xiàn)象普遍，一些熱門樓盤的定價混亂。

　　在陽光城檀悅樓盤，一位置業(yè)顧問告訴記者，樓盤一共１０棟樓，分５期開盤。“房價還會漲，不急著一口氣推盤。”記者在售樓大廳并沒有看到房價公示，預售許可證也只有一期的房源。對此，這位置業(yè)顧問說：“二期的房子已經打好地基了，預計拿到預售證很快。我們是大房地產商，不會有任何風險。”

　　——中介哄抬房價托底市場。北京出臺嚴厲調控措施后，不少急于出手的掛牌業(yè)主考慮降價賣房，但不少人被中介經紀人阻攔。打算賣掉位于北京昌平水屯一處住房的趙女士說：“原本打算下調掛牌價，中介卻勸我要堅持住。他們說，如果大家都下調價格，市場真的就不行了，堅守掛牌價托住市場，有需求的人自然會買。”

　　“中介哄抬房價花樣繁多，一個重要手段就是抬高整體掛牌價。”趙女士說，“我６月份打算賣掉這套８０多平方米的房子。當時的成交價１７０萬元，中介建議掛牌價２００萬元；９月份成交價達到２００萬元了，他們又建議報價２４０萬元。”趙女士說，他們幾乎引導所有掛牌業(yè)主在成交價基礎上往上加價，“掛牌價上漲，自然帶動成交價上漲，房價就是這樣一步步漲起來的。”

　　——場外配資出現(xiàn)新變種。記者在中原地產天津西青一家門店采訪了解到，９月３０日晚天津市限購限貸政策出臺后，一些人無力支付高額首付不得不放棄購買計劃。中介隨即聯(lián)合有關房地產開發(fā)公司，針對一手新住宅推出購房分期付款服務。

　　“購房者購買新開樓盤，交付１０％至２０％首付即可辦理過戶手續(xù)，剩余房款可以分期再支付給房地產開發(fā)公司，支付周期可達半年，其間零利率零手續(xù)費。”中介人員表示，房地產開發(fā)商現(xiàn)在著急賣房，希望繞過限購限貸政策，通過分期付款、自己扮演放貸角色，激活一些潛在交易需求。

　　強化監(jiān)督保障調控政策更好發(fā)揮作用

　　北京市房地產中介協(xié)會會長李文杰表示，除了政府要繼續(xù)加強監(jiān)管，新房市場應加強客戶對企業(yè)的監(jiān)督。

　　眾多購房者建議，應建立舉報及時反饋機制，提高監(jiān)管效率。據了解，現(xiàn)有的舉報渠道大多數(shù)是信訪渠道，回復時間多達６０天。如果加上相關部門不作為，需要提起行政復議處理，反饋時間會更長，市場卻很可能早已出現(xiàn)變化，無法形成有效監(jiān)督。

　　對于中介經紀的違規(guī)行為，李文杰表示，應加強行業(yè)的自律，對于害群之馬要充分進行信息披露，施行懲罰，提高所有機構的規(guī)范意識。

　　記者采訪了解到，購房者集中反映的捂盤惜售行為，目前雖然有所規(guī)范，但是公眾普遍擔憂，一旦查處變得寬松，這一違規(guī)行為恐怕還會卷土重來。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進說：“在政策上應明確，不準調高已領取預售證樓盤的備案價格。要制定備案價格審批調整的規(guī)范政策文件，把備案價格上調依據與審批流程公開透明化，消除權力尋租空間，從制度上斬斷違規(guī)行為的利益鏈。”

　　天津市社科院社會學研究所所長張寶義說，各地政府要堅決執(zhí)行監(jiān)管職責，加大查處違法違規(guī)行為，保障樓市調控政策更好地發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用。（記者孔祥鑫、方問禹、鄭鈞天、董建國）

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